Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Острые вопросы коммерческой недвижимости Минска

Коммерческая недвижимость , 05.09.2023

Мы уже неоднократно публиковали пресс-релизы про конференцию, организованную порталом probusiness.io и посвященную проблемам коммерческой недвижимости, которая состоялась 25 августа текущего года. Надеемся, Вы там смогли побывать и пообщаться со спикерами на нетворкинге. А для тех, кто не смог попасть на конференцию, мы подготовили краткую выжимку выступлений каждого из спикеров.

Спикер №1 – Андрей Алешкин, исполнительный директор NAI Global в Беларуси.

ставка.jpg

Тема выступления: «Ритейл и будущее многофункциональной застройки: как девелопмент поможет развитию экономики в Беларуси».

Сектор недвижимости для ритейла и общепита остался условно стабильным, а предложение торговой недвижимости сейчас составляет около 1455 тыс. кв. м GLA. Объекты, кто испытывал сложности 2-3 года назад, имеют трудности и теперь, а кто был успешным – успешными и остаются. Из положительных изменений: сократилась среднерыночная вакантность (сейчас она составляет 7,5%), динамика РТО стала положительной.

В выступлении была затронута тема российского рынка ритейла: появились новые игроки в лице белорусских, казахских и турецких брендов, начали возвращаться и развиваться сети российских, которые сейчас можно встретить и в белорусских торговых центрах.

«Ставки аренды останутся в «рублях», хотя официальных новостей об этом пока нет» – считает Андрей.

Вторая часть выступления посвящена ритейлу в многофункциональной застройке. Без ритейла и многофункциональных комплексов (МФК) жилые районы теряют активность и привлекательность, названы 3 жизненных кейса в ритейле многофункциональной застройки:

1-й кейс – актуальный. Одна из проблем новой жилой застройки – отсутствие инфраструктуры. В некоторых проектах доступна инфраструктура старых кварталов, в новых – нужно вкладывать деньги в коммерческие помещения на ранних стадиях возведения новостроек.

2-й кейс – текущий. Развитие опережающего жилья требует управления и разнообразия торговых точек и общепита, обеспечивая баланс между жильем и инфраструктурой.

3-й кейс – образцово-показательный. «От Каменного Гетто к Процветающему Району» – пример того, как район с негативной репутацией стал одним из центров торгового притяжения: множество супермаркетов, специализированные гипермаркеты (DIY Ома, Миля), локальные торговые центры (Квадро, Караван), региональный ТРЦ – «Green City».

«В ритейле ждем российские бренды, в МФК советую владеть помещениями самим и грамотно распределять арендаторов или нанимать управляющую компанию, чтобы не было 7 алкомаркетов» – подытожил свое выступление Андрей Алешкин.

Спикер №2 – Руслан Орлов, руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА∙НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА».

ставка.jpg

Тема выступления: «Офисный профицит и недостаток спроса — как избежать простоя и потерь?»

В Минске насчитывается 144 бизнес-центра с совокупной площадью 1,15 млн. кв. м GLA. Сравнивать объемы с другими странами Руслан считает нерациональным, поскольку необходимо учитывать уровень спроса на офисы и условия для развития бизнеса.

Востребованность офисов, в особенности в качественных, по сравнению с 2019 г., когда объем офисов был более 1 млн, сильно снизилась из-за большого избытка.

Сегодняшний рынок и рынок 2013-2016 гг. – не одно и то же! Тогда рынок упал из-за начала финансового кризиса и большого ввода новых площадей, но спрос оставался высоким и постепенно поглотил профицит площадей. Сейчас же профицит образовался не от нового ввода, а от снижения спроса.

Количество офисов малых площадей уменьшилось, а больших – наоборот сильно увеличилось. Спрос на офисы до 150 кв. м составляет более 70% запросов.

После ухода ряда компаний рынок офисов потерял своего главного и самого большого арендатора – IT-компании, доля заявок снизилась до 11%, а средняя запрашиваемая площадь до 200 кв. м.

Ставки предложения аренды стали ниже даже уровня последнего «ценового дна» 2016 г., а по факту сделки они еще меньше. Спрос от арендаторов на ставки «до 10 EUR/кв. м» с НДС (здесь и запросы по 4-6-7 EUR) составляет 60%.

«Профицит предложения сохранится и может даже значительно увеличиться. Давление на ставки аренды и цены – продолжится. Спрос увеличиться только за счет развития бизнеса или прихода международных арендаторов, а для этого нужно окончание конфликта на международной арене и время для возобновления международных связей» – спрогнозировал Руслан.

Спикер №3 – Дмитрий Соловых, консультант департамента исследований и консалтинга «Коллиерз Интернешнл».

ставка.jpg

Тема выступления: «Складская недвижимость и производственные площади: анализ рынка и прогнозы»

81% складских площадей сконцентрирован в минском регионе – МКАД+25 км, а это порядка 1,5 млн. кв. м.

За 1-е полугодие 2023 г. уже ввелось 52 тыс. кв. м складов, до конца года планируется еще 5 тыс. кв. м. Самый большой прирост складского стока был в 2021 г. – 150 тыс. кв. м.

Вакантность за первые полгода 2023 г. – всего 2%, а за 2022 г. она составила 4%. А поскольку пустых и в тоже время качественных складов все меньше, ставки начали расти и вернулись к уровню 2019 г.

Крупнейшие сделки на рынке:

  • Наибольшая стоимость 1 кв. м – ПСК Light Industrial Park (2 тыс. кв. м);
  • Наибольшая площадь и сумма сделки – ЛЦ «Халекс» (5,4 тыс. кв. м);
  • Крупнейшая сделка built-to-suit – ЛЦ «Хатежино» (37,7 тыс. кв. м).

Ставки аренды и доходности в Минске по-прежнему значительно превышают аналогичные показатели большинства европейских столиц, вакантность образуется только за счет ротационных процессов и продолжает снижаться до критического уровня, ставки аренды пока не растут, но уже на уровне ставок офисной недвижимости.

Рынок I&L недвижимости в Минском регионе по-прежнему находится в периоде роста, однако вектор развития в 2023 году зависит от многих внешних факторов, в частности, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров. Множество факторов влияет и увеличивает востребованность I&L недвижимости, создает дополнительные предпосылки привлекательности инвестирования в данный сегмент коммерческой недвижимости.

«Инвестировать нужно в новую складскую недвижимость!» – сказал Дмитрий в конце выступления.

Прогноз стока в Минском регионе в 2023 г. планируется 56,5 тыс. кв. м, а в 2024 г. – 124,1 тыс. кв. м.

Спикер №4 – Ольга Цуран, заместитель председателя правления МТБанка.

ставка.jpg

Тема выступления: «Банковское финансирование коммерческой недвижимости и строительства: инструменты и ставки»

С учетом пройденной реструктуризации по портфелям, ситуации с финансированием уже более-менее нормализовалась.

Банки сейчас смотрят главным образом на задолженность юридический лиц в моменте.

Общий инвестиционный портфель сократился. Растет инвестиционной портфель в белорусском рубле, соответственно, банки финансируют сейчас долгосрочные проекты чаще в белорусском рубле. Однако, из-за колебаний стоимости белорусского рубля, банки боятся давать долгосрочные кредиты в национальной валюте, так как для них это неликвидно.

Ольга советует рассматривать кредиты в валюте, если выручка хоть и косвенно, но привязана к валюте. Такие кредиты сегодня можно найти легко, причем по выгодным ставкам.

В банковской системе стали появляться новые проекты: выкуп арендуемого помещения (в большинстве случаев производственно-складских площадей и точек оказания услуг) и выкуп объекта с арендаторами.

Ноу-хау – жилая недвижимость для юридических лиц, которая выступает, как объект инвестиций либо как объект для сотрудников/командированных/учредителей.

В конце Ольга рассказала, когда вероятность финансирования проектов банками повышается:

  • Большое собственное участие от 30%;
  • Есть запас на риск, выдерживается стресс тест по поступлению выручки;
  • Есть договор с будущими арендаторами;
  • Не слишком длинный срок окупаемости проекта (до 5-7 лет);
  • Состояние стройки > 50%;
  • Есть параллельный бизнес, который может подстраховать.

Спикер №5 – Олег Ильин, директор консалтинговой компании ASER.

ставка.jpg

Тема выступления: «Нетрадиционные инструменты финансирования недвижимости: обзор для инвесторов, застройщиков и девелоперов»

Олег осветил 4 блока инструментов: облигации, токены, REIT-фонды, краудфандинг.

Облигации сегодня можно выпускать только в белорусских рублях. Есть возможность выпуска как биржевых, так и внебиржевых. Разница в том, что для внебиржевых облигаций компания-эмитент должна соответствовать ряду показателей ликвидности, которые в последнее время были ужесточены законодательно. Биржевые облигации выпускать проще.

Виды облигаций:

  • Корпоративные;
  • Депозитарные облигации, смысл которых в том, что за 1 день любая компания без привязки к чистым активам может выпустить облигации и продать их через биржу открытому рынку, но здесь есть ограничения;
  • Зеленые облигации – любой девелопер может выпустить облигацию и продать с очень хорошей ставкой;
  • Облигации российского фондового рынка.

Но рынок облигаций сейчас стагнирует, а вот рынок токенов – развивается. При этом требования к выпуску токенов почти такие же, как и к выпуску облигаций.

REIT-фонды – фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не осуществляя ее покупку.

Спикер №6 – Сергей Казак, Chief Visionary Officer компании AMDG.

ставка.jpg

Тема выступления: «Набор кейсов: что сделать, чтобы онлайн-реклама сработала»

В поисковой рекламе наблюдается сезонность кликов (за счет чего их можно получить дешевле), но при этом стоимость кликов за последний год увеличилась.

Большая доля кликов совершалась и совершается со смартфонов, поэтому сайт должен правильно отображаться в мобильной версии.

Сергей выделил 3 формата рекламы на поиске:

  • Текстово-графические объявления – превалирующий формат;
  • Динамические объявления;
  • Товарная галерея.

Количество кликов в медийной рекламе тоже выросло на 92%, а показов – на 100%. При этом и расходы на все форматы медийной рекламы повысились.

Наибольшую востребованность в видеорекламе имеют видео более 15+ секунд.

Женщины более 55 лет больше всех интересуются недвижимостью (31%). Но при этом они не являются самой конверсионной аудиторией. Наиболее конверсионная аудитория – это мужчины 25-34 лет и женщины 35-44 лет.

В конце Сергей разобрал несколько кейсов на примерах нескольких ЖК по продвижению жилого комплекса:

  • В Яндекс Директе;
  • С помощью нестандартных инструментов;
  • В Google и Facebook.

Спикер отметил, что квизы на сайтах всегда будут работать отлично!

Спикер №7 – Светлана Шевлик, эксперт по недвижимости. До августа 2023 — директор ГК «А-100 Девелопмент», акционер ГК «А-100».

ставка.jpg

Выступала Светлана в онлайн-формате с темой: «Маркетинг и эффективное продвижение объектов недвижимости»

На основе рекомендаций покупки совершают 75% людей, поэтому самое лучшее продвижение объекта происходит через людей. После введения такого подхода клиенты стали основными рекомендателями.

Светлана привела методику продвижения через людей, один из которых – это распределение людей по группам:

  • Сотрудники;
  • Клиенты, которые могут рассказать о себе в рамках рекламы ЖК, где они живут;
  • Арендаторы, которых можно и нужно продвигать в социальных сетях;
  • Партнеры;
  • Профсообщество: дизайнеры, архитекторы и т.д.;
  • Лидеры мнений;
  • СМИ заинтересуются сами, если ваш проект/ продукт будут обсуждать много и часто;
  • Первые лица компании, которым необходимо появляться вовне.

«Сначала продукт – потом продвижение» – подытожила Светлана.

Спикер №8 – Алеся Ходасевич, юрист практики недвижимости и строительства Sorainen.

ставка.jpg

Тема выступления: «Как сгладить острые углы в отношениях между арендатором и арендодателем».

Сегодня выделяют несколько групп договоров по аренде коммерческой недвижимости:

  • В белорусских рублях до 1 января 2024 г.;
  • На весь срок действия запрета, где есть риск в сложности учета курсовых колебаний. Рекомендуется пересогласовывать ставки аренды через короткие периоды;
  • Со скрытой привязкой к валюте, где присутствует риск признания положений договора несоответствующими законодательству.

Алеся рассказала про риски арендаторов и арендодателей при невозможности использования арендуемого объекта, при спорах сторон о распределении обязанностей по содержанию арендуемого объекта, при возврате измененного объекта аренды и при одностороннем отказе от договора аренды и привела по каждому из них рекомендации по части составления договора.

Спикер №9 – Денис Черняков, коммерческий директор онлайн-сервиса YouRealt.

ставка.jpg

Тема выступления: «Инвестиции в Северный Кипр: подводные камни и реальные цифры».

Спрос на жилье за границей в странах СНГ в 2022 г. вырос в 5 раз, а на смену популярным европейским странам пришла Турция, Кипр и ОАЭ.

В 2021 г. Северный Кипр был признан американским Forbes страной №1 для инвестиций в зарубежную недвижимость. Сейчас он находится на 74 месте в мировом рейтинге по показателю ВВП на душу населения. Самую большую долю ВВП занимает туризм и оптовая и розничная торговля – 24,3%.

За последние 10 лет во многих странах Средиземноморья цены упали, а цены на недвижимость Северного Кипра, наоборот, выросли в 2 раза.

В конце Денис перечислил подводные камни Северного Кипра и кейсы клиента из Минска.

Спикер №10 – Эдуард Самойлов, эксперт по недвижимости АН «Абсолют недвижимость».

ставка.jpg

Тема выступления: «Флиппинг и хоум-стейджинг: наглядные кейсы, как еще инвестировать в недвижимость».

Флиппинг – это инвестиционная стратегия, заключающаяся в покупке ликвидной квартиры на вторичном рынке в изношенном состоянии с целью дальнейшей перепродажи.

Временные затраты на:

  • Продажу объекта, приобретенного на вторичном рынке без проведения ремонта, требуется примерно 1−2 месяца;
  • Продажу объекта, приобретенного на вторичном рынке с косметическим ремонтом – от 2−3 месяцев;
  • Продажу объекта, приобретенного в долевом строительстве – срок без ограничений;
  • Продажу объекта, приобретенного в новостройке с ремонтом – минимум 3 месяца.

Эдуард рассказал, что необходимо учитывать при подборе объекта для инвестирования:

  • Правило трех «Л»;
  • Сравнительный маркетинговый анализ конкурентов;
  • Состояние квартиры;
  • Определение концепции продажи;
  • Провести холодный расчет и посчитать риски.

После спикер привел несколько реальных кейсов при продаже недвижимости, одним из которых стал хоум-стейджинг. При хоум-стейджинге полноценного ремонта, как правило, не требуется – достаточно минимальных вложений, чтобы перекрасить стены, убраться и переставить мебель.

Эдуард озвучил конкретные цифры, которые показали, что даже при минимальном вложении средств можно получить доход до 15 тыс. долл. США.

Наши новости
Что в будущем ждет минские бизнес-центры?
Во сколько владельцам офисов обходится простой
15.03.2024 , Коммерческая недвижимость
На простое офисов собственники теряют 2,5 млн
Привлечение арендаторов остается острой проблемой
11.03.2024 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов на высоких этажах с живописным видом ...
Подберите для себя лучший офис
29.01.2024 , Коммерческая недвижимость
Как изменился рынок офисов за 2023? Приводим цифры
Спойлер – ставки опять снизились
21.12.2023 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 стильных офисов в бизнес-центрах. Их стоимос...
Как выбрать офис, который будет способствовать развитию вашего бизнеса?
18.12.2023 , Коммерческая недвижимость
Какие помещения сейчас востребованы к покупке?
Узнайте подробности…
30.11.2023 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов с кабинетной системой
Ищете для себя офис кабинетного формата?
28.11.2023 , Коммерческая недвижимость
Как успешно сдать помещение. Советы экспертов
Желаете сдать помещение от 100 кв.м.
21.11.2023 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов в центре Минска
Спешите снять офис в центре Минска по привлекательной цене!
31.10.2023 , Коммерческая недвижимость
Как менялись ставки аренды на офисы в Минске за по...
Сегодня реальность гораздо суровее и прозаичнее
06.10.2023 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Виктория Владимировна Ляшенко
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу