На простое офисов собственники теряют 2,5 млн

В последние несколько лет все уже привыкли к избытку пустующих офисов и сниженным арендным ставкам. Однако, владельцам офисов это не облегчает жизнь, поскольку привлечение арендаторов остается острой проблемой. В особенности неутешительно выглядит убыток, который собственник офиса несет в связи с его простоем. Мы рассчитали, как изменилась эта цифра за последние 5 лет и обратились к эксперту с вопросом о том, как ее можно уменьшить.

Для полного понимания текущей ситуации и проведения сравнительных расчетов стоит вспомнить несколько фактов из недавнего прошлого.

Факт №1. Уже около 7 лет офисы в Минске в основном арендуются. Их покупка для последующей сдачи в аренду - редкое явление. Причины такого тренда объясняются двумя факторами. Во-первых, после финансового кризиса 2014 года произошло падение цен, и к 2017 году ставки аренды и цены продажи снизились в среднем на 46% и 53% соответственно. Во-вторых, дефицит офисов, заметный в начале 2010-х годов, исчез благодаря появлению множества новых бизнес-центров в период с 2013 по 2015 годы. Теперь компании имеют широкий выбор современных офисных площадей, и бизнес-сообщество рассматривает их в основном как пространства для работы, которые выгоднее арендовать, чем покупать.

Факт №2. Максимальные ставки аренды достигали своего пика весной 2014 года, а сейчас они минимальны. В 2016 году зафиксировано последнее "ценовое дно" после мирового финансового кризиса, и начиная с 2017 года ставки снова начали расти. Однако они так и не достигли своих прежних высот, поскольку в 2020 году началась пандемия, и многие компании отказались от офисов и переехали в другие места. Последний год, когда наблюдался рост спроса и ставок аренды, был 2019 год.

Факт №3. За последние 5 лет объем предлагаемых в аренду офисов увеличился более чем в 5 раз — с 37 тысяч квадратных метров до 190 тысяч. Максимальная вакантность офисных помещений была зафиксирована весной прошлого года и составила 230+ тысяч квадратных метров. Снижение вакантности в 2023 году объясняется тем, что некоторые офисы были арендованы, а один из бизнес-центров временно вышел из арендного рынка в связи с неудачной стратегией привлечения арендаторов. Однако два других бизнес-центра уже более трех лет остаются полностью пустыми. Поэтому девелоперы стали откладывать сроки ввода новых бизнес-центров в эксплуатацию, чтобы избежать эксплуатационных расходов. Вопрос о том, кто будет арендатором этих помещений и как привлечь их, до сих пор остается открытым.

Приступим к анализу финансовых потерь собственников пустующих офисов. Это включает упущенную выгоду, которую они теряют в результате простоя офисов без арендаторов, а также эксплуатационные затраты, которые они все равно должны нести в течение этого времени.

Давайте начнем с подсчета на примере типового 100-метрового офиса класса "В+". В настоящее время, рыночная ставка аренды для такого офиса составляет 12 евро за квадратный метр в месяц с учетом НДС. Учитывая, что собственник уже 3 месяца безуспешно пытается найти арендатора, недополученная выгода (стоимость аренды) составляет 3600 евро (12 евро * 100 квадратных метров * 3 месяца). Это достаточно значительная сумма, но она не включает прямые затраты собственника на содержание офиса. Обычно, стоимость эксплуатационных затрат для 1 квадратного метра офиса составляет примерно 1,5 евро, как в настоящее время, так и пять лет назад. Это добавляет еще 450 евро к потерям собственника (1,5 евро * 100 квадратных метров * 3 месяца). Таким образом, итоговая сумма потерь составляет 4050 евро.

Но это только на данный момент. Пять лет назад, когда ставки аренды были в среднем на 38% выше, а для класса "В+" в особенности на почти 60% (значительное снижение по сравнению с началом 2019 года), потери собственника рассматриваемого офиса были бы еще больше, превышая 6000 евро в месяц.

Интересно, какие совокупные потери от простоя офисов в Минске? На сегодняшний день это более чем 2,5 миллиона евро ежемесячно! Пять лет назад, благодаря значительно меньшей вакантности, эта сумма была значительно ниже - около 670 тысяч евро в месяц.

– "Главный враг собственников офисов в Минске - это время простоя без арендатора", - комментирует ситуацию Руслан Орлов, руководитель "Твоя Столица - Недвижимость для бизнеса". Поэтому мы всегда рекомендуем начинать поиск нового арендатора сразу, как только стало известно о расторжении текущего договора аренды. Однако, в настоящей ситуации, когда предложение превышает спрос, это не является гарантом быстрого нахождения нового арендатора.

Уменьшение вакантности офисных помещений в прошлом году практически не изменило баланс спроса и предложения. Критическая масса свободных офисов по-прежнему остается высокой, поэтому стратегия собственников "дать объявление и ждать звонка" больше не работает. Конкуренция слишком высока, и арендаторам сложно выбрать из многочисленных предложений. Единственная рабочая тактика – это активный поиск арендатора вместо пассивного ожидания. Только в этом случае можно надеяться на успех и избежание финансовых потерь. Кроме того, расчеты показывают, что иногда выгоднее предложить скидку на первые периоды аренды в несколько евро, но при этом обеспечить наличие арендатора.

Таким образом, простой офисов без арендаторов сопряжен с серьезными финансовыми потерями как для собственников конкретных офисов, так и для всего города Минска.

Благодаря помощи опытных агентов из “Твоя столица - Недвижимость для Бизнеса”, срок сдачи офиса минимизируется при сохранении рыночных ставок аренды. Это достигается благодаря:

• концентрации у агентов актуального спроса со всего рынка - обширной и постоянно обновляемой базы арендаторов (как резидентов, так и не резидентов РБ), что является залогом оперативной реализации офиса;
• наличии собственной базы потенциальных (“спящих”) арендаторов - тех, кто еще только задумывается о смене офиса – что является уникальным источником для активизации продаж;
• опыт работы на рынке (с 2001 года) и знание юридических нюансов рынка коммерческой недвижимости, позволяет:
• минимизировать срок согласования условий договора;
• нивелировать разность интересов сторон сделки за счет оперативной выработки взаимовыгодных условий;
• обеспечить юридическую безопасность и комфорт заключения сделки.

У Вас остались вопросы? Тогда не стоит медлить - получите бесплатную консультацию у специалистов “Твоя столица - Недвижимость для бизнеса”

Источник: realt.by