Острые вопросы коммерческой недвижимости Минска

Мы уже неоднократно публиковали пресс-релизы про конференцию, организованную порталом probusiness.io и посвященную проблемам коммерческой недвижимости, которая состоялась 25 августа текущего года. Надеемся, Вы там смогли побывать и пообщаться со спикерами на нетворкинге. А для тех, кто не смог попасть на конференцию, мы подготовили краткую выжимку выступлений каждого из спикеров.

Спикер №1 – Андрей Алешкин, исполнительный директор NAI Global в Беларуси.

Тема выступления: «Ритейл и будущее многофункциональной застройки: как девелопмент поможет развитию экономики в Беларуси».

Сектор недвижимости для ритейла и общепита остался условно стабильным, а предложение торговой недвижимости сейчас составляет около 1455 тыс. кв. м GLA. Объекты, кто испытывал сложности 2-3 года назад, имеют трудности и теперь, а кто был успешным – успешными и остаются. Из положительных изменений: сократилась среднерыночная вакантность (сейчас она составляет 7,5%), динамика РТО стала положительной.

В выступлении была затронута тема российского рынка ритейла: появились новые игроки в лице белорусских, казахских и турецких брендов, начали возвращаться и развиваться сети российских, которые сейчас можно встретить и в белорусских торговых центрах.

Вторая часть выступления посвящена ритейлу в многофункциональной застройке. Без ритейла и многофункциональных комплексов (МФК) жилые районы теряют активность и привлекательность, названы 3 жизненных кейса в ритейле многофункциональной застройки:

1-й кейс – актуальный. Одна из проблем новой жилой застройки – отсутствие инфраструктуры. В некоторых проектах доступна инфраструктура старых кварталов, в новых – нужно вкладывать деньги в коммерческие помещения на ранних стадиях возведения новостроек.

2-й кейс – текущий. Развитие опережающего жилья требует управления и разнообразия торговых точек и общепита, обеспечивая баланс между жильем и инфраструктурой.

3-й кейс – образцово-показательный. «От Каменного Гетто к Процветающему Району» – пример того, как район с негативной репутацией стал одним из центров торгового притяжения: множество супермаркетов, специализированные гипермаркеты (DIY Ома, Миля), локальные торговые центры (Квадро, Караван), региональный ТРЦ – «Green City».

Спикер №2 – Руслан Орлов, руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА∙НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА».

Тема выступления: «Офисный профицит и недостаток спроса — как избежать простоя и потерь?»

В Минске насчитывается 144 бизнес-центра с совокупной площадью 1,15 млн. кв. м GLA. Сравнивать объемы с другими странами Руслан считает нерациональным, поскольку необходимо учитывать уровень спроса на офисы и условия для развития бизнеса.

Востребованность офисов, в особенности в качественных, по сравнению с 2019 г., когда объем офисов был более 1 млн, сильно снизилась из-за большого избытка.

Сегодняшний рынок и рынок 2013-2016 гг. – не одно и то же! Тогда рынок упал из-за начала финансового кризиса и большого ввода новых площадей, но спрос оставался высоким и постепенно поглотил профицит площадей. Сейчас же профицит образовался не от нового ввода, а от снижения спроса.

Количество офисов малых площадей уменьшилось, а больших – наоборот сильно увеличилось. Спрос на офисы до 150 кв. м составляет более 70% запросов.

После ухода ряда компаний рынок офисов потерял своего главного и самого большого арендатора – IT-компании, доля заявок снизилась до 11%, а средняя запрашиваемая площадь до 200 кв. м.

Ставки предложения аренды стали ниже даже уровня последнего «ценового дна» 2016 г., а по факту сделки они еще меньше. Спрос от арендаторов на ставки «до 10 EUR/кв. м» с НДС (здесь и запросы по 4-6-7 EUR) составляет 60%.

Спикер №3 – Дмитрий Соловых, консультант департамента исследований и консалтинга «Коллиерз Интернешнл».

Тема выступления: «Складская недвижимость и производственные площади: анализ рынка и прогнозы»

81% складских площадей сконцентрирован в минском регионе – МКАД+25 км, а это порядка 1,5 млн. кв. м.

За 1-е полугодие 2023 г. уже ввелось 52 тыс. кв. м складов, до конца года планируется еще 5 тыс. кв. м. Самый большой прирост складского стока был в 2021 г. – 150 тыс. кв. м.

Вакантность за первые полгода 2023 г. – всего 2%, а за 2022 г. она составила 4%. А поскольку пустых и в тоже время качественных складов все меньше, ставки начали расти и вернулись к уровню 2019 г.

Крупнейшие сделки на рынке:

• Наибольшая стоимость 1 кв. м – ПСК Light Industrial Park (2 тыс. кв. м);
• Наибольшая площадь и сумма сделки – ЛЦ «Халекс» (5,4 тыс. кв. м);
• Крупнейшая сделка built-to-suit – ЛЦ «Хатежино» (37,7 тыс. кв. м).

Ставки аренды и доходности в Минске по-прежнему значительно превышают аналогичные показатели большинства европейских столиц, вакантность образуется только за счет ротационных процессов и продолжает снижаться до критического уровня, ставки аренды пока не растут, но уже на уровне ставок офисной недвижимости.

Рынок I&L недвижимости в Минском регионе по-прежнему находится в периоде роста, однако вектор развития в 2023 году зависит от многих внешних факторов, в частности, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров. Множество факторов влияет и увеличивает востребованность I&L недвижимости, создает дополнительные предпосылки привлекательности инвестирования в данный сегмент коммерческой недвижимости.

Прогноз стока в Минском регионе в 2023 г. планируется 56,5 тыс. кв. м, а в 2024 г. – 124,1 тыс. кв. м.

Спикер №4 – Ольга Цуран, заместитель председателя правления МТБанка.

Тема выступления: «Банковское финансирование коммерческой недвижимости и строительства: инструменты и ставки»

С учетом пройденной реструктуризации по портфелям, ситуации с финансированием уже более-менее нормализовалась.

Банки сейчас смотрят главным образом на задолженность юридический лиц в моменте.

Общий инвестиционный портфель сократился. Растет инвестиционной портфель в белорусском рубле, соответственно, банки финансируют сейчас долгосрочные проекты чаще в белорусском рубле. Однако, из-за колебаний стоимости белорусского рубля, банки боятся давать долгосрочные кредиты в национальной валюте, так как для них это неликвидно.

Ольга советует рассматривать кредиты в валюте, если выручка хоть и косвенно, но привязана к валюте. Такие кредиты сегодня можно найти легко, причем по выгодным ставкам.

В банковской системе стали появляться новые проекты: выкуп арендуемого помещения (в большинстве случаев производственно-складских площадей и точек оказания услуг) и выкуп объекта с арендаторами.

Ноу-хау – жилая недвижимость для юридических лиц, которая выступает, как объект инвестиций либо как объект для сотрудников/командированных/учредителей.

В конце Ольга рассказала, когда вероятность финансирования проектов банками повышается:

• Большое собственное участие от 30%;
• Есть запас на риск, выдерживается стресс тест по поступлению выручки;
• Есть договор с будущими арендаторами;
• Не слишком длинный срок окупаемости проекта (до 5-7 лет);
• Состояние стройки > 50%;
• Есть параллельный бизнес, который может подстраховать.

Спикер №5 – Олег Ильин, директор консалтинговой компании ASER.

Тема выступления: «Нетрадиционные инструменты финансирования недвижимости: обзор для инвесторов, застройщиков и девелоперов»

Олег осветил 4 блока инструментов: облигации, токены, REIT-фонды, краудфандинг.

Облигации сегодня можно выпускать только в белорусских рублях. Есть возможность выпуска как биржевых, так и внебиржевых. Разница в том, что для внебиржевых облигаций компания-эмитент должна соответствовать ряду показателей ликвидности, которые в последнее время были ужесточены законодательно. Биржевые облигации выпускать проще.

Виды облигаций:

• Корпоративные;
• Депозитарные облигации, смысл которых в том, что за 1 день любая компания без привязки к чистым активам может выпустить облигации и продать их через биржу открытому рынку, но здесь есть ограничения;
• Зеленые облигации – любой девелопер может выпустить облигацию и продать с очень хорошей ставкой;
• Облигации российского фондового рынка.

Но рынок облигаций сейчас стагнирует, а вот рынок токенов – развивается. При этом требования к выпуску токенов почти такие же, как и к выпуску облигаций.

REIT-фонды – фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не осуществляя ее покупку.

Спикер №6 – Сергей Казак, Chief Visionary Officer компании AMDG.

Тема выступления: «Набор кейсов: что сделать, чтобы онлайн-реклама сработала»

В поисковой рекламе наблюдается сезонность кликов (за счет чего их можно получить дешевле), но при этом стоимость кликов за последний год увеличилась.

Большая доля кликов совершалась и совершается со смартфонов, поэтому сайт должен правильно отображаться в мобильной версии.

Сергей выделил 3 формата рекламы на поиске:

• Текстово-графические объявления – превалирующий формат;
• Динамические объявления;
• Товарная галерея.

Количество кликов в медийной рекламе тоже выросло на 92%, а показов – на 100%. При этом и расходы на все форматы медийной рекламы повысились.

Наибольшую востребованность в видеорекламе имеют видео более 15+ секунд.

Женщины более 55 лет больше всех интересуются недвижимостью (31%). Но при этом они не являются самой конверсионной аудиторией. Наиболее конверсионная аудитория – это мужчины 25-34 лет и женщины 35-44 лет.

В конце Сергей разобрал несколько кейсов на примерах нескольких ЖК по продвижению жилого комплекса:

• В Яндекс Директе;
• С помощью нестандартных инструментов;
• В Google и Facebook.

Спикер отметил, что квизы на сайтах всегда будут работать отлично!

Спикер №7 – Светлана Шевлик, эксперт по недвижимости. До августа 2023 — директор ГК «А-100 Девелопмент», акционер ГК «А-100».

Выступала Светлана в онлайн-формате с темой: «Маркетинг и эффективное продвижение объектов недвижимости»

На основе рекомендаций покупки совершают 75% людей, поэтому самое лучшее продвижение объекта происходит через людей. После введения такого подхода клиенты стали основными рекомендателями.

Светлана привела методику продвижения через людей, один из которых – это распределение людей по группам:

• Сотрудники;
• Клиенты, которые могут рассказать о себе в рамках рекламы ЖК, где они живут;
• Арендаторы, которых можно и нужно продвигать в социальных сетях;
• Партнеры;
• Профсообщество: дизайнеры, архитекторы и т.д.;
• Лидеры мнений;
• СМИ заинтересуются сами, если ваш проект/ продукт будут обсуждать много и часто;
• Первые лица компании, которым необходимо появляться вовне.

Спикер №8 – Алеся Ходасевич, юрист практики недвижимости и строительства Sorainen.

Тема выступления: «Как сгладить острые углы в отношениях между арендатором и арендодателем».

Сегодня выделяют несколько групп договоров по аренде коммерческой недвижимости:

• В белорусских рублях до 1 января 2024 г.;
• На весь срок действия запрета, где есть риск в сложности учета курсовых колебаний. Рекомендуется пересогласовывать ставки аренды через короткие периоды;
• Со скрытой привязкой к валюте, где присутствует риск признания положений договора несоответствующими законодательству.

Алеся рассказала про риски арендаторов и арендодателей при невозможности использования арендуемого объекта, при спорах сторон о распределении обязанностей по содержанию арендуемого объекта, при возврате измененного объекта аренды и при одностороннем отказе от договора аренды и привела по каждому из них рекомендации по части составления договора.

Спикер №9 – Денис Черняков, коммерческий директор онлайн-сервиса YouRealt.

Тема выступления: «Инвестиции в Северный Кипр: подводные камни и реальные цифры».

Спрос на жилье за границей в странах СНГ в 2022 г. вырос в 5 раз, а на смену популярным европейским странам пришла Турция, Кипр и ОАЭ.

В 2021 г. Северный Кипр был признан американским Forbes страной №1 для инвестиций в зарубежную недвижимость. Сейчас он находится на 74 месте в мировом рейтинге по показателю ВВП на душу населения. Самую большую долю ВВП занимает туризм и оптовая и розничная торговля – 24,3%.

За последние 10 лет во многих странах Средиземноморья цены упали, а цены на недвижимость Северного Кипра, наоборот, выросли в 2 раза.

В конце Денис перечислил подводные камни Северного Кипра и кейсы клиента из Минска.

Спикер №10 – Эдуард Самойлов, эксперт по недвижимости АН «Абсолют недвижимость».

Тема выступления: «Флиппинг и хоум-стейджинг: наглядные кейсы, как еще инвестировать в недвижимость».

Флиппинг – это инвестиционная стратегия, заключающаяся в покупке ликвидной квартиры на вторичном рынке в изношенном состоянии с целью дальнейшей перепродажи.

Временные затраты на:

• Продажу объекта, приобретенного на вторичном рынке без проведения ремонта, требуется примерно 1−2 месяца;
• Продажу объекта, приобретенного на вторичном рынке с косметическим ремонтом – от 2−3 месяцев;
• Продажу объекта, приобретенного в долевом строительстве – срок без ограничений;
• Продажу объекта, приобретенного в новостройке с ремонтом – минимум 3 месяца.

Эдуард рассказал, что необходимо учитывать при подборе объекта для инвестирования:

• Правило трех «Л»;
• Сравнительный маркетинговый анализ конкурентов;
• Состояние квартиры;
• Определение концепции продажи;
• Провести холодный расчет и посчитать риски.

После спикер привел несколько реальных кейсов при продаже недвижимости, одним из которых стал хоум-стейджинг. При хоум-стейджинге полноценного ремонта, как правило, не требуется – достаточно минимальных вложений, чтобы перекрасить стены, убраться и переставить мебель.

Эдуард озвучил конкретные цифры, которые показали, что даже при минимальном вложении средств можно получить доход до 15 тыс. долл. США.