Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Что в будущем ждет минские бизнес-центры?

Коммерческая недвижимость , 15.03.2024

Несколько лет назад спрос на офисные помещения значительно упал и на сегодняшний день так и не восстановился.

Во сколько владельцам офисов обходится простой, и что ждет сферу коммерческой недвижимости?

Офисы для IT

До 2019 года на рынке недвижимости в этом сегменте наблюдался положительный тренд: спрос, арендные ставки и цены на продажу недвижимости росли. Однако в 2020 году пандемия коронавируса охватила планету и Беларусь в том числе. Многие компании отпустили сотрудников на удаленную работу, но спад спроса на аренду офисных помещений вызван не только COVID-19.

"Во время пандемии многие компании перешли на удаленный формат работы, но наблюдалась тенденция сохранения за собой арендуемых площадей, чтобы в будущем вернуться", - обращает внимание руководитель отдела "Недвижимость для бизнеса" АН "Твоя столица" Руслан Орлов.

В целом в течение последних 10 лет рынок офисной недвижимости в Беларуси развивался, в значительной степени, за счет IT-сектора.

“Самым крупным потребителем на рынке офисных помещений были именно IT-компании. К 2020 году около 70% всех арендуемых площадей занимали программисты”,- вспоминает наш собеседник.

Однако с течением времени IT-сектор значительно сократил свое присутствие на рынке страны. По последним данным, доля запросов от IT-компаний составляет всего 4%, для сравнения, в 2019 году этот показатель был на уровне 44%.

Интересно другое: спрос IT-компаний был на офисы в размере 800-900 квадратных метров и более, сейчас же эти цифры едва ли достигают 200 квадратных метров, а помещения используются для запуска небольших стартапов.

Количество свободных офисных помещений увеличилось в 5 раз

Пять лет назад в столице было около 40 тысяч свободных "квадратов" в аренду. Для рынка, где преобладали IT-компании, это казалось недостаточным: ощущался дефицит больших (500+ квадратных метров) и качественных (В+ и А классы) помещений. Однако сегодня ситуация кардинально изменилась.

По последним данным, в Минске 190 тысяч квадратных метров свободных помещений, ожидающих арендаторов. И это еще не рекорд. Максимальное количество свободных помещений было зарегистрировано в январе 2023 года – 230 тысяч квадратных метров. Общий же объем рынка офисной недвижимости Минска составляет более 1,1 миллиона "квадратов".

“Текущий тренд на рынке состоит в "миграции" арендаторов. Сейчас мы не видим новых арендаторов или тех, кто массово расширяется. Поэтому собственникам помещений следует рассчитывать только на уже существующих арендаторов, которые хотят улучшить свои условия работы и переехать, например, из старых зданий в новые”,- отмечает эксперт.

“Простой” обходится дорого

Пустые офисы во время поиска арендаторов обходятся собственникам очень дорого. Например, упущенная выгода для собственника 100-метрового офиса может составлять более 1000 евро в месяц.

Условно, арендатор предлагает 10 евро за "квадрат", но собственник требует 12 евро. Из-за этого последний не соглашается на сделку и несколько месяцев ждет другого арендатора. За 3 месяца владелец офиса теряет 3600 евро, плюс еще 400+ евро на эксплуатационные и коммунальные расходы.

Собственники должны понимать, что на новых арендаторов сейчас не стоит рассчитывать. На рынке остались только те, которые хотят обновить условия, переехав в новый офис.

"Улучшать условия арендаторы хотят только с сохранением имеющейся ставки. Поэтому просьбу о скидке не нужно воспринимать плохо. Самая главная проблема для собственника, которую необходимо избежать, – это простой офиса", - считает Руслан Орлов

Еще одно, что собственники офисов должны понять и принять – в ситуации с избыточным предложением и острой конкуренцией, тактика пассивного ожидания звонка от потенциального арендатора уже неэффективна.

“Слишком большое разнообразие офисов путает арендаторов. Поэтому единственным эффективным методом борьбы с простоем и потерями является активный поиск арендаторов, активный выход на спрос.

“Опен спейсы” и офисы под ключ

Один из последних трендов в коммерческой недвижимости – предложение офисов с чистовой отделкой. Сейчас арендаторы уже не рассматривают офисы без отделки. Они хотят переехать в помещения, где уже есть стены, плитка, ламинат и т.д.

Например, решение начать предлагать офисы с отделкой помогло в поисках арендаторов для “экс-Кемпински” возле Белгосцирка (сейчас это БЦ “Проспект”).

Сейчас практически со 100% вакантностью простаивают два бизнес-центра в самом центре Минска – Capital Palace на Октябрьской площади и Centropolis около стадиона "Динамо". На первый взгляд удачные объекты с точки зрения планировки, транспортной доступности и престижности. Однако, именно отсутствие ремонта не устраивает потенциальных арендаторов.

Еще один тренд – ориентация на небольшие площади. По данным агентов по недвижимости, 70% спроса приходится на офисы до 150 квадратных метров. Офисы формата open space, которые были популярны несколько лет назад, уже не так актуальны из-за необходимости зонирования пространства под разные отделы.

"Самый большой спрос сегодня и ближайшие несколько лет – это 70/100/120 "квадратов". Это уже не айтишники, а арендаторы из сферы торговли, услуг, различные колл-центры, интернет-магазины и другой малый бизнес, который нуждается в небольших площадях", - говорит специалист.

Почти готовы к вводу в эксплуатацию

Из новых бизнес-центров в Минске было введено в эксплуатацию два крупных – "Сухарево" и D16. В 2023 году также было добавлено еще 13 тысяч квадратных метров офисной недвижимости.

Кроме того, активно готовятся к вводу в эксплуатацию еще порядка 120 тысяч "квадратов". Это такие бизнес-центры, как Shanter Hill на проспекте Победителей, G-S PLAZA "Жемчужина" в переулке Софьи Ковалевской, Prizma рядом с универмагом "Беларусь", "Левада", а также многофункциональный комплекс рядом с ТЦ "Замок". Ожидается, что скоро они будут введены в строй.

"В последнее время мы наблюдаем еще один четкий тренд – девелоперы стараются задерживать ввод в эксплуатацию коммерческих объектов, в которых преобладают офисные площади. Мы считаем, что они не вводятся в эксплуатацию по причине низкого спроса", - подчеркивает собеседник.

Что будет дальше

Эксперт утверждает, что решить проблемы со спросом на коммерческую недвижимость может только активное развитие бизнеса.

"Также не стоит забывать, что значительная часть офисных площадей арендовалась и международными представительствами, то есть нерезидентами. А сейчас, когда такая напряженная ситуация на международной арене, на это не приходится рассчитывать", - добавляет он.

Не будет в ближайшее время значительного улучшения и в части арендных ставок: за последние пять лет они снизились на 38%.

Профицит бизнес-новостроек, с учетом большого количества строящихся сооружений, будет сохраняться в Минске как минимум до 2027 года. Ожидается, что к этому времени откроются "Газпром-центр" и Международный Финансовый Центр в Минск Мире.

“Лучшее, что можно сделать — научиться адаптироваться к новым условиям жизни и работы. Особое внимание следует уделить активным мерам по привлечению арендаторов, вместо пассивного ожидания. Только таким образом можно избежать потерь и восстановить доходность в сфере офисной недвижимости”,- заключает Руслан Орлов.

Источник: sputnik.by

Наши новости
Почему пустуют Минские торговые центры?
Разбираемся на примерах трех титанов торговой недвижимости
15.04.2024 , Коммерческая недвижимость
На простое офисов собственники теряют 2,5 млн
Привлечение арендаторов остается острой проблемой
11.03.2024 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов на высоких этажах с живописным видом ...
Подберите для себя лучший офис
29.01.2024 , Коммерческая недвижимость
Как изменился рынок офисов за 2023? Приводим цифры
Спойлер – ставки опять снизились
21.12.2023 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 стильных офисов в бизнес-центрах. Их стоимос...
Как выбрать офис, который будет способствовать развитию вашего бизнеса?
18.12.2023 , Коммерческая недвижимость
Какие помещения сейчас востребованы к покупке?
Узнайте подробности…
30.11.2023 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов с кабинетной системой
Ищете для себя офис кабинетного формата?
28.11.2023 , Коммерческая недвижимость
Как успешно сдать помещение. Советы экспертов
Желаете сдать помещение от 100 кв.м.
21.11.2023 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов в центре Минска
Спешите снять офис в центре Минска по привлекательной цене!
31.10.2023 , Коммерческая недвижимость
Как менялись ставки аренды на офисы в Минске за по...
Сегодня реальность гораздо суровее и прозаичнее
06.10.2023 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Виктория Владимировна Ляшенко
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу