Офисов построили больше, чем сейчас нужно: арендаторы могут перебирать

Рекордные объемы ввода офисных объектов привели к росту вакантных площадей и борьбе за арендатора. И, похоже, в ближайшем будущем она лишь обострится. Что происходит на рынке, рассказал руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами» Владимир Давидович:

— Если в 2013 году, по нашим данным, в открытом предложении на рынке находилось около 110 тыс. м² административных помещений, из которых 10 тыс. приходились на бизнес-центры, то в 2015 году — 225 тыс. «квадратов», включая 50 тыс.

— в современных объектах. Сейчас более 60 столичных бизнес-центров имеют пустующие помещения. Рынок не в состоянии освоить такие объемы, поэтому усиливается борьба за арендатора: собственники снижают ставки, предлагают арендные каникулы, предоставляют удобный график платежей и т. д.

С начала года бизнес-центры в среднем на четверть снизили арендные ставки. Помещения в бизнес-центрах А-класса сейчас предлагают за 23,8 евро с НДС за 1 м², B-класса — 15,1 евро, класса «С» — 10,9 евро. Рыночные ставки — те, по которым помещения реально сдаются, — заметно ниже: за «квадрат» в объектах класса «A» готовы платить 20,5 евро с НДС, B-класса — 14 евро, C-класса — 9,5 евро. При этом объекты с более высоким уровнем комфорта и выгодным местоположением могут себе позволить держать ставки на 10−15% выше.

— Как вели себя арендные ставки этим летом, в том числе после снижения курса рубля в конце августа?

Летом снижение ставок замедлилось. Лишь в некоторых сегментах произошло изменение в пределах 5%, что указывало на скорое достижение ценового дна.

— Но при этом объектов становится все больше.

— Прирост офисных площадей в этом году замедлился. На данный момент введено в строй 8 бизнес-центров общей площадью 60,7 тыс. м², тогда как в прошлом году рынок получил 17 объектов — почти 167 тыс. «квадратов».

По прогнозам, в 2016 году Минск прирастет на 140 тыс. м² офисных площадей, а в 2017 — на 73 тыс. Через два года объемы ввода офисной недвижимости заметно снизятся, и при благоприятном макроклимате рынок может столкнуться с дефицитом площадей.

— Какие офисы не пользуются спросом?

— Помещения, которые предлагаются в аренду за 30 евро с НДС и выше, сейчас не востребованы. Снизился спрос и на офисы со ставками в районе 20−25 евро. Однако это не значит, что арендаторам нужны лишь дешевые офисы (до 10 евро). Так, за последние полгода больше всего вырос спрос на офисы со ставками 10−15 евро — с 26% до 38%. За последний квартал больший интерес стали представлять площади, где «квадрат» предлагают за 15−20 евро, — их доля увеличилась с 18% до 23%.

Что касается размеров, то по-прежнему востребованы небольшие помещения. Около 38% компаний ищут офисы площадью до 50 «квадратов». Около четверти предприятий нуждаются в помещениях от 50 до 100 м². В 2 раза меньше арендаторов ищут площади от 100 до 150 «квадратов». Крупные офисы пользуются небольшим спросом.

Куда мигрируют арендаторы и как выбрать бизнес-центр, рассказал руководитель брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов:

— Основной тренд последнего времени — перераспределение спроса: компании покидают аскетичные офисы и переезжают в качественные бизнес-центры класса «B» и «В+». Многие думают, что на рынке нет арендаторов. Это не так. Уровень заявленного спроса сейчас не ниже, чем в докризисный период.

Даже в текущих условиях компаниям нужны новые офисы. Мы это доказали на своем примере: заполняемость бизнес-центра «Титул» за год возросла с 30% до 94%. Главное — дать арендаторам то, что они хотят, и тогда бизнес-центр можно заполнить в течение года после ввода в эксплуатацию.

Рынок будет развиваться за счет миграций в более высокий класс сильных и успешных компаний. В результате снижения ставок и широкого выбора объектов они могут себе позволить более удобные и престижные помещения. В первую очередь речь идет об IT-компаниях, банках, оптовых поставщиках, представительствах и «дочках» международных корпораций. А качественных объектов не так уж и много. Среди практически заполненных стоит выделить бизнес-центры «Титул» и «Омега», среди заявленных — Dana Center, «Красавiк» и Amtel. Арендаторы в разумных пределах готовы доплачивать за качественные характеристики офисного объекта.

Бизнес-центр должен иметь единую управляющую компанию, которая занимается всеми бытовыми вопросами. Среди других факторов — возможность гибкой трансформации пространства под бизнес-процессы, качество объемно-планировочных решений (уровень инсоляции и освещения, open space), обеспеченность парковками, круглосуточный доступ и инфраструктура, в том числе наличие конференц-зала, недорогого кафе с обедом стоимостью до 50 тысяч рублей. Нормой становится размещение в офисном здании фитнес-центра и установка велопарковки.

Если раньше перепланировка помещений была проблемой — арендодатели крайне неохотно шли на это, то сейчас вопрос решается быстрее. Среди арендаторов появляются компании с довольно нестандартными запросами. И девелоперу приходится внимательно относиться к таким пожеланиям, хотя это дополнительные временные и материальные затраты. Сейчас на рынке воцарилась «эпоха арендатора» — и с этим уже никто не поспорит.

Источник: realty.tut.by