Год стабильности

Относительная стабильность на рынке жилой недвижимости – одна из главных характеристик уходящего 2014 года, колебания цен были несущественными. В итоге средняя цена сделок, заключаемых сегодня, находится на уровне конца прошлого года. На вторичном рынке для квартир типовых потребительских качеств она находится около отметки 1600$/м².

Наибольшая активность на вторичном рынке жилой недвижимости наблюдалась осенью 2014 года. Количество заключенных сделок было на треть выше, чем в период пика, летом прошлого года. Если говорить о средних показателях текущего года, то они немного ниже прошлогодних: в среднем за месяц заключалось 930 сделок (по данным ГУП «Национальное кадастровое агентство»).

Говоря о первичном рынке, следует отметить, что колебания цен, хоть и незначительные, все же были. Рост наблюдался в отдельных сегментах в феврале-марте и октябре 2014 года. Так, средняя цена жилья класса «Комфорт» к осени подросла на 3,4% и составила 1980$/м². Обратную динамику можно было наблюдать в классе «Престиж»: цена снизилась и сегодня это – 2470$/м². Неизменными остались цены классов «Эконом» и «Стандарт» и к текущему моменту – это 1405$ и 1600$ соответственно.

В течение 2014 года на рынке жилой недвижимости появилось несколько значительных тенденций.

• На вторичном рынке жилья из-за отсутствия доступных кредитов и невысоких доходов, население использовало все возможности по минимизации привлечения кредитных ресурсов. Вследствие этого значительно увеличилось число альтернативных сделок («цепочек») и «прямых» обменов, т.к. они являются одной из реальных возможностей улучшить жилищные условия, не привлекая заемных средств. Как о тенденции можно говорить также об увеличении числа сделок по продаже вторичного жилья и покупке взамен новостройки.
• На первичном рынке, в свою очередь, произошла переоценка приоритетов при выборе квартиры. Цена всегда имеет первостепенное значение, но, наравне с этим критерием, значимыми в прошлом 2013 году были качество (материал стен, просторные планировки, стеклопакеты, импортные лифты и т.п.) и местоположение новостройки. И это было оправдано относительно доступными кредитами: 16% на строительство и приобретение у государственных застройщиков и 25,5% на приобретение у коммерческих застройщиков. Сегодня некоторые из параметров отошли на задний план, уступив место стоимости квартиры. Отсюда еще одна тенденция первичного рынка: многие застройщики все чаще корректируют проекты, уменьшая общую площадь квартир с целью снижения конечной стоимости сделки при сохранении текущего уровня цен в расчете на квадратный метр площади.
• Продолжает расти интерес к жилью в пригороде. По итогам 3-го квартала 2014 г. можно было говорить об увеличении реализованного спроса в отношении квартир в пригороде на 47% по сравнению с 1-м кварталом 2014 г. и на 16% по сравнению со 2-м кварталом.
• Если же сравнивать совокупный уровень реализованного спроса за октябрь-ноябрь текущего года, то он также превышает уровень спроса за июль-август на 40%. Причин такого выбора несколько: ценовая доступность, близость к городу и развитая инфраструктура. Кроме того, жизнь в пригороде имеет свои значительные преимущества, отличные от условий мегаполиса.

На рынке аренды жилья в этом году наблюдалась перестановка сил. Немалое количество общежитий, построенных к Чемпионату мира по хоккею, и демографический провал в середине девяностых создали отток значительной части арендаторов. Это стало причиной постепенного снижения ставок.

Для рынка торговой недвижимости уходящий год был достаточно напряженным. Причин этому две: ввод значительного количества новых объектов и не в первый раз отложенный выход международных торговых сетей на белорусский рынок. Операторы России в течение всего года переживали сложную экономическую ситуацию, а международные не захотели рисковать. Поэтому большая часть торговых площадей осталась невостребованной: незначительный спрос обеспечивают белорусские операторы и небольшое число представителей торговых сетей и франшиз. На сегодняшний день в Минске построено 23 торговых и торгово-развлекательных центра формата «фэшн-центр» с GLA не менее 5 000 м², совокупная аренднопригодная площадь которых 322 500 м². Появляются новые форматы торговых центров. Например, в этом году открылся мебельный торговый центр «Трюм». Интересно и инженерное решение строения – торговые площади находятся под землей. На 2015 год запланировано открытие торгового центра «Лето» формата outlet , совершенно нового для Беларуси. Тенденция создания специализированных торговых центров уверенно набирает обороты.

Непростым был уходящий 2014 год и для сегмента офисной недвижимости. В первую очередь это связано с большим объемом ввода новых объектов. Избыток площадей хорошего качества повлиял на ставки арендной платы, особенно в классе «А». Их главный конкурент, объекты класса «В», не очень отличаются по комфорту, но выигрывают по арендным ставкам. Сегодня арендовать офис класса «А» можно за €30,8 за м² с НДС (в начале года – €33,9), а класса «В» – €22,5 за м² (в начале года – €21,3) и класса «С» – €13,7 м² (в начале года –€17,5). Если говорить о ставках заключаемых договоров, то они, как правило, ниже рыночного предложения на 5-15%. В целом ставки колебались плюс-минус 10%.

14 бизнес-центров с офисной площадью 145 000 м². было открыто в течение 2014 года. Увеличение их числа запланировано на конец этого и на весь следующий 2015 год.

Цены предложения продажи административных помещений до середины года показывали рост, который не подтверждался данными по фактически проведенным сделкам. Поэтому собственники вынуждены были снизить цены.

В целом для рынка коммерческой недвижимости была характерна переориентация компаний с покупки собственных площадей на аренду под-ходящих помещений.