Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количество достигло рекорда

Управление проектами , 03.05.2021

Существует мнение, что в мире все циклично. Так и на рынке офисной недвижимости: после назревавшего в 2018—2019 годов дефицита, весной 2020 года цикл пошел в обратную сторону, а свободных офисных площадей стало становиться все больше. В материале говорим об итогах первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды и том, что делать собственникам в ситуации увеличивающегося профицита и конкуренции.

То, что в настоящее время уровень спроса на офисном рынке Минска низкий, видно уже невооруженным взглядом. На цифрах это подтверждается ежемесячно увеличивающимся объемом предлагающихся в аренду офисов, который на начало апреля составлял 118 тыс. кв. м офисных площадей. Много это или мало?

Смотря с чем сравнивать, − комментирует ситуацию руководитель «Твоя столица · Недвижимость для Бизнеса» Руслан Орлов, − если с общим совокупным объемов всех минских офисов в бизнес-центрах (и занятых, и свободных = 1 081 тыс. кв. м.), то получится всего лишь порядка 11% вакантности, что по международным меркам вписывается в устоявшиеся нормы сбалансированного спроса и предложения. Однако, как показывает практика, что для Европы может быть и хорошо, то для Минска означает явно прослеживающийся профицит — существенное преобладание спроса над предложением.

Руслан приводит наглядный пример из нынешней действительности: средний показатель арендной вакантности для стабильного и не отягощенного пандемией и экономическими сложностями 2019 г., составлял порядка 40 тыс. кв. м. Знающие люди сразу отметят, что 2019 г. в этом плане не показателен, поскольку в тот период отмечались все предпосылки к формированию дефицита качественных офисов (класс «В+») площадью 500+ кв. м. И это действительно так. Однако стоит отметить, что текущий объем вакантных в аренду офисов в несколько раз больше показателя 2019 г. − по пути от дефицита он просто перешагнул стадию баланса спроса и предложения и в 2021 г. вошел в уверенную стадию профицита.

Для собственников офисов, цифры не обнадеживающие − актуальный объем предлагающихся в аренду офисов в бизнес-центрах Минска на 169% или 74 тыс. кв. м. больше аналогичного периода прошлого 2020 года, и на 274% или 87 тыс. кв. м. больше аналогичного периода 2019 г. Если весной 2020 г. свободные офисы можно было найти в 58 бизнес-центрах, то сейчас на выбор уже 99 бизнес-центров.

Эти цифры наглядно демонстрируют уже сформировавшийся и, что самое главное, продолжающий увеличиваться профицит предложения, который обостряет конкуренцию между вакантными в аренду офисами и оказывает негативное влияние на ставки аренды, снижая их.

За последние 12 месяцев, ставки предложения уже снизились в среднем на 20% или -4 EUR/кв. м.

Вместе со снижением среднего уровня ставок аренды, расширяется их верхний диапазон. В ряде случаев это обосновано − за счет высокого качества отделки, состояния офиса или его маленькой площади. Но также встречаются и необоснованно завышенные ставки, основывающиеся исключительно на желании собственников.

Типичный случай завышения, по мнению Руслана Орлова, можно описать следующим образом: офис площадью 100 кв. м. более двух лет сдавался в аренду одному арендатору по ставке 13 EUR/кв. м. В результате, собственник запомнил уровень ставок того времени — растущего рынка и дефицита офисов. И сейчас, в новых рыночных условиях, когда арендатор просил скидку в 2 EUR/кв. м. (200 EUR/мес. или 2 400 EUR/год), собственник не пошел на уступки, рассчитывая найти нового арендатора по прежним ставкам. Однако в текущий условиях значительного превышения предложения над спросом — так уже не получится сделать. В результате, после нескольких месяцев простоя офиса, собственник все же вынужден снизить ставку до объективной рыночной, но при этом он потерял на периоде простоя офиса (3 мес. * 1 100 EUR = 3 300 EUR) + проведенном косметическом ремонте для нового арендатора (10 USD/кв. м. = 1 000 USD) + оплате за свой счет коммунальных и эксплуатационных платежей гораздо больше, чем просил скидку его бывший арендатор.

Ситуацию усугубляют следующие факторы:

  • Значительный объем отложенного ввода новых бизнес-центров

В настоящее время в Минске насчитывается еще порядка 10 объектов недвижимости (бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные площади), находящихся на разных стадиях строительной готовности, чья совокупная офисная площадь составляет порядка 150 тыс. кв. м. площадей. При этом, как минимум 37 тыс. кв. м. из них, с учетом их строительной готовности, могут выйти на рынок уже в текущем году, что еще больше обострит конкуренцию между арендодателями офисов.

  • Снижение активности (развития) бизнеса, и в частности, компаний IT-сектора

В последние несколько лет именно компании, работающие в сфере информационных технологий, являлись самым значимым потребителем офисных площадей. В настоящее время, значительная часть сотрудников подобных компаний продолжает оставаться на удаленной работе, при этом новые сотрудники, зачастую, набираются именно в таком формате. В такой ситуации, говорить о потребностях IT-компаний в новых офисах не только не приходится, но и даже, более того, уже не редки случаи освобождения ими занимаемых до этого офисных площадей.

  • Непрогнозируемая экономическая и пандемическая ситуация в стране и мире

Начало роста вакантных площадей началось весной 2020 г. именно с началом пандемии в нашей стране. Осложняла ситуацию нестабильность обменного курса валют — точнее их рост, в результате чего стоимость аренды в белорусских рублях для абсолютного большинства арендаторов пропорционально увеличивалась. Именно подобная совокупность (пандемия + растущий обменный курс) выступила первоначальным активатором. А сейчас, у бизнеса появились дополнительные стресс-факторы, которые сдерживают его развитие и/или масштабирование.

Основная тенденция текущего времени и перспективы ближайших месяцев в том, что чаша весов существенно опущена в сторону превалирующего над спросом предложения. Собственники просто не успевают за трендом снижения ставок, отчего только проигрывают на простое офисов. Сегодня по факту заключения договоров аренды в бизнес-центрах классов «В+» можно встретить ставки, по которым год назад сдавались офисы класса «В». Кроме того, для многих собственников, «вакантность» приходит внезапно — без просьб о снижении ставки и т. п. А просто потому, что арендатор становится неплатежеспособным и т. п. И важно понимать, что это еще не конец. Как говориться — кто предупрежден, тот вооружен.

На вопрос наших клиентов о том, что будет дальше, мы отвечаем рекомендацией не ждать чуда, или что IT-отрасль снова активизируется — нужно жить «здесь» и «сейчас», подстраиваясь под существующие реалии рынка и текущие обстоятельства. А они таковы, что сегодня гораздо выгоднее удержать текущего арендатора, предоставив ему скидку, чем потом искать нового и терять на простое. А чтобы учесть ценовые интересы, как собственника, так и арендатора, в договор необходимо внести условие возможности корректировки ставки аренды в зависимости от изменяющейся ситуации на рынке, и в частности, среднего уровня ставок аренды по определенному классу качества.

Наши новости
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Август 2021: рынок недвижимости - активный, средня...
Рынок жилья в 2021 ожидаемо активней, чем в 2020, и, неожиданно, активней, чем в...
09.09.2021 , Купля-продажа жилья
Вторичный рынок жилья, июль 2021. Итоги.
Вторичный рынок жилья в июле, не смотря на жару и отпускной сезон, оказался до...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
Как заработать на «лишней» квартире: продавать, с...
Люди, решившие жилищный вопрос, лишние квадратные метры склонны рассматривать ка...
19.08.2021 , Купля-продажа жилья
Краткая аналитика офисной недвижимости. Итоги июля...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
09.08.2021 , Управление проектами
Как отличается ситуация на рынках коммерческой нед...
Cпойлер: Недвижимость в Москве подошла к восстановлению
28.07.2021 , Управление проектами
Начало лета на рынке жилья
Июнь 2021 оказался совсем нетипичным месяцем
16.07.2021 , Купля-продажа жилья
Статистика и аналитика: весной рынок недвижимости...
Весной 2021 года на рынок вышел накопившийся с начала пандемии отложенный спрос...
17.06.2021 , Купля-продажа жилья
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Управление проектами
Особенности выбора коммерческих помещений для поку...
Как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости ...
03.06.2021 , Управление проектами
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу