Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Встроен, да не выстроен

Коммерческая недвижимость , 25.11.2013
Только профессиональный комплексный подход к проектированию, застройке и реализации встроенных в многоквартирные дома нежилых помещений может обеспечить эффективность их будущего использования.

На столичном рынке недвижимости набирают популярность встроенные помещения. Более четверти торговых площадей располагаются на первых этажах жилых домов. И нередко пустуют - из-за слабого функционального наполнения и ошибок в проектировании. Ситуацию комментирует заместитель руководителя "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Ольга СЕНЧУК.

Рынок жилья осваивает новое направление: многоквартирные дома все чаще выполняют административную и торговую функцию. С 2010 по 2013 год на "встроенку" пришлось 27,9% новых торговых площадей в Минске. Причем в прошлом году торговые предприятия освоили в жилых домах 9.584 кв. м площадей.

"Встроенка" расцветает и на рынке офисной недвижимости. За последние три года она предоставила в пользование 11% административных площадей в столице. Только в прошлом году под офисы выделено 18.490 кв. метров "многоквартирного" пространства.

Встроенные помещения обычно используют как недорогие офисы или небольшие магазины в спальных районах. Такие помещения популярны среди малых и средних организаций.

Однако "встроенка" не приемлет дилетантства. "Застройщик должен прекрасно знать, что проектировать и строить, когда продавать и по каким ценам, а потенциальный инвестор - кому и под какой функционал передать помещение в аренду и как обеспечить непрерывную ротацию нанимателей, - подчеркивает Ольга Сенчук.

И одна из причин, по которой судьба встроенных помещений в Минске далеко не всегда складывается благополучно, - несоблюдение этого требования. Большинство ошибок застройщики допускают еще во время проектирования и строительства. В их числе - непродуманное функциональное назначение помещений. "Редкие компании сегодня способны самостоятельно учесть такие факторы, как местоположение (визуальная и транспортная доступность, окружающая застройка), класс жилых помещений и их целевая аудитория, рыночные тенденции", - отмечает эксперт.

Еще одна проблема - неудачно спроектированное встроенное пространство. Промахи архитекторов заметны по колоннам в центре помещения, которые препятствуют свободному зонированию и тем самым снижают эффективность площадей. Вдобавок "встроенку" портят неправильные формы и проходные помещения, которые подойдут разве что для салона красоты или ремонтной мастерской. "Такие помещения нередко становятся тяжелым бременем как для застройщика, так и для риэлтеров. Их очень трудно продать или сдать в аренду, на это может уйти не один месяц", - поясняет О. Сенчук.

Легче всего избегать проколов на стадии проработки концепции. В первую очередь инвесторам нужно учесть место строительства и реалии рынка. А еще - специфику проекта здания, который не всегда может угодить одновременно и жилым, и коммерческим площадям. Обычно "встроенку" как раз и обделяют вниманием.

Реализация встроенных площадей - еще одно минное поле для девелопера. Нередко наиболее привлекательные объекты распродают по хорошим ценам задолго до их ввода в эксплуатацию. А потом месяцами не могут реализовать оставшиеся помещения. Не редкость продажа одного из совмещенных помещений без учета последствий. Закон таков: при реализации помещения с лучшими параметрами неликвидное пространство блока обречено на забвение. Поэтому в идеале такие площади нужно продавать блоками.

"Без серьезной проработки стратегии продаж застройщик может понести существенные убытки, - утверждает представитель АН "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА". - При разработке стратегии важны: финансовый план и стабильные финансовые потоки, ликвидность помещений и блоков, тщательная проработка графика продаж и заселения квартир".

Для рынка встроенных помещений характерна ротация арендаторов. "Но этого не стоит опасаться. Система должна быть выстроена таким образом, чтобы заселение происходило в кратчайшие сроки, а площади не простаивали ни дня", - убеждена О. Сенчук.

От успеха "встроенки" нередко зависит спрос на квартиры в жилом доме. По идее, встроенные помещения должны заселяться одновременно с квартирами, чтобы не создавать неудобств и обеспечивать жильцов необходимой инфраструктурой. Но для этого арендаторы у встроенных помещений должны появиться за 2-3 месяца до ввода дома в эксплуатацию.

Быстро найти арендатора для офиса позволят грамотная планировка, минимальная отделка, оборудованный санузел, телефонные линии, высокоскоростной Интернет и отдельный вход с круглосуточным доступом. Для торговых площадей важны витрины и большие окна, высокие потолки, правильная форма помещения, два отдельных входа и минимум подсобных помещений.

Встроенные помещения позволяют рассчитывать на высокую доходность. Вот только надежды многих застройщиков и девелоперов рушатся в хрестоматийном треугольнике "проектирование - продажа - эксплуатация". Получается, что встроить торговые и офисные помещения в жилой дом куда проще, чем выстроить систему, при которой они приносят прибыль.

Наши новости
Старт программы лояльности "Твоя столица"...
Скидки и бонусы для клиентов "Твоей столицы"
22.07.2024 , Купля-продажа жилья
ТОП-5 офисов с ремонтом по ставкам от собственнико...
Выбор офиса, где ваш бизнес будет развиваться и только расцветать
26.06.2024 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в центре Минска подешевела на 40%
Мнение эксперта о ситуации на рынке коммерческой недвижимости
22.05.2024 , Коммерческая недвижимость
10 критериев, как выбрать офис в аренду
Как избежать дорогостоящих ошибок
26.04.2024 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов недели
Подборка офисов от 200 кв.м
18.04.2024 , Коммерческая недвижимость
Почему пустуют Минские торговые центры?
Разбираемся на примерах трех титанов торговой недвижимости
15.04.2024 , Коммерческая недвижимость
Что в будущем ждет минские бизнес-центры?
Во сколько владельцам офисов обходится простой
15.03.2024 , Коммерческая недвижимость
На простое офисов собственники теряют 2,5 млн
Привлечение арендаторов остается острой проблемой
11.03.2024 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 офисов на высоких этажах с живописным видом ...
Подберите для себя лучший офис
29.01.2024 , Коммерческая недвижимость
Как изменился рынок офисов за 2023? Приводим цифры
Спойлер – ставки опять снизились
21.12.2023 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Виктория Владимировна Ляшенко
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу