Офисов построили больше, чем сейчас нужно: арендаторы могут перебирать

Управление проектами , 24.09.2015

Рекордные объемы ввода офисных объектов привели к росту вакантных площадей и борьбе за арендатора. И, похоже, в ближайшем будущем она лишь обострится. Что происходит на рынке, рассказал руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами» Владимир Давидович:

— Если в 2013 году, по нашим данным, в открытом предложении на рынке находилось около 110 тыс. м2 административных помещений, из которых 10 тыс. приходились на бизнес-центры, то в 2015 году — 225 тыс. «квадратов», включая 50 тыс.

— в современных объектах. Сейчас более 60 столичных бизнес-центров имеют пустующие помещения. Рынок не в состоянии освоить такие объемы, поэтому усиливается борьба за арендатора: собственники снижают ставки, предлагают арендные каникулы, предоставляют удобный график платежей и т. д.

С начала года бизнес-центры в среднем на четверть снизили арендные ставки. Помещения в бизнес-центрах А-класса сейчас предлагают за 23,8 евро с НДС за 1 м2, B-класса — 15,1 евро, класса «С» — 10,9 евро. Рыночные ставки — те, по которым помещения реально сдаются, — заметно ниже: за «квадрат» в объектах класса «A» готовы платить 20,5 евро с НДС, B-класса — 14 евро, C-класса — 9,5 евро. При этом объекты с более высоким уровнем комфорта и выгодным местоположением могут себе позволить держать ставки на 10−15% выше.

Как вели себя арендные ставки этим летом, в том числе после снижения курса рубля в конце августа?

Летом снижение ставок замедлилось. Лишь в некоторых сегментах произошло изменение в пределах 5%, что указывало на скорое достижение ценового дна.

Но при этом объектов становится все больше.

— Прирост офисных площадей в этом году замедлился. На данный момент введено в строй 8 бизнес-центров общей площадью 60,7 тыс. м2, тогда как в прошлом году рынок получил 17 объектов — почти 167 тыс. «квадратов».

По прогнозам, в 2016 году Минск прирастет на 140 тыс. м2 офисных площадей, а в 2017 — на 73 тыс. Через два года объемы ввода офисной недвижимости заметно снизятся, и при благоприятном макроклимате рынок может столкнуться с дефицитом площадей.

Какие офисы не пользуются спросом?

— Помещения, которые предлагаются в аренду за 30 евро с НДС и выше, сейчас не востребованы. Снизился спрос и на офисы со ставками в районе 20−25 евро. Однако это не значит, что арендаторам нужны лишь дешевые офисы (до 10 евро). Так, за последние полгода больше всего вырос спрос на офисы со ставками 10−15 евро — с 26% до 38%. За последний квартал больший интерес стали представлять площади, где «квадрат» предлагают за 15−20 евро, — их доля увеличилась с 18% до 23%.

Что касается размеров, то по-прежнему востребованы небольшие помещения. Около 38% компаний ищут офисы площадью до 50 «квадратов». Около четверти предприятий нуждаются в помещениях от 50 до 100 м2. В 2 раза меньше арендаторов ищут площади от 100 до 150 «квадратов». Крупные офисы пользуются небольшим спросом.

Куда мигрируют арендаторы и как выбрать бизнес-центр, рассказал руководитель брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов:

— Основной тренд последнего времени — перераспределение спроса: компании покидают аскетичные офисы и переезжают в качественные бизнес-центры класса «B» и «В+». Многие думают, что на рынке нет арендаторов. Это не так. Уровень заявленного спроса сейчас не ниже, чем в докризисный период.

Даже в текущих условиях компаниям нужны новые офисы. Мы это доказали на своем примере: заполняемость бизнес-центра «Титул» за год возросла с 30% до 94%. Главное — дать арендаторам то, что они хотят, и тогда бизнес-центр можно заполнить в течение года после ввода в эксплуатацию.

Рынок будет развиваться за счет миграций в более высокий класс сильных и успешных компаний. В результате снижения ставок и широкого выбора объектов они могут себе позволить более удобные и престижные помещения. В первую очередь речь идет об IT-компаниях, банках, оптовых поставщиках, представительствах и «дочках» международных корпораций. А качественных объектов не так уж и много. Среди практически заполненных стоит выделить бизнес-центры «Титул» и «Омега», среди заявленных — Dana Center, «Красавiк» и Amtel. Арендаторы в разумных пределах готовы доплачивать за качественные характеристики офисного объекта.

Бизнес-центр должен иметь единую управляющую компанию, которая занимается всеми бытовыми вопросами. Среди других факторов — возможность гибкой трансформации пространства под бизнес-процессы, качество объемно-планировочных решений (уровень инсоляции и освещения, open space), обеспеченность парковками, круглосуточный доступ и инфраструктура, в том числе наличие конференц-зала, недорогого кафе с обедом стоимостью до 50 тысяч рублей. Нормой становится размещение в офисном здании фитнес-центра и установка велопарковки.

Если раньше перепланировка помещений была проблемой — арендодатели крайне неохотно шли на это, то сейчас вопрос решается быстрее. Среди арендаторов появляются компании с довольно нестандартными запросами. И девелоперу приходится внимательно относиться к таким пожеланиям, хотя это дополнительные временные и материальные затраты. Сейчас на рынке воцарилась «эпоха арендатора» — и с этим уже никто не поспорит.

Источник: realty.tut.by

Наши новости
Чем больше офис, тем меньше спрос. Как, кому и по ...
В интервью анализируется ситуация на офисном рынке Минска
29.11.2021 , Управление проектами
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Инвестиции в недвижимость: ликвидность коммерчески...
С точки зрения инвестиций, наиболее интересными сегментами рынка коммерческой не...
18.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Цены на вторичном рынке стоят?
Сентябрь не внес серьезных изменений в ценовую политику вторичного рынка жилья. ...
19.10.2021 , Купля-продажа жилья
Возможен ли обвал на рынке новостроек?
Рынок новостроек Минска продолжает расширяться. В сентябре предложение выросло...
04.10.2021 , Строительство жилья
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу