Встроен, да не выстроен

Коммерческая недвижимость , 25.11.2013
Только профессиональный комплексный подход к проектированию, застройке и реализации встроенных в многоквартирные дома нежилых помещений может обеспечить эффективность их будущего использования.

На столичном рынке недвижимости набирают популярность встроенные помещения. Более четверти торговых площадей располагаются на первых этажах жилых домов. И нередко пустуют - из-за слабого функционального наполнения и ошибок в проектировании. Ситуацию комментирует заместитель руководителя "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Ольга СЕНЧУК.

Рынок жилья осваивает новое направление: многоквартирные дома все чаще выполняют административную и торговую функцию. С 2010 по 2013 год на "встроенку" пришлось 27,9% новых торговых площадей в Минске. Причем в прошлом году торговые предприятия освоили в жилых домах 9.584 кв. м площадей.

"Встроенка" расцветает и на рынке офисной недвижимости. За последние три года она предоставила в пользование 11% административных площадей в столице. Только в прошлом году под офисы выделено 18.490 кв. метров "многоквартирного" пространства.

Встроенные помещения обычно используют как недорогие офисы или небольшие магазины в спальных районах. Такие помещения популярны среди малых и средних организаций.

Однако "встроенка" не приемлет дилетантства. "Застройщик должен прекрасно знать, что проектировать и строить, когда продавать и по каким ценам, а потенциальный инвестор - кому и под какой функционал передать помещение в аренду и как обеспечить непрерывную ротацию нанимателей, - подчеркивает Ольга Сенчук.

И одна из причин, по которой судьба встроенных помещений в Минске далеко не всегда складывается благополучно, - несоблюдение этого требования. Большинство ошибок застройщики допускают еще во время проектирования и строительства. В их числе - непродуманное функциональное назначение помещений. "Редкие компании сегодня способны самостоятельно учесть такие факторы, как местоположение (визуальная и транспортная доступность, окружающая застройка), класс жилых помещений и их целевая аудитория, рыночные тенденции", - отмечает эксперт.

Еще одна проблема - неудачно спроектированное встроенное пространство. Промахи архитекторов заметны по колоннам в центре помещения, которые препятствуют свободному зонированию и тем самым снижают эффективность площадей. Вдобавок "встроенку" портят неправильные формы и проходные помещения, которые подойдут разве что для салона красоты или ремонтной мастерской. "Такие помещения нередко становятся тяжелым бременем как для застройщика, так и для риэлтеров. Их очень трудно продать или сдать в аренду, на это может уйти не один месяц", - поясняет О. Сенчук.

Легче всего избегать проколов на стадии проработки концепции. В первую очередь инвесторам нужно учесть место строительства и реалии рынка. А еще - специфику проекта здания, который не всегда может угодить одновременно и жилым, и коммерческим площадям. Обычно "встроенку" как раз и обделяют вниманием.

Реализация встроенных площадей - еще одно минное поле для девелопера. Нередко наиболее привлекательные объекты распродают по хорошим ценам задолго до их ввода в эксплуатацию. А потом месяцами не могут реализовать оставшиеся помещения. Не редкость продажа одного из совмещенных помещений без учета последствий. Закон таков: при реализации помещения с лучшими параметрами неликвидное пространство блока обречено на забвение. Поэтому в идеале такие площади нужно продавать блоками.

"Без серьезной проработки стратегии продаж застройщик может понести существенные убытки, - утверждает представитель АН "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА". - При разработке стратегии важны: финансовый план и стабильные финансовые потоки, ликвидность помещений и блоков, тщательная проработка графика продаж и заселения квартир".

Для рынка встроенных помещений характерна ротация арендаторов. "Но этого не стоит опасаться. Система должна быть выстроена таким образом, чтобы заселение происходило в кратчайшие сроки, а площади не простаивали ни дня", - убеждена О. Сенчук.

От успеха "встроенки" нередко зависит спрос на квартиры в жилом доме. По идее, встроенные помещения должны заселяться одновременно с квартирами, чтобы не создавать неудобств и обеспечивать жильцов необходимой инфраструктурой. Но для этого арендаторы у встроенных помещений должны появиться за 2-3 месяца до ввода дома в эксплуатацию.

Быстро найти арендатора для офиса позволят грамотная планировка, минимальная отделка, оборудованный санузел, телефонные линии, высокоскоростной Интернет и отдельный вход с круглосуточным доступом. Для торговых площадей важны витрины и большие окна, высокие потолки, правильная форма помещения, два отдельных входа и минимум подсобных помещений.

Встроенные помещения позволяют рассчитывать на высокую доходность. Вот только надежды многих застройщиков и девелоперов рушатся в хрестоматийном треугольнике "проектирование - продажа - эксплуатация". Получается, что встроить торговые и офисные помещения в жилой дом куда проще, чем выстроить систему, при которой они приносят прибыль.

Наши новости
Топ-5 офисов, встроенных в жилые дома
Есть много компаний, которых интересует офисы, расположенные не только в бизнес-...
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в БЦ
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-3 предложения офисов в бизнес-центрах Минска
Рынок сейчас находится в руках арендатора
19.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в «топовом» бизнес-центре Минска
БЦ «Аякс» ввели в эксплуатацию в летом 2020 года
10.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Не больше 15 eur за квадрат: какие офисы востребов...
Начало года – и взятый многими компаниями курс на оптимизацию затрат, получил ра...
04.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Офис в БЦ против "встроенки"
Существует распространенное мнение, что истинный офис должен располагаться именн...
22.02.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитически обзор офисной недвижимости. Итоги янв...
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
15.02.2021 , Коммерческая недвижимость
Какой была весна на рынке коммерческой недвижимост...
Артём Широкий, агент по операциям с недвижимостью «ТВОЯ СТОЛИЦА∙НЕДВИЖИМОСТЬ Д...
03.08.2020 , Коммерческая недвижимость
Не ищи арендатора офиса, а выбирай его!
Простой офисного помещения – потеря денежной выгоды для собственников. А с око...
23.06.2020 , Коммерческая недвижимость
Арендатору: скрытые платежи при аренде офиса
«Стоимость аренды офиса — это арендная ставка, умноженная на площадь офиса» — ...
18.02.2019 , Коммерческая недвижимость
Все новости