Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

На простое офисов собственники теряют 2,5 млн

Коммерческая недвижимость , 11.03.2024

В последние несколько лет все уже привыкли к избытку пустующих офисов и сниженным арендным ставкам. Однако, владельцам офисов это не облегчает жизнь, поскольку привлечение арендаторов остается острой проблемой. В особенности неутешительно выглядит убыток, который собственник офиса несет в связи с его простоем. Мы рассчитали, как изменилась эта цифра за последние 5 лет и обратились к эксперту с вопросом о том, как ее можно уменьшить.

Для полного понимания текущей ситуации и проведения сравнительных расчетов стоит вспомнить несколько фактов из недавнего прошлого.

Факт №1. Уже около 7 лет офисы в Минске в основном арендуются. Их покупка для последующей сдачи в аренду - редкое явление. Причины такого тренда объясняются двумя факторами. Во-первых, после финансового кризиса 2014 года произошло падение цен, и к 2017 году ставки аренды и цены продажи снизились в среднем на 46% и 53% соответственно. Во-вторых, дефицит офисов, заметный в начале 2010-х годов, исчез благодаря появлению множества новых бизнес-центров в период с 2013 по 2015 годы. Теперь компании имеют широкий выбор современных офисных площадей, и бизнес-сообщество рассматривает их в основном как пространства для работы, которые выгоднее арендовать, чем покупать.

Факт №2. Максимальные ставки аренды достигали своего пика весной 2014 года, а сейчас они минимальны. В 2016 году зафиксировано последнее "ценовое дно" после мирового финансового кризиса, и начиная с 2017 года ставки снова начали расти. Однако они так и не достигли своих прежних высот, поскольку в 2020 году началась пандемия, и многие компании отказались от офисов и переехали в другие места. Последний год, когда наблюдался рост спроса и ставок аренды, был 2019 год.

Факт №3. За последние 5 лет объем предлагаемых в аренду офисов увеличился более чем в 5 раз — с 37 тысяч квадратных метров до 190 тысяч. Максимальная вакантность офисных помещений была зафиксирована весной прошлого года и составила 230+ тысяч квадратных метров. Снижение вакантности в 2023 году объясняется тем, что некоторые офисы были арендованы, а один из бизнес-центров временно вышел из арендного рынка в связи с неудачной стратегией привлечения арендаторов. Однако два других бизнес-центра уже более трех лет остаются полностью пустыми. Поэтому девелоперы стали откладывать сроки ввода новых бизнес-центров в эксплуатацию, чтобы избежать эксплуатационных расходов. Вопрос о том, кто будет арендатором этих помещений и как привлечь их, до сих пор остается открытым.

Приступим к анализу финансовых потерь собственников пустующих офисов. Это включает упущенную выгоду, которую они теряют в результате простоя офисов без арендаторов, а также эксплуатационные затраты, которые они все равно должны нести в течение этого времени.

Давайте начнем с подсчета на примере типового 100-метрового офиса класса "В+". В настоящее время, рыночная ставка аренды для такого офиса составляет 12 евро за квадратный метр в месяц с учетом НДС. Учитывая, что собственник уже 3 месяца безуспешно пытается найти арендатора, недополученная выгода (стоимость аренды) составляет 3600 евро (12 евро * 100 квадратных метров * 3 месяца). Это достаточно значительная сумма, но она не включает прямые затраты собственника на содержание офиса. Обычно, стоимость эксплуатационных затрат для 1 квадратного метра офиса составляет примерно 1,5 евро, как в настоящее время, так и пять лет назад. Это добавляет еще 450 евро к потерям собственника (1,5 евро * 100 квадратных метров * 3 месяца). Таким образом, итоговая сумма потерь составляет 4050 евро.

Но это только на данный момент. Пять лет назад, когда ставки аренды были в среднем на 38% выше, а для класса "В+" в особенности на почти 60% (значительное снижение по сравнению с началом 2019 года), потери собственника рассматриваемого офиса были бы еще больше, превышая 6000 евро в месяц.

Интересно, какие совокупные потери от простоя офисов в Минске? На сегодняшний день это более чем 2,5 миллиона евро ежемесячно! Пять лет назад, благодаря значительно меньшей вакантности, эта сумма была значительно ниже - около 670 тысяч евро в месяц.

– "Главный враг собственников офисов в Минске - это время простоя без арендатора", - комментирует ситуацию Руслан Орлов, руководитель "Твоя Столица - Недвижимость для бизнеса". Поэтому мы всегда рекомендуем начинать поиск нового арендатора сразу, как только стало известно о расторжении текущего договора аренды. Однако, в настоящей ситуации, когда предложение превышает спрос, это не является гарантом быстрого нахождения нового арендатора.

Уменьшение вакантности офисных помещений в прошлом году практически не изменило баланс спроса и предложения. Критическая масса свободных офисов по-прежнему остается высокой, поэтому стратегия собственников "дать объявление и ждать звонка" больше не работает. Конкуренция слишком высока, и арендаторам сложно выбрать из многочисленных предложений. Единственная рабочая тактика – это активный поиск арендатора вместо пассивного ожидания. Только в этом случае можно надеяться на успех и избежание финансовых потерь. Кроме того, расчеты показывают, что иногда выгоднее предложить скидку на первые периоды аренды в несколько евро, но при этом обеспечить наличие арендатора.

Таким образом, простой офисов без арендаторов сопряжен с серьезными финансовыми потерями как для собственников конкретных офисов, так и для всего города Минска.

Благодаря помощи опытных агентов из “Твоя столица - Недвижимость для Бизнеса”, срок сдачи офиса минимизируется при сохранении рыночных ставок аренды. Это достигается благодаря:

  • концентрации у агентов актуального спроса со всего рынка - обширной и постоянно обновляемой базы арендаторов (как резидентов, так и не резидентов РБ), что является залогом оперативной реализации офиса;
  • наличии собственной базы потенциальных (“спящих”) арендаторов - тех, кто еще только задумывается о смене офиса – что является уникальным источником для активизации продаж;
  • опыт работы на рынке (с 2001 года) и знание юридических нюансов рынка коммерческой недвижимости, позволяет:
    • минимизировать срок согласования условий договора;
    • нивелировать разность интересов сторон сделки за счет оперативной выработки взаимовыгодных условий;
    • обеспечить юридическую безопасность и комфорт заключения сделки.

У Вас остались вопросы? Тогда не стоит медлить - получите бесплатную консультацию у специалистов “Твоя столица - Недвижимость для бизнеса”

Источник: realt.by

Наши новости
ТОП-5 офисов с ремонтом по ставкам от собственнико...
Выбор офиса, где ваш бизнес будет развиваться и только расцветать
26.06.2024 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в центре Минска подешевела на 40%
Мнение эксперта о ситуации на рынке коммерческой недвижимости
22.05.2024 , Коммерческая недвижимость
10 критериев, как выбрать офис в аренду
Как избежать дорогостоящих ошибок
26.04.2024 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов недели
Подборка офисов от 200 кв.м
18.04.2024 , Коммерческая недвижимость
Почему пустуют Минские торговые центры?
Разбираемся на примерах трех титанов торговой недвижимости
15.04.2024 , Коммерческая недвижимость
Что в будущем ждет минские бизнес-центры?
Во сколько владельцам офисов обходится простой
15.03.2024 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов на высоких этажах с живописным видом ...
Подберите для себя лучший офис
29.01.2024 , Коммерческая недвижимость
Как изменился рынок офисов за 2023? Приводим цифры
Спойлер – ставки опять снизились
21.12.2023 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 стильных офисов в бизнес-центрах. Их стоимос...
Как выбрать офис, который будет способствовать развитию вашего бизнеса?
18.12.2023 , Коммерческая недвижимость
Какие помещения сейчас востребованы к покупке?
Узнайте подробности…
30.11.2023 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Виктория Владимировна Ляшенко
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу