Инвестиции в недвижимость: ликвидность коммерческих помещений

Управление проектами , 18.11.2021

С точки зрения инвестиций в недвижимость, наиболее интересными сегментами рынка считаются офисы и торговые помещения. Складская и производственная недвижимость – специфический товар для особого «покупателя».

Расцвет и падение рынка

Расцветом рынка коммерческой недвижимости Минска по части ценообразования можно назвать 2012-2013 гг. На фоне дефицита современных площадей, ставки аренды на офисы в бизнес-центрах достигали 40+ EUR/кв. м., а цены продажи – 2 600+ USD/кв. м. На торговые помещения уровень цен и ставок мог быть еще выше – некоторые помещения на самых проходных улицах продавались более чем по 4 000 USD/кв. м.

В 2015-2016 годах рынок обвалился из-за ослабления белорусского рубля к корзине валют и перенасыщении рынка за счет новых бизнес-центров. В результате ставки и цены упали практически наполовину. Нередки были случаи, когда до падения рынка покупатели платили за офисные площади по 2 000 USD/кв. м. и рассчитывали их в последующем сдавать за 20-25 EUR, но в фазе падения рынок мог предложить только в лучшем случае 13-15 EUR/кв. м. И продать такие площади по цене, за которую купили, тоже не получалось. Все это пошатнуло доверие инвесторов к коммерческой недвижимости, как к инструменту вложения денег. Однако, как показали последующие годы, недвижимость (а в особенности, коммерческая) по-прежнему остается наиболее понятным и выгодным вложением средств.

Что сейчас

В настоящее время, приоритеты инвесторов не изменились - чаще всего для последующей сдачи в аренду приобретаются офисные и торговые помещения. В среднем, можно рассчитывать на 7-9% годовых дохода в иностранной валюте после уплаты налогов, что соответствует примерно 10-11 годам окупаемости. В ряде случаев, доходность может быть, как выше, так и ниже – все зависит от рыночной ликвидности того или иного помещения.

Рыночная ликвидность коммерческих помещений складывается из таких характеристик, как местоположение, площадь, планировка, состояние, качество отделки, уровень технического оснащения и др. Именно они определяют степень интереса к помещению со стороны потенциальных арендаторов, а значит и величину возможной ставки аренды. Кроме того, чем выше рыночная ликвидность помещения, тем более устойчиво ценообразование на него в периоды экономической нестабильности – т.е. при снижении цен и ставок, ликвидное помещение потеряет в цене меньше всех.

рабочее место

Но есть и частные факторы, влияющие на ликвидность помещений – для офисных это качество бизнес-центра, в котором оно располагается, и, например, как он управляется, какие услуги арендаторам предоставляет, каково его состояние и т.п. Как правило, инвесторы выбирают офисы площадью порядка 100 кв. м. в наиболее качественных бизнес-центрах классов «В» и «С». В то время как в бизнес-центрах классов «А» и «В+» офисы приобрести нельзя, а можно только арендовать – поскольку эти бизнес-центры, для обеспечения высокого качества управления, принадлежат, как правило, одному собственнику и им же управляются.

Но наиболее востребованными среди частных инвесторов можно назвать встроенные в дома коммерческие помещения: торговые, оказания услуг, общественного питания и др. Их привлекательность состоит в более широкой аудитории потенциальных арендаторов. В отличие от офисов в бизнес-центрах, во встроенных в дома коммерческих помещениях могут размещаться различные торговые объекты, кафе, объекты оказания услуг (парикмахерские, салоны красоты), фитнес-центры, и, в том числе, клиентские офисы. Такие объекты могут быть интересны за счет высокого потока посетителей - если в торговый центр человек заходит либо целенаправленно, либо отдохнуть в выходной день, то объект, расположенный на пешеходной улице, привлекает покупателей, которые просто проходят мимо в течение всего дня и каждый день.

На цену встроенных помещений основное влияние оказывает их местоположение – важно чтобы в непосредственной близости проходили пешеходные потоки. Средняя площадь – 120 кв. м., но наибольшим спросом пользуются помещения до 100 кв. м.

Отдельно из числа встроенных помещений следует выделить те, которые располагаются на пешеходных улицах в центре города и в первой линии застройки основных транспортных магистралей города – так называемый street-retail сегмент. Ставки аренды на такие помещения выше среднерыночных. По расположению такие помещения условно можно разделить на 2 зоны. Первая зона – центрально-деловой район Минка, вторая – вдоль основных магистралей города (пр-ты Независимости, Дзержинского, Логойский тракт и т.п.).

Что касается торговых центров, то в тех, которые в свое время строились по схеме долевого строительства и помещения которых сейчас находятся в собственности различных лиц, выбор помещений широкий. Инвестиционная ликвидность помещения будет определяться посещаемостью самого ТЦ и расположения помещения в его составе – насколько проходное место. 

Наши новости
Чем больше офис, тем меньше спрос. Как, кому и по ...
В интервью анализируется ситуация на офисном рынке Минска
29.11.2021 , Управление проектами
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Цены на вторичном рынке стоят?
Сентябрь не внес серьезных изменений в ценовую политику вторичного рынка жилья. ...
19.10.2021 , Купля-продажа жилья
Возможен ли обвал на рынке новостроек?
Рынок новостроек Минска продолжает расширяться. В сентябре предложение выросло...
04.10.2021 , Строительство жилья
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Август 2021: рынок недвижимости - активный, средня...
Рынок жилья в 2021 ожидаемо активней, чем в 2020, и, неожиданно, активней, чем в...
09.09.2021 , Купля-продажа жилья
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу