«Можно переехать в новый офис, а платить, как за старый» — риэлтер о миграции компаний в современное рабочее пространство

Управление проектами , 26.09.2016

Пока кадровики Google повышают эффективность сотрудников с помощью лего, самокатов и видеоигр, минчане по-прежнему трудятся среди серых стен и матовых перегородок. Но новый взгляд на рабочее пространство постепенно приживается и в наших краях. Чего хотят арендаторы и сколько за это готовы платить?

Буфет в офисе EPAM Systems

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», с января 2015 года ставки аренды постепенно снижались во всех сегментах офисной недвижимости. А в июне 2016 г. цены на офисы А-класса сравнялись со средней ставкой в офисах класса С, актуальной на начало прошлого года.

Источник: данные ОДО «Твоя столицаконсалт»

Это привело к реальной миграции бизнеса в более качественные рабочие пространства. И причина тому — не только цены. Современный офисный работник полон амбиций и креативности, его потребности растут, и вместе с ними меняется офис: на место плотно составленных компьютерных столов приходит универсальное креативное пространство, которое можно использовать для работы, переговоров и отдыха.

Комната отдыха в офисе Wargaming

Переговорная комната в офисе Vizor Interactive

Realt.by обсудил ситуацию на рынке офисной недвижимости с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица. Управление проектами» Андреем Чернышевым.

— Раньше многие компании предпочитали покупать, а не арендовать офисы. Сейчас спрос сместился в сторону аренды. С чем это связано?

— Переориентация бизнеса на рынок аренды отмечается нами уже с начала 2015 года. В ситуации постоянного увеличения количества офисов на рынке, а также наблюдавшегося снижения цен и ставок аренды компании предпочитают не «замораживать» свои финансы, приобретая офис, а просто снимать его в аренду, оставаясь максимально мобильными.

— Наблюдаете ли вы миграцию компаний из офисов более низкого класса в офисы более высокого класса?

— Да. Подобная тенденция замечена еще со второго квартала 2015 г. и с тех пор постепенно усиливалась. Ставки припали, собственники стали более лояльными к арендаторам, и поэтому смысла оставаться, скажем, в старых зданиях нет. К тому же многие компании, просто видя «омоложение» и «осовременивание» рынка офисов, стремятся переехать в еще более комфортный офис с сохранением прежнего бюджета.

— Миграция связана с сокращением ценовой дельты между офисами С- и В-класс, или, скажем, между ценами на помещения от ГХУ и коммерческие объекты?

— И то, и другое. К тому же снизился общий ценовой уровень, за счет чего некоторые офисы класса В опустились до прошлогоднего ценового уровня офисов класса С.

Собственники отдельных офисов или бизнес-центров более гибки в части ценообразования, в отличие от офисов ГХУ, которые привязаны к базовой арендной величине и повышающим коэффициентам в зависимости от территориального расположения офиса. За счет этого сейчас ставки на офисы класса С (а иногда и В) сравнялись с арендными ставками на некоторые объекты ГХУ. К тому же в большинстве объектов ГХУ величина эксплуатационных платежей, ложащаяся на арендаторов, значительно выше (особенно в зимний период), в отличие от офисов, располагающихся в бизнес-центрах.

Впрочем, дело не cтолько в дельте, сколько в качестве современных объектов, гибкой ценовой политике и т.д. То есть компании могут снять за те же деньги лучший офис.

— На какие критерии ориентированы бизнесы при переезде?

— Сейчас потенциальные арендаторы рассматривают не какой-то один фактор, как, например, цену или местоположение, а оценивают их совокупность. Помимо базового критерия площади, учитываются следующие:

  • ставка;
  • местоположение (транспортная доступность);
  • качество (функциональная составляющая); базовое условие —наличие кондиционирования;
  • обеспеченность парковочными местами;
  • величина эксплуатационных платежей, напрямую влияющая на итоговую стоимость аренды.

Факультативные:

  • контроль доступа;
  • развитость внутренней или окружающей инфраструктуры; в частности, наличие доступных по цене объектов общественного питания, а для арендаторов офисов более 150 кв.м — наличие в составе офиса помещения для приема пищи.

— Какой ценовой сегмент сейчас самый ходовой?

— Доля спроса на офисные помещения до 10 EUR/кв.м с учетом НДС за 2016 г. увеличилась с 29% до 51%. Причем количество объектов, рассматриваемых потенциальным арендатором в качестве альтернативы, возросло по сравнению с 2015 г. в 2–3 раза до 8–10 объектов.

Источник: данные ОДО «Твоя столицаконсалт»

— Сколько рабочих мест сейчас размещают на 10 кв.м офисной площади?

— Как правило, 5-6 кв.м идет на одно рабочее место.

— Какие дополнительные помещения, помимо зоны с сидячими местами, руководители хотят видеть в рабочем пространстве?

— Все зависит от площади офиса и особенностей сформированного рабочего процесса. Но чаще всего возникает необходимость в помещениях для приема пищи (офисы от 100 кв.м) и переговорных.

— Есть ли в Минске бизнес-центры, которые устарели еще до ввода в эксплуатацию?

— В последние годы рынок офисной недвижимости развивался очень динамично, на арену выходили все более качественные объекты. В этой ситуации те бизнес-центры, строительство которых было начато лет 5 назад, но до сих пор не увенчалось открытием, могут «отставать» от современности, если не скорректировать их функциональное оснащение под актуальные требования. В то же время многое будет зависеть от маркетинговой политики вывода объекта на рынок, в частности, уровня цен и позиционирования, а также работы с арендаторами. Если в этой части все будет сделано правильно, то и на «морально устаревший» товар найдется свой покупатель.

— На какие географические характеристики ориентированы арендаторы офисов?

— Близость метро — всегда хорошо. Но не принципиально для компаний, бизнес которых не ориентирован на прием клиентов в офисе, а большинство сотрудников ездят на личных авто. Им нужен качественный офис вдали от городской суеты и без проблем с парковкой. Но есть и другие арендаторы, которым важно быть рядом с движением людей и общественного транспорта.

Источник - realt.by

Наши новости
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Инвестиции в недвижимость: ликвидность коммерчески...
С точки зрения инвестиций, наиболее интересными сегментами рынка коммерческой не...
18.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Цены на вторичном рынке стоят?
Сентябрь не внес серьезных изменений в ценовую политику вторичного рынка жилья. ...
19.10.2021 , Купля-продажа жилья
Возможен ли обвал на рынке новостроек?
Рынок новостроек Минска продолжает расширяться. В сентябре предложение выросло...
04.10.2021 , Строительство жилья
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Август 2021: рынок недвижимости - активный, средня...
Рынок жилья в 2021 ожидаемо активней, чем в 2020, и, неожиданно, активней, чем в...
09.09.2021 , Купля-продажа жилья
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу