5 дорогостоящих ошибок арендодателей торговых помещений

Коммерческая недвижимость , 03.05.2016

Сейчас практически каждый второй собственник сталкивается с проблемой если не поиска нового арендатора, то, как минимум, необходимости снижения ставки аренды для существующего. Как в этой ситуации себя правильно вести собственникам, советует начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для Бизнеса» Сергей Владимирович Войтов.

news_08.05.16_photo_1.jpg

В связи со значительным увеличением числа современных торговых центров интерес торговых арендаторов сместился в их сторону, в то время как все больше встроенных торговых помещений формата street-retail остаются без арендаторов.

Недвижимость формата street-retail представляет собой разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Подобные объекты ориентированы на пешеходный трафик и отчасти на импульсные покупки.

В этом отношении торговые центры как для покупателей, так и для большей части арендаторов гораздо более привлекательны. Для первых важную роль играет то, что в одном месте и под одной крышей можно найти разнообразные магазины и при этом вкусно поесть, а для вторых торговые центры предлагают значительно более мощный пешеходный трафик, нежели столичные улицы.

Значит ли это, что дни street-retail’а сочтены? Совсем нет. Просто собственникам-арендодателям необходимо принять новые условия рынка и не совершать распространенных ошибок.

Ошибка 1. Нежелание разбираться в потребностях арендатора

К нам часто обращаются собственники-арендодатели после самостоятельных безуспешных попыток найти арендатора. Каждый из случаев мы анализируем, чтобы понять, что же помешало собственнику сдать помещение. В большинстве случаев в переговорах с потенциальными арендаторами собственники уделяют потребностям арендаторов лишь второстепенное внимание.

news_08.05.16_photo_2.jpg

Ошибка 2. Завышение арендной ставки

В ситуации экономической нестабильности собственникам сложно ориентироваться в реальных ценах сделок, отчего они продолжали руководствоваться «вчерашним» уровнем цен, не желая идти на уступки потенциальным арендаторам по цене. Все это неминуемо приводило к простою помещения, а значит и растущим потерям собственника, которые при наиболее распространенной площади street-retail помещения 50 кв.м в среднем составляют порядка €750 /мес. упущенной выгоды и €35/мес. эксплуатационных затрат.

news_08.05.16_photo_5.jpg

Ошибка 3. Отказ от перепрофилирования помещения

Еще одной ошибкой собственников является то, что они сужают круг поиска арендаторов, исходя лишь из текущего функционального назначения помещения. Но сейчас, в ситуации острой конкуренции и нехватки арендаторов, необходимо думать на перспективу и рассматривать возможность перепрофилирования помещения. Да, это затратно как с финансовой, так и временной точки зрения. Но если перепрофилирование делается под надежного арендатора с перспективой заключения долгосрочного договора аренды, то почему бы и нет? В будущем это полностью окупается.

Приведу конкретный пример: недавно наш клиент подписал долгосрочный договор аренды с известной ветеринарной клиникой. С учетом того, что сданное в аренду торговое помещение размещается в составе бизнес-центра, его собственник долгое время не решался на столь кардинальное перепрофилирование.

Но уже сейчас, с учетом условий договора аренды и его срока, можно с уверенностью говорить о его выгодности для арендодателя. В рассматриваемом случае своеобразным гарантом надежности договорных отношений выступает, известность бренда арендатора и затратность для клиники расторжения договора аренды и переезда в другое место. Кроме того, проведенное нами исследование района размещения сданного в аренду помещения показало большую величину нереализованного спроса на услуги, предлагаемые арендатором.

news_08.05.16_photo_3.jpg

Ошибка 4. Оценивать привлекательность торгового помещения, только исходя из его расположения в центре города

До сих пор в сознании некоторых собственников бытует мнение, что помещения, расположенные на исторических улицах города, таких, например, как Маркса, Энгельса, Комсомольская и др., имеют гораздо более высокую рыночную ликвидность, чем аналогичные помещения, располагающиеся в активно развивающемся спальном районе.

Подобное утверждение было актуально в 2010 году, но не сейчас. В последние годы активно развивался не только рынок торговой недвижимости, но и его потребители - арендаторы и посетители магазинов. Доходы покупателей снижаются, а кушать хочется всегда. Именно поэтому сейчас «в цене» магазины формата «у дома», а не дорогие бутики с дизайнерской одеждой.

Ошибка 5. Оценивать привлекательность торгового помещения только по интенсивности пешеходного трафика

Да, безусловно, интенсивность проходящего мимо пешеходного трафика для торговых помещений важна, но не менее важно и окружение. В том числе и конкурентное. Уже многие арендаторы научились его использовать в своих целях.

Например, часто можно увидеть street-retail объекты разных ценовых категорий, располагающие недалеко друг от друга. Подобное размещение можно наблюдать как среди объектов общественного питания, так и среди объектов торговли / оказания услуг (магазины, парикмахерские, салоны и т.п.).

Это объясняется просто – каждый посетитель одного объекта является потенциальным посетителем второго. Ведь в ситуации снижающихся доходов населения покупатели всегда находятся перед «ценовым» выбором. Похожую тактику используют автопроизводители, размещая свои рекламные билборды рядом с автосалонами конкурентов.

news_08.05.16_photo_4.jpg

Два совета собственникам street-retail помещений:

1. При поиске арендаторов максимально уточнять их реальные потребности, а при обсуждении арендных ставок ориентироваться на ставки реальных сделок, заключенных за последние несколько месяцев с аналогичными помещениями. При обсуждении с потенциальными арендаторами арендных ставок предлагать использование механизма поэтапного выхода на максимальную арендную ставку. В последнее время среди торговых арендаторов он получает всю большую популярность.

2. Не зацикливаться на функциональном назначении и территориальном местоположении торгового помещения, потому как в текущей ситуации и первое, и второе корректируется как профилем арендатора, так и качественным окружением торгового помещения.

Наши новости
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Аналитика офисной недвижимости города Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
13.09.2021 , Коммерческая недвижимость
Группа компаний «Твоя столица» - №1 в первом в Бе...
Только сухие факты и показатели в цифрах: первое масштабное исследование рабо...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
ТОП-5 офисов в центре столицы
Самые выгодные предложения
18.08.2021 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 компактных офисов по низкой цене
Найти небольшой офис с хорошей ставкой аренды задача сейчас не из самых легких.
12.08.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу