Требования арендаторов к офисным и торговым площадям стали более серьезными и современными

Все же кризисные времена заставляют любой бизнес работать больше и качественнее. Клиенты становятся более требовательными, а оказывающей услуги стороне необходимо держать руку на пульсе. Ирина Будкевич, аналитик отдела консалтинга и аналитики «Твоя cтолица. Управление проектами», рассказала о шести главных требованиях арендаторов коммерческой недвижимости.

— Предложение на рынке аренды современных офисных площадей в настоящее время переживает небывалый расцвет: арендаторам предлагаются офисы от 10 кв.м до 2 тыс. и даже более кв.м в практически 70 бизнес-центрах. Структура предложения в разрезе классов качества такова: доля бизнес-центров классов В и С примерно одинаковая (по 45%), в то время как на класс А приходится лишь 10% от общего объема предложения офисов.

Наблюдавшийся в последние годы «инвестиционный бум», предполагавший приобретение офисных помещений для сдачи в аренду, в настоящее время привел к переизбытку офисов малых площадей – до 100 кв.м. Несмотря на то, что именно в этом сегменте спрос до сих пор остается наиболее активным, объем предложения различных по качеству офисов значительно превышает предъявляемый к ним спрос.

• Рост требований арендаторов к качественным характеристикам объектов

Дешевые, но при этом требующие значительного ремонта офисы, точно также, как и комфортабельные, но при этом дорогие офисы не пользуются спросом. Основными факторами, на которых арендаторы останавливают свое внимание, в настоящее время являются:

— обеспеченность парковочными местами. Практика работы с арендаторами и анализ их предпочтений позволяет говорить об оптимальном соотношении 1 машиноместо на 60-70 кв.м офисной площади бизнес-центра;

— наличие в офисе естественной вентиляции и системы кондиционирования. Практика показывает, что какой-бы мощной ни была приточно-вытяжная система вентиляции, она не в состоянии заменить возможности простого проветривания путем открытия окон. Кондиционирование может обеспечивать как централизованная система, так и отдельно установленные кондиционеры;

— планировочные решения формата open-space. Конечно, не все арендаторы стремятся к офису «без границ», но практика показывает, что open-space вместе с грамотно расставленными перегородками, позволяет с комфортом разместиться даже самым ярым приверженцам кабинетной системы;

— доступ в офис «24/7». Наиболее часто подобное требование можно услышать от компаний, занятых в IT-сфере, но и другие компании также хотят иметь возможность иметь круглосуточный доступ в арендуемый офис;

— наличие в составе БЦ или его ближайшем окружении объекта общественного питания. Все больше компаний в борьбе за кадровый состав стараются обеспечить своим сотрудникам максимально комфортные условия труда, в числе которых вопрос питания зачастую занимает одно из первых мест.

• Предоставление арендаторам арендных каникул при сдаче в аренду небольших площадей

Этот срок необходим арендаторам для переезда и обустройства нового офиса и, как правило, составляет от 2 недель до 2 месяцев. В настоящее время на предоставлении арендных каникул настаивают и малые арендаторы, для которых переезд не является чем-то обременительным. Уступать или нет – дело каждого собственника офиса, но подписанный договор аренды, пусть и с отсрочкой платежа, все же лучше, чем неопределённость поиска арендатора.

• Рост популярности механизма поэтапного выхода на максимальную арендую ставку

В ситуации значительного превышения объемов предложения над спросом, для собственников-арендодателей важно как можно быстрее найти арендатора и заключить договор аренды, пусть даже и по ценам ниже среднерыночных. Ведь скидка в несколько €/кв.м по сравнению с возможным простоем офиса несущественна. Для собственников-арендодателей использование данного механизма выступает конкурентным преимуществом, а арендодателям позволяет сэкономить на аренде.

• Рост привлекательности современных бизнес-центров

Только за январь – апрель ставки предложения аренды на офисы в бизнес-центрах снизились в среднем на 15% до уровня 18 EUR/кв.м с НДС для класса А, 11 EUR/кв.м с НДС для класса В и 8 EUR/кв.м с НДС для класса С и тем самым максимально приблизились к уровню ставок на административные помещения, расположенные вне бизнес-центров. В этой ситуации все чаще арендаторы предпочитают переехать в современный комфортный офис, расположенный в бизнес-центре с развитой инфраструктурой.

• Снижение дисконта между ставками предложения и ставками сделок

Средние уровни ставок предложения и совершаемых реальных сделок сближаются. Приемлемыми для рынка ставками сделок в настоящее время являются 14-16 EUR/кв.м с НДС для класса А, 9-11 EUR/кв.м с НДС для класса В и 6-8 EUR/кв.м с НДС для класса С.

• Снижение активности на рынке долевого строительства и постепенное восстановление вторичного рынка

Наблюдавшееся в последнее время снижение цен на приобретение офисов в собственность для вторичного рынка и рынка долевого строительства было неравномерным. Вследствие чего готовый офис на вторичном рынке в настоящее время можно приобрести по ценам, аналогичным и даже более низким, чем строящийся на рынке долевого строительства.

Количество сделок купли-продажи на вторичном рынке за первый квартал 2016 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло практически на 40%. Количество бизнес-центров на рынке долевого строительства снизилось на 60% — с 24 до 10 (6 класса В и 4 класса С).