Особенности выбора коммерческих помещений для покупки

Существует мнение, что с каждым годом продать коммерческое помещение становится все сложнее: тут и рынок, переориентированный на аренду, и пандемия с экономическими форс-мажорами. Но как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости? На что сейчас рассчитывать покупателям и продавцам офисов и торговых помещений? Какие помещения являются самыми ликвидными на рынке? Об этом рассказал нам руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

В данном материале, под коммерческими помещениями мы будем понимать офисные и торговые помещения, располагающиеся в бизнес и торговых центрах, а также в составе жилых домов и иных объектов недвижимости. В то время как складские и производственные помещения, хоть и служат коммерческой цели, но значительно более специфичны, поэтому и рассматривать их необходимо отдельно.

Немного истории

— Специфика ситуации, сложившейся в последнюю пятилетку на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, состоит в том, что помещения чаще приобретаются не для размещения в них собственного бизнеса (торгового объекта либо сотрудников), а в инвестиционных целях — для последующей сдачи в аренду. При этом большинство покупателей сегодня — физические лица (индивидуальные предприниматели), — рассказывает Руслан Орлов.— В то время как, например, до 2015 года случаев приобретения коммерческих помещений компаниями (юрлицами) в собственных целях было значительно больше. Все потому, что в то время на рынке еще были свежи воспоминания о дефиците современных коммерческих площадей, и поэтому офис или торговое помещение воспринималось как безусловный инвестиционный актив. И никто еще не знал, что за последующие несколько лет (2015−2017 гг.) цены и ставки аренды снизятся на 50%.

В отношении снижения цен отмечается интересная особенность: первыми пошли вниз цены на офисы — к концу 2014 года, а цены на торговые помещения держались еще год.

По словам Руслана Орлова, кризисный период 2015—2016 гг. не только обрушил цены на рынке коммерческой недвижимости, но и пошатнул веру потенциальных инвесторов в нерушимость недвижимости, как инвестиционного актива.

— На фоне накопившегося за кризисные годы обширного предложения коммерческих площадей, компании пришли к пониманию, что незачем вкладывать большие средства в приобретение офиса или торгового помещения, когда можно его просто арендовать и при этом оставаться мобильным, а средства пустить на развитие бизнеса, — поясняет представитель «Твоей столицы».

Однако, по мнению спикера, несмотря на то, что среди покупателей стало меньше компаний, это не обрушило объемы сделок. Безусловно, количество приобретаемых коммерческих помещений с 2015 года стало снижаться, но в качестве основной причины данного явления эксперт называет общее для рынка снижение спроса вследствие ожидания еще большего снижения цен.

— В период с 2015 по 2017 гг. потенциальные покупатели ждали наступления дна цен, но при этом не прекращали поиск действительно ликвидных объектов. Потому что именно ликвидные объекты наименее подвержены ценовым колебаниям в кризисные периоды. И когда такие появлялись, они тут же приобретались.

60% помещений имеют маленькую площадь — до 50 кв.м.

Сейчас в Минске на продажу предлагается в среднем 500−550 торговых помещений, совокупной площадью 140−150 тыс. кв. м. Офисных — порядка 300−330 помещений, но их совокупная площадь не намного меньше торговых — 120−140 тыс. кв. м.

Структура предлагаемых помещений по площадям, вне зависимости от функционального назначения помещения, примерно одинакова — половина помещений имеет площадь до 100 кв. м., но в случае с торговыми помещениями, шансов найти маленькое помещение (до 50 кв. м) больше. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям. В то же время в сегменте 300+ кв. м, больше предлагается офисных помещений, что обуславливается спецификой их использования — для комфортного размещения большого количества рабочих мест.

Ежемесячно находят нового собственника гораздо меньше помещений: торговых — порядка 25, офисных — 35. При этом около 60% приобретаемых помещений, вне зависимости от их функционального назначения (офисное / торговое), имеет маленькую площадь — до 50 кв. м. Еще порядка 30% приобретаемых помещений имеют площадь до 150 кв. м. А доля более просторных помещений составляет лишь около 10%.

— Структура сделок по площадям наглядно характеризует фокус покупательского спроса, который в свою очередь, обусловлен трендами на рынке аренды (ведь преобладающая доля приобретаемых помещений в последствие сдается в аренду) и бюджетами покупки, которые у частных инвесторов, как правило, небольшие — поясняет Руслан Орлов.

Наиболее востребованные среди торговых арендаторов площади составляют от 20 до 100 кв. м. Поэтому даже если приобретается помещение большего метража, то нередко, в последующем оно разделяется на части и сдается разным арендаторам. Подобные случаи можно встретить в отношении помещений в новостройках начала 2010-х гг. В то время застройщики начали массово внедрять в свои проекты коммерческие помещения, которые зачастую имели площади более 150 и даже более 200 кв. м. И поэтому новым собственникам их приходилось «дробить» на несколько помещений.

— Если говорить об офисных помещениях, то помимо помещений малого метража, достаточно востребованными являются и помещения до 150 кв. м. Однако стоит иметь в виду, что офисные помещения можно приобрести в собственность только в бизнес-центрах классов «В» и «С», в то время как в бизнес-центрах классов «А» и «В+» офисы не продаются, а находятся под единым управлением и только сдаются в аренду.

Какие помещения наиболее ликвидны?

Отдельно стоит разобрать понятие ликвидности коммерческого помещения, которая, по словам представителя «Твоей столицы», оценивается не тем, насколько дорого или престижно по расположению то или иное помещение, а насколько высокий и стабильный на него спрос.

— Как показывает практика, с точки зрения рыночной ликвидности, административно-торговое помещение, расположенное на первом этаже дома в проходном месте спального района, гораздо более ликвидное, чем, скажем, помещение на таких улицах, как Маркса, Кирова и т. п. То есть вроде бы и в центре города, и на знаковой для города улице, но при этом дорогостоящее для приобретения и без интенсивного трафика потенциальных посетителей в окружении. Поэтому при определении ликвидности конкретного помещения не стоит сильно полагаться на цену и следовать принципу «если дорогое, значит ликвидное». Или наоборот, «оно настолько дешевое, что в любом случае смогу отбить вложенные в него деньги». В первом случае сегодняшние продавцы могли строить или покупать помещения на фазах «роста» и «пика» рынка, а значит по ценам значительно выше нынешних либо изначально переоцененные. А во втором случае, минимальная цена может быть объективным отражением низкого, в первую очередь, арендного, интереса к помещению. Ведь доходность и последующая окупаемость коммерческого помещения напрямую зависит именно от арендного спроса.

Для выбора наиболее ликвидного помещения Руслан Орлов рекомендует оценивать его по совокупности характеристик, и, что важно, с прицелом на будущую сдачу в аренду:

— В случае выбора торгового помещения в первую очередь следует обратить внимание на его местоположение, но с учетом интенсивности трафика в его окружении. Затем сопоставить возможную ставку аренды с совокупными затратами по покупке, обновлению отделки и возможного простоя в период поиска арендаторов.

Если же необходим офис, то на первое место я бы поставил качество бизнес-центра, в котором он располагается. При этом под качеством, в первую очередь, понимается качество его обслуживания эксплуатирующей организацией, что немаловажно для немолодых бизнес-центров. Ведь именно своевременная модернизация, проведение мелких косметических обновлений, оперативное устранение возникающих вопросов и т. п., наравне с привлекательным местоположением, обеспечивает бизнес-центру высокую рыночную ликвидность. А значит и для помещений в его составе.

На вопрос о том, какое коммерческое помещение будет наиболее ликвидным, наш спикер ответил:

— Самыми ликвидными будут помещения, имеющие двойное назначение — административно-торговое. Это позволит сдавать данное помещение в аренду как «офисным», так и «торговым» арендаторам. При этом предпочтение следует отдавать помещениям, имеющим отдельный вход и как можно большую площадь остекления — в этом случае офисным арендаторам понравится хорошее естественное освещение, а торговые арендаторы смогут использовать оконные проемы в качестве витрин. И, естественно, помещение должно быть подключено к центральному водоснабжению / канализации и иметь санузел.

По данным «Твоей столицы», при расчете возможной стоимости покупки подобных помещений следует ориентироваться на следующие цены кв.м

• от 2000+ USD/кв. м с НДС для помещений в непосредственной близости от центра города;
• в среднем 1650 USD/кв. м с НДС для помещений, располагающихся вдоль оживленных частей проспекта Дзержинского, ул. Притыцкого и т. п.;
• в среднем 1250 USD/кв. м с НДС для помещений, располагающихся в спальных микрорайонах.