Столичный рынок офисной недвижимости в 2015: 6 изменений

Коммерческая недвижимость , 17.12.2014

Рынок офисной недвижимости в Минске окончательно перешел на сторону покупателя и арендатора.

Юрий Попов, руководитель направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».



На рынке офисной недвижимости Минска снижаются цены на покупку и аренду офисов, растет предложение. По прогнозам Юрия Попова, руководителя направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» в 2015 покупатели и арендаторы будут диктовать девелоперам свои условия.

Вот факты, которые об этом говорят.

  • Ввод рекордного объема новых площадей

В 2014 ежеквартально в Минске появлялось примерно 40 000 м2 новых офисных площадей. Общий объем рынка приблизился к 700 000 м2. Рынок оказался не готов к такому предложению. Белорусские компании не испытывают острой потребности в расширении, а международные корпорации приходят в страну точечно.

Когда девелоперы только запускали проекты, конъюнктура была иной – качественных офисных площадей не хватало, владельцы бизнес-центров могли диктовать свои условия. Сейчас ситуация изменилась: покупатели, равно как и арендаторы, получили широкий выбор помещений в разных БЦ, а конкуренция между девелоперами только усиливается.

Все это привело к тому, что рынок насыщен современными офисными площадями, а предложение начало превышать спрос.

  • Переход на рыночные цены и практика дисконтов

Чтобы найти покупателя и избежать простоя объектов, девелоперам приходится снижать цены на покупку офисов и предлагать скидки. Оптимальная стоимость офисов с НДС:

класс А$2800 за м2
класс В$2200 за м2
класс С$1650 за м2

Если придерживаться этих цифр, помещения удастся продать с минимальным сроком экспозиции. Самые низкие цены на покупку офисов – в Заводском районе. Самые дорогие объекты расположены вблизи проспекта Независимости.

Растет средний дисконт на рынке – сейчас он составляет около 10%. Правда, по мере приближения девелоперов к рыночной стоимости «квадрата» размер скидки снижается.

Некоторые девелоперы изначально реализуют помещения по рыночной стоимости, поэтому дополнительный дисконт может и не предоставляться.

  • Падение спроса на вторичном рынке

Сегодня спрос на покупку офисов на вторичном рынке один из самых низких в году. Если в первом квартале покупатели охотно инвестировали в «квадраты», то сейчас активность идет на спад. В ноябре уровень спроса упал более чем на 60% по сравнению с началом 2014.

Вложения в офисную недвижимости Минска обещают высокую доходность (заметно более высокую, чем в Москве, Варшаве или Вильнюсе), но «замораживать» в четырех стенах большие суммы денег готовы далеко не все. Бизнес бережет финансовые ресурсы, а потому старается не покупать, а брать помещения в аренду. Снижение уровня спроса тянет за собой цены – причем как реальных сделок, так и предложения.

Класс «С» теряет в стоимость больше всего: только в ноябре цена «квадрата» снизилась на 7% до $2020 за м2 с НДС.

Цены на объекты класса «B» опустились на 1% – до $2355 с НДС за м2

Даже с учетом нежелания многих девелоперов идти на уступки, сохранить цены на одном уровне весьма проблематично. В ближайшие месяцы офисы на вторичном рынке, вероятнее всего, продолжат дешеветь. Хотя заметных обвалов ожидать не стоит.

  • Снижение арендных ставок

Рекордные объемы ввода офисных площадей влияют и на уровень арендных ставок. В ноябре 2014 за «квадрат» с арендатора в среднем брали €23,4 с НДС. Это соответствует уровню октября, но на 5% ниже среднего показателя за январь-октябрь. Вот как распределились арендные ставки:

класс «A» €30,8
класс «B» €22,5
класс «C» €16,9

При этом приемлемые для рынка ставки на €2 ниже средних значений.

Наибольшую гибкость в цене аренды проявляют застройщики новых бизнес-центров, которые стремятся избежать высокой вакантности в первые месяцы после ввода здания в эксплуатацию.

Владельцы действующих объектов стараются если не привлечь новых, то хотя бы удержать уже имеющихся арендаторов, и предоставляют им всевозможные бонусы, в том числе арендные каникулы и удобный график платежей.

  • Рост предложений вне бизнес-центров

В Минске растет объем офисной недвижимости, расположенной вне бизнес-центров. Цены на них зависят от местоположения здания, его состояния, года постройки. Кроме того, свою роль играет площадь и функциональная составляющая помещений. Разбежка цен на такие помещения (с учетом НДС) большая:

Самые дешевые можно приобрести за $900-$1400за м2. Как правило, это помещения неустановленного назначения в жилых домах или места в старых административных и производственных зданиях.

Средний ценовой диапазон варьируется в пределах $1500-$2500 за м2. Такие помещения расположены в более-менее качественных административных зданиях, цокольных этажах новостроек и комфортабельных коттеджах.

По цене $2500+ за м2 обычно предлагают офисные помещения с дизайнерским ремонтом, либо обустроенные офисные помещения в центре города.

  • Появление бизнес-центров европейского уровня

Рынок офисной недвижимости в Минске переживает качественные изменения. Связаны они в первую очередь с повышением уровня девелоперского бизнеса. Сегодня на рынке работают компании, которые готовы тщательно продумывать концепции объектов и придерживаться европейских стандартов:

  • Грамотная планировка помещений, удобная стоянка, просторный холл, системы климат-контроля, круглосуточный доступ в офис и т.д.
  • Становится нормой наличие у бизнес-центра единой управляющей компании. Это избавляет арендатора от множества мелких забот.
  • Выводить на рынок офисов с отделкой «под ключ». По объему эти объекты вскоре обойдут помещения с черновой отделкой («Shell & Core»).

В ближайшие годы эта тенденция должна сохраниться, что позволит рынку офисной недвижимости Минска значительно повысить свою привлекательность в глазах разборчивых, но платежеспособных иностранных инвесторов.

Наши новости
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Аналитика офисной недвижимости города Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
13.09.2021 , Коммерческая недвижимость
Группа компаний «Твоя столица» - №1 в первом в Бе...
Только сухие факты и показатели в цифрах: первое масштабное исследование рабо...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
ТОП-5 офисов в центре столицы
Самые выгодные предложения
18.08.2021 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 компактных офисов по низкой цене
Найти небольшой офис с хорошей ставкой аренды задача сейчас не из самых легких.
12.08.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу