5 дорогостоящих ошибок арендодателей торговых помещений

Сейчас практически каждый второй собственник сталкивается с проблемой если не поиска нового арендатора, то, как минимум, необходимости снижения ставки аренды для существующего. Как в этой ситуации себя правильно вести собственникам, советует начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для Бизнеса» Сергей Владимирович Войтов.

В связи со значительным увеличением числа современных торговых центров интерес торговых арендаторов сместился в их сторону, в то время как все больше встроенных торговых помещений формата street-retail остаются без арендаторов.

Недвижимость формата street-retail представляет собой разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Подобные объекты ориентированы на пешеходный трафик и отчасти на импульсные покупки.

Значит ли это, что дни street-retail’а сочтены? Совсем нет. Просто собственникам-арендодателям необходимо принять новые условия рынка и не совершать распространенных ошибок.

К нам часто обращаются собственники-арендодатели после самостоятельных безуспешных попыток найти арендатора. Каждый из случаев мы анализируем, чтобы понять, что же помешало собственнику сдать помещение. В большинстве случаев в переговорах с потенциальными арендаторами собственники уделяют потребностям арендаторов лишь второстепенное внимание.

Ошибка 2. Завышение арендной ставки

В ситуации экономической нестабильности собственникам сложно ориентироваться в реальных ценах сделок, отчего они продолжали руководствоваться «вчерашним» уровнем цен, не желая идти на уступки потенциальным арендаторам по цене. Все это неминуемо приводило к простою помещения, а значит и растущим потерям собственника, которые при наиболее распространенной площади street-retail помещения 50 кв.м в среднем составляют порядка €750 /мес. упущенной выгоды и €35/мес. эксплуатационных затрат.

Ошибка 3. Отказ от перепрофилирования помещения

Еще одной ошибкой собственников является то, что они сужают круг поиска арендаторов, исходя лишь из текущего функционального назначения помещения. Но сейчас, в ситуации острой конкуренции и нехватки арендаторов, необходимо думать на перспективу и рассматривать возможность перепрофилирования помещения. Да, это затратно как с финансовой, так и временной точки зрения. Но если перепрофилирование делается под надежного арендатора с перспективой заключения долгосрочного договора аренды, то почему бы и нет? В будущем это полностью окупается.

Приведу конкретный пример: недавно наш клиент подписал долгосрочный договор аренды с известной ветеринарной клиникой. С учетом того, что сданное в аренду торговое помещение размещается в составе бизнес-центра, его собственник долгое время не решался на столь кардинальное перепрофилирование.

Но уже сейчас, с учетом условий договора аренды и его срока, можно с уверенностью говорить о его выгодности для арендодателя. В рассматриваемом случае своеобразным гарантом надежности договорных отношений выступает, известность бренда арендатора и затратность для клиники расторжения договора аренды и переезда в другое место. Кроме того, проведенное нами исследование района размещения сданного в аренду помещения показало большую величину нереализованного спроса на услуги, предлагаемые арендатором.

Ошибка 4. Оценивать привлекательность торгового помещения, только исходя из его расположения в центре города

До сих пор в сознании некоторых собственников бытует мнение, что помещения, расположенные на исторических улицах города, таких, например, как Маркса, Энгельса, Комсомольская и др., имеют гораздо более высокую рыночную ликвидность, чем аналогичные помещения, располагающиеся в активно развивающемся спальном районе.

Подобное утверждение было актуально в 2010 году, но не сейчас. В последние годы активно развивался не только рынок торговой недвижимости, но и его потребители - арендаторы и посетители магазинов. Доходы покупателей снижаются, а кушать хочется всегда. Именно поэтому сейчас «в цене» магазины формата «у дома», а не дорогие бутики с дизайнерской одеждой.

Ошибка 5. Оценивать привлекательность торгового помещения только по интенсивности пешеходного трафика

Да, безусловно, интенсивность проходящего мимо пешеходного трафика для торговых помещений важна, но не менее важно и окружение. В том числе и конкурентное. Уже многие арендаторы научились его использовать в своих целях.

Например, часто можно увидеть street-retail объекты разных ценовых категорий, располагающие недалеко друг от друга. Подобное размещение можно наблюдать как среди объектов общественного питания, так и среди объектов торговли / оказания услуг (магазины, парикмахерские, салоны и т.п.).

Это объясняется просто – каждый посетитель одного объекта является потенциальным посетителем второго. Ведь в ситуации снижающихся доходов населения покупатели всегда находятся перед «ценовым» выбором. Похожую тактику используют автопроизводители, размещая свои рекламные билборды рядом с автосалонами конкурентов.

Два совета собственникам street-retail помещений:

1. При поиске арендаторов максимально уточнять их реальные потребности, а при обсуждении арендных ставок ориентироваться на ставки реальных сделок, заключенных за последние несколько месяцев с аналогичными помещениями. При обсуждении с потенциальными арендаторами арендных ставок предлагать использование механизма поэтапного выхода на максимальную арендную ставку. В последнее время среди торговых арендаторов он получает всю большую популярность.

2. Не зацикливаться на функциональном назначении и территориальном местоположении торгового помещения, потому как в текущей ситуации и первое, и второе корректируется как профилем арендатора, так и качественным окружением торгового помещения.