Как ждущие роста цен девелоперы завели рынок коммерческой «долевки» на кладбище

Коммерческая недвижимость , 02.05.2017

Последние несколько лет для собственников коммерческих помещений (как офисных, так и торговых) нельзя назвать удачными. На фоне экономической нестабильности и растущего объема предложения площадей, некогда прибыльные объекты недвижимости стремительно теряли в цене и доходности. Но больше всего это сказалось на долевом строительстве офисных и торговых площадей. Почему ранее востребованный механизм в настоящее время находится в упадке, чего ждать в дальнейшем и какую тактику реализации выбрать застройщикам – об этом мы расскажем в серии статей, первая из которой посвящена офисной недвижимости.

Популяризация механизма долевого строительства, после его появления в середине 90-х годов, была обусловлена, с одной стороны, дефицитом качественных коммерческих площадей, а с другой – гораздо более низкими, по сравнению со вторичным рынком, ценами. Особенно если вступать в «долевку» на ранних этапах строительства.

Годом расцвета долевого строительства можно назвать 2008 г., а дальнейшему его развитию помешало наступление кризиса. Последующие годы, вплоть до настоящего времени, можно было охарактеризовать уже как затяжной период спада. Но наиболее отчетливо спад интереса к долевому строительству коммерческой недвижимости стал заметен в 2014 г. На тот момент, эту тенденцию многие застройщики предпочитали просто не замечать, в надежде на скорое восстановление спроса. Однако этого не произошло.

В отличие от рынка жилья, рынок долевого строительства коммерческой недвижимости уже который год стагнирует. И если предложение бизнес-центров в «долевку» еще можно найти, то торговые центры уже полностью переквалифицировались на строительство одним девелопером и последующую сдачу помещений в аренду.

– Причина потери популярности коммерческой «долевки» в том, что факторы, привлекавшие ранее дольщиков, со временем стали нивелироваться экономической нестабильностью и общим развитием рынка коммерческой недвижимости, – рассказывает менеджер проектов «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ Управление проектами» Артем Давидович. – А факторов интереса было всего два – это предложение и цена.

По мнению Артема, в настоящее время, рынок коммерческой «долевки» истощается с каждым годом все сильнее. А наблюдаемая, как в Беларуси, так и в странах ближнего зарубежья, нестабильная экономическая ситуация, значительно усилила риски, ложащиеся на дольщика: увеличение первоначально заявленных сроков и цен строительства.

– Несколько лет назад при «растущем» в ценах рынке, долевое строительство привлекало более низкими по сравнению с вторичным рынком ценами. К тому же значительная часть дольщиков была инвесторами, которые строили офисы для последующей сдачи в аренду. Но сейчас, когда цены и ставки аренды снизились как минимум на треть, а цены долевого строительства и вторичного рынка максимально сблизились, гораздо более выгодным видится не полуторагодичное ожидание окончания строительства, а приобретение помещения на вторичном рынке, которое будет доступным сразу же после покупки. А в случае сдачи в аренду начнет приносить доход.

Наиболее отчетливо спад спроса на коммерческую «долевку» можно проследить по сегменту бизнес-центров.

– Дефицит предложения качественных офисных площадей, наблюдавшийся в 2000-х, за счет постоянного наполнения рынка новыми, все более современными бизнес-центрами, к 2014 г. сошел на «нет». А очередная волна экономической нестабильности, и выросший в начале 2015 г. обменный курс валют, ознаменовали начало нового этапа в развитии рынка – курс был взят на снижение. Причем, как цен, так и объемов ввода.

На начало марта 2017 г. в активном предложении долевого строительства оставалось лишь 5 бизнес-центров (4 класса «В» и 1 класса «С»), в то время как на начало марта 2016 г. их насчитывалось 11, а 2015 г. – 24. Часть ушедших с рынка бизнес-центров ввелась в эксплуатацию, часть приостановило строительство, а некоторые проекты вовсе остались лишь на бумаге.

И все потому, что девелоперы «долевых» бизнес-центров не успевали за снижением цен на рынке. Это как раз тот случай, когда надо было идти на опережение. Но все ждали скорейшей стабилизации цен, и с завидным хладнокровием держали цены до последнего. В итоге к настоящему моменту цены долевого строительства и вторичного рынка не только сравнялись, но и даже достигли обратного соотношения – некоторые офисы на вторичном рынке даже дешевле.

Сейчас все больше застройщиков предпочитают строить офисные объекты без привлечения средств дольщиков, для последующей сдачи в аренду, что является естественным этапом развития офисного рынка. В частности, как показала практика, единое управление объектом значительно повышает привлекательность объекта в глазах арендаторов.

Значит ли это, что механизм долевого строительства бизнес-центров изжил себя? Пока нет, и вот почему. Несмотря на то, что совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах Минска уже вплотную подобрался к показателю в 900 тыс. кв. м., на рынке явно ощущается нехватка качественных офисов площадями от 500 кв. м.

В этой ситуации, строящиеся бизнес-центры выступают хорошим вариантом для крупных компаний, желающих построить офис «под себя». В Европе подобный механизм уже давно пользуется спросом и получил название «built-to-suit». Поэтому механизм долевого строительства офисов пока еще рано списывать со счетов – просто объемы строительства уменьшатся по сравнению с предыдущими периодами расцвета.

Однако застройщикам важно понимать, что даже в случае нахождения лица, заинтересованного в строительстве бизнес-центра «под себя», необходимость в тщательном продумывании формата бизнес-центра не отпадает. Заказчик предоставит лишь общие требования к зданию, а вся детализация лежит на Застройщике. И поэтому последний должен четко ориентироваться по актуальным и прогнозируемым трендам на рынке офисной недвижимости.

– В частности, исходя из нашей практики работы с застройщиками и различными коммерческими объектами недвижимости, скажу, что очень часто выходящие на рынок объекты не соответствуют его требованиям.

Это происходит из-за того, что задумка строительства и проектные документы были сформированы слишком давно, когда и насыщение рынка, и требования арендаторов с покупателями были совершенно иными. И поэтому сейчас, подобные бизнес-центры зачастую не могут отвечать актуальному уровню предъявляемых к ним требований.

Вследствие чего застройщики сталкиваются с серьезными трудностями в наполнении их арендаторами, поиском покупателей, да и вообще, приближением к запланированному уровню доходности. А ведь всего этого можно было избежать, если бы изначально для бизнес-центра была продумана концепция, соответствующая не только его местоположению, но и периоду времени выхода на рынок.

Как, например, это было сделано с бизнес-центром «Красавiк», который выходя на рынок в трудный для офисной недвижимости период 2015-2016 гг., еще до ввода в эксплуатацию был полностью сдан в аренду одной компании.

Материал подготовлен отделом консалтинга и аналитики «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ».

Наши новости
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Особенности выбора коммерческих помещений для поку...
Как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости
03.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов на любой вкус
Объекты, где каждый сможет найти свой «идеальный» офис.
18.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах? Изменение вакантности, ст...
12.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количе...
Итоги первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды. Что делать собственник...
03.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов полностью готовых к работе
Офисы, которые можно арендовать сразу с мебелью по весьма привлекательной ставке...
30.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов, встроенных в жилые дома
Есть много компаний, которых интересует офисы, расположенные не только в бизнес-...
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в БЦ
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-3 предложения офисов в бизнес-центрах Минска
Рынок сейчас находится в руках арендатора
19.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в «топовом» бизнес-центре Минска
БЦ «Аякс» ввели в эксплуатацию в летом 2020 года
10.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу