Ждем снижения ставок аренды

Владимир ДАВИДОВИЧ, руководитель группы компаний «Твоя столица»:

Для рынка коммерческой недвижимости 2014 год был достаточно непростым. Сложнее всего дела обстояли в сегменте торговой недвижимости. Серьезное влияние здесь оказали два фактора – ввод достаточно большого количества новых объектов, а также отложенный в очередной раз выход международных торговых сетей на белорусский рынок. Российские операторы столкнулись со сложной экономической ситуацией у себя в стране, а международные опасались нестабильного положения в регионе в целом. Поэтому спрос на торговые площади по-прежнему ограничен лишь отечественными операторами и небольшим числом представителей международных торговых сетей и франшиз. С другой стороны, в 2014-м снизилась и покупательская способность населения. Но такая ситуация дает еще один шанс отечественным операторам укрепиться на рынке, потому что приход крупных иностранных компаний – это всегда значительная конкуренция.

Тем не менее, в 2014-м на белорусский рынок вышли новые брэнды, такие как LC Waikiki, S’Oliver, DeFacto, Carpisa, Yamamay, Original Marines. Но, как и прежде, основное количество функционирующих в Минске магазинов представлено франшизами.

На данный момент в столице насчитывается 23 торговых и торгово-развлекательных центра формата «фэшн-центр» с GLA не менее 5 тысяч м², совокупная арендопригодная площадь (GLA) которых составляет 322,5 тысяч м². В этом году были открыты два из них – «Скала» и «Титан-2» – совокупной площадью 48 тысяч м². В декабре возможно открытие МФК «Кит» и ТЦ «Караван», которые должны дать рынку порядка 30 тысяч м². торговых площадей. Таким образом, к концу 2014-го совокупный объем GLA должен составить более 350 тысяч м². В следующем году ожидается дальнейший рост – до 560 тысяч м².

Как же сегмент торговой недвижимости может развиваться дальше?

• Во-первых, более активный выход в регионы. Он уже начался и сейчас набирает обороты.
• Во-вторых, строительство торговых центров с GLA не менее 45-50 тысяч м². Последние могут привлекать покупателей как большим набором торговых операторов, так и развитыми развлекательными функциями (многозальными кинотеатрами, большими фуд-кортами и др.). Наличие нескольких крупных «якорей» и предоставление максимального спектра товаров и услуг обеспечит синергетический эффект в борьбе за посетителей. В то же время нельзя отрицать, что и подобные центры могут столкнуться с проблемой дефицита операторов.
• В-третьих, создание новых форматов торговли. Нужна более узкая специализация относительно небольших торговых центров, например, на детских товарах, мебели и др. Наиболее активно развивается направление мебельных ТЦ: в 2014 году были открыты 3 объекта – «Домашний очаг», «Трюм» и «Озерцо». Появился на рынке и новый для Минска формат – дискаунтер, как строящийся торговый центр Leto. Мы пока не можем говорить об аутлетах европейского уровня, потому что для этого необходимо присутствие большего числа крупных торговых сетей, больший ассортимент. Однако интерес к формату дискаунтера есть у операторов и у населения. В сегменте офисной недвижимости ситуация также достаточно напряженная, что связано не столько со снижением спроса, сколько с большим объемом ввода новых объектов в этом году. Многие проекты реализовывались по инвестиционным договорам, и их открытие было запланировано на 2014 год. Поэтому на рынке сейчас образовался избыток площадей, причем достаточно высокого качества. Что, соответственно, повлияло на ставки арендной платы, особенно в классе «А». Таких объектов в Минске по-прежнему – единицы, но появилась серьезная конкуренция со стороны отдельных объектов класса «В», которые по комфорту не уступают, но выигрывают по арендным ставкам

Ставки арендной платы в течение года во всех классах были подвержены колебаниям плюс-минус 10%. В итоге сейчас офисы в аренду в бизнес-центрах:

Отмечу, что ставки заключаемых договоров зачастую на 5-15% ниже, чем предлагаемые рынком.

Всего в 2014 было открыто 12 бизнес-центров, общей площадью 126 тысяч м², а до конца 2014 и в 2015 рынок планирует прирасти еще почти на 210 тысяч «квадратов». Разумеется, не исключено, что не все объекты выйдут на рынок в срок.

В 2015 году возможно небольшое снижение арендных ставок в классах «А» и «В». Сильнее пострадает класс «С» в связи с изменением пред-почтений арендаторов: компании, которые раньше арендовали офисы класса «С», переходят в более качественные и просторные объекты «В»-класса. Для современных компаний арендные ставки не являются краеугольным камнем затрат, но комфорт и престиж офиса дают значимое конкурентное преимущество как при работе с клиентами, так и для поддержания лояльности персонала. Выход новых объектов, предоставляющих арендаторам привлекательные ставки и условия аренды, а также более высокий уровень комфорта, создает дополнительное давление на рынок.

Если говорить о продаже административных помещений, то цены предложения вплоть до середины года показывали рост, однако данные по фактически заключаемым сделкам такой рост не подтверждали. Соответственно, продавцы были вынуждены провести корректировку, и к началу ноября цены предложения уже находились на уровне начала года плюс-минус 5%. Здесь также стоит учитывать появление более качественного предложения от собственников офисов, построенных долевым способом в 2013-2014 гг.

Общей же тенденцией можно назвать то, что компании все чаще не хотят «замораживать» деньги в недвижимости, а предпочитают пустить в оборот – это приводит к отказу от приобретения собственных площадей и переориентации на аренду офисов.

Гостиничный сегмент в период подготовки и проведения Чемпионата мира по хоккею-2014 отличался активностью. Вводились новые объекты, а цены на проживание в существующих гостиницах были несколько завышены. Но сейчас по понятным причинам они начали снижение, которое продолжится и в будущем, что, конечно, хорошо, поскольку послужит дополнительным стимулом для привлечения потока туристов в нашу страну.

Что касается рынка жилой недвижимости, то ситуация здесь была более стабильна. Количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Минска составило в среднем 920 в месяц. Это несколько ниже, чем в прошлом году, но в целом является неплохим показателем. Отмечу, что осень 2014 была более оживленной, чем годом ранее: общее число сделок на треть превзошло прошлогодний показатель. Продолжилась тенденция оттока сделок из столицы в пригород.

Сделки на вторичном рынке жилья сейчас заключаются по средней цене 1605 $/м² в квартирах типовых потребительских качеств, что соответствует уровню цен осени прошлого года. Из-за отсутствия доступных кредитов рынок «самонастраивается»: население использует всевозможные материальные активы и накопления. Мы наблюдали рост числа альтернативных сделок (так называемых «цепочек»), а также квартир-«звеньев» в этих «цепочках». Тенденцией лета и осени 2014 года стало появление некоторого количества «прямых» обменов, когда одна квартира обменивается на другую с доплатой. На первичном рынке жилья мы также наблюдали стабильный уровень спроса. Цены колебались незначительно, наибольший их рост был отмечен в феврале-марте и октябре текущего года.

Сравнивая цены начала года и середины осени, можно говорить о небольшом росте только в сегменте жилья класса «Комфорт». Здесь средняя цена квадратного метра выросла на 5,4% и к ноябрю составила 2 020 $/м². На столько же в абсолютном выражении в классе «Престиж» цены снизились: их текущий уровень – 2 490 $/м². Цены новостроек классов «Эконом» и «Стандарт» остались практически неизменными и составили на начало ноября около 1 400 и 1 590 $/м² соответственно.

Чаще стали происходить сделки по продаже квартиры на вторичном рынке и приобретению взамен новостройки. По нашим данным, сегодня фактически половина покупателей жилья на вторичном рынке готовы также рассматривать вариант строительства либо приобретения готовой квартиры в новостройке.

Что касается следующего года, то, по нашим прогнозам, динамика цен составит плюс-минус 5%, значительного снижения ожидать не стоит.

Достаточно необычным выдался год для сегмента аренды жилья. Обычный летний студенческий бум на этот раз практически отсутствовал: к ЧМ по хоккею было построено достаточно много общежитий. Кроме того, демографический провал середины 90-х обусловил сокращение количества прибывающих в столицу студентов. Под влиянием этих факторов имела место небольшая корректировка ставок аренды, но в ближайшей перспективе существенных изменений в данном сегменте не произойдет.