Столичный рынок офисной недвижимости в 2015: 6 изменений
Рынок офисной недвижимости в Минске окончательно перешел на сторону покупателя и арендатора.
Юрий Попов, руководитель направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».
На рынке офисной недвижимости Минска снижаются цены на покупку и аренду офисов, растет предложение. По прогнозам Юрия Попова, руководителя направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» в 2015 покупатели и арендаторы будут диктовать девелоперам свои условия.
Вот факты, которые об этом говорят.
Ввод рекордного объема новых площадей
В 2014 ежеквартально в Минске появлялось примерно 40 000 м2 новых офисных площадей. Общий объем рынка приблизился к 700 000 м2. Рынок оказался не готов к такому предложению. Белорусские компании не испытывают острой потребности в расширении, а международные корпорации приходят в страну точечно.
Когда девелоперы только запускали проекты, конъюнктура была иной – качественных офисных площадей не хватало, владельцы бизнес-центров могли диктовать свои условия. Сейчас ситуация изменилась: покупатели, равно как и арендаторы, получили широкий выбор помещений в разных БЦ, а конкуренция между девелоперами только усиливается.
Все это привело к тому, что рынок насыщен современными офисными площадями, а предложение начало превышать спрос.
Переход на рыночные цены и практика дисконтов
Чтобы найти покупателя и избежать простоя объектов, девелоперам приходится снижать цены на покупку офисов и предлагать скидки. Оптимальная стоимость офисов с НДС:
| класс А | $2800 за м2 |
| класс В | $2200 за м2 |
| класс С | $1650 за м2 |
Если придерживаться этих цифр, помещения удастся продать с минимальным сроком экспозиции. Самые низкие цены на покупку офисов – в Заводском районе. Самые дорогие объекты расположены вблизи проспекта Независимости.
Растет средний дисконт на рынке – сейчас он составляет около 10%. Правда, по мере приближения девелоперов к рыночной стоимости «квадрата» размер скидки снижается.
Некоторые девелоперы изначально реализуют помещения по рыночной стоимости, поэтому дополнительный дисконт может и не предоставляться.
Падение спроса на вторичном рынке
Сегодня спрос на покупку офисов на вторичном рынке один из самых низких в году. Если в первом квартале покупатели охотно инвестировали в «квадраты», то сейчас активность идет на спад. В ноябре уровень спроса упал более чем на 60% по сравнению с началом 2014.
Вложения в офисную недвижимости Минска обещают высокую доходность (заметно более высокую, чем в Москве, Варшаве или Вильнюсе), но «замораживать» в четырех стенах большие суммы денег готовы далеко не все. Бизнес бережет финансовые ресурсы, а потому старается не покупать, а брать помещения в аренду. Снижение уровня спроса тянет за собой цены – причем как реальных сделок, так и предложения.
Класс «С» теряет в стоимость больше всего: только в ноябре цена «квадрата» снизилась на 7% до $2020 за м2 с НДС.
Цены на объекты класса «B» опустились на 1% – до $2355 с НДС за м2
Даже с учетом нежелания многих девелоперов идти на уступки, сохранить цены на одном уровне весьма проблематично. В ближайшие месяцы офисы на вторичном рынке, вероятнее всего, продолжат дешеветь. Хотя заметных обвалов ожидать не стоит.
Снижение арендных ставок
Рекордные объемы ввода офисных площадей влияют и на уровень арендных ставок. В ноябре 2014 за «квадрат» с арендатора в среднем брали €23,4 с НДС. Это соответствует уровню октября, но на 5% ниже среднего показателя за январь-октябрь. Вот как распределились арендные ставки:
| класс «A» | €30,8 |
| класс «B» | €22,5 |
| класс «C» | €16,9 |
При этом приемлемые для рынка ставки на €2 ниже средних значений.
Наибольшую гибкость в цене аренды проявляют застройщики новых бизнес-центров, которые стремятся избежать высокой вакантности в первые месяцы после ввода здания в эксплуатацию.
Владельцы действующих объектов стараются если не привлечь новых, то хотя бы удержать уже имеющихся арендаторов, и предоставляют им всевозможные бонусы, в том числе арендные каникулы и удобный график платежей.
Рост предложений вне бизнес-центров
В Минске растет объем офисной недвижимости, расположенной вне бизнес-центров. Цены на них зависят от местоположения здания, его состояния, года постройки. Кроме того, свою роль играет площадь и функциональная составляющая помещений. Разбежка цен на такие помещения (с учетом НДС) большая:
Самые дешевые можно приобрести за $900-$1400за м2. Как правило, это помещения неустановленного назначения в жилых домах или места в старых административных и производственных зданиях.
Средний ценовой диапазон варьируется в пределах $1500-$2500 за м2. Такие помещения расположены в более-менее качественных административных зданиях, цокольных этажах новостроек и комфортабельных коттеджах.
По цене $2500+ за м2 обычно предлагают офисные помещения с дизайнерским ремонтом, либо обустроенные офисные помещения в центре города.
Появление бизнес-центров европейского уровня
Рынок офисной недвижимости в Минске переживает качественные изменения. Связаны они в первую очередь с повышением уровня девелоперского бизнеса. Сегодня на рынке работают компании, которые готовы тщательно продумывать концепции объектов и придерживаться европейских стандартов:
- Грамотная планировка помещений, удобная стоянка, просторный холл, системы климат-контроля, круглосуточный доступ в офис и т.д.
- Становится нормой наличие у бизнес-центра единой управляющей компании. Это избавляет арендатора от множества мелких забот.
- Выводить на рынок офисов с отделкой «под ключ». По объему эти объекты вскоре обойдут помещения с черновой отделкой («Shell & Core»).
В ближайшие годы эта тенденция должна сохраниться, что позволит рынку офисной недвижимости Минска значительно повысить свою привлекательность в глазах разборчивых, но платежеспособных иностранных инвесторов.
