Встроен, да не выстроен

Коммерческая недвижимость , 25.11.2013
Только профессиональный комплексный подход к проектированию, застройке и реализации встроенных в многоквартирные дома нежилых помещений может обеспечить эффективность их будущего использования.

На столичном рынке недвижимости набирают популярность встроенные помещения. Более четверти торговых площадей располагаются на первых этажах жилых домов. И нередко пустуют - из-за слабого функционального наполнения и ошибок в проектировании. Ситуацию комментирует заместитель руководителя "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Ольга СЕНЧУК.

Рынок жилья осваивает новое направление: многоквартирные дома все чаще выполняют административную и торговую функцию. С 2010 по 2013 год на "встроенку" пришлось 27,9% новых торговых площадей в Минске. Причем в прошлом году торговые предприятия освоили в жилых домах 9.584 кв. м площадей.

"Встроенка" расцветает и на рынке офисной недвижимости. За последние три года она предоставила в пользование 11% административных площадей в столице. Только в прошлом году под офисы выделено 18.490 кв. метров "многоквартирного" пространства.

Встроенные помещения обычно используют как недорогие офисы или небольшие магазины в спальных районах. Такие помещения популярны среди малых и средних организаций.

Однако "встроенка" не приемлет дилетантства. "Застройщик должен прекрасно знать, что проектировать и строить, когда продавать и по каким ценам, а потенциальный инвестор - кому и под какой функционал передать помещение в аренду и как обеспечить непрерывную ротацию нанимателей, - подчеркивает Ольга Сенчук.

И одна из причин, по которой судьба встроенных помещений в Минске далеко не всегда складывается благополучно, - несоблюдение этого требования. Большинство ошибок застройщики допускают еще во время проектирования и строительства. В их числе - непродуманное функциональное назначение помещений. "Редкие компании сегодня способны самостоятельно учесть такие факторы, как местоположение (визуальная и транспортная доступность, окружающая застройка), класс жилых помещений и их целевая аудитория, рыночные тенденции", - отмечает эксперт.

Еще одна проблема - неудачно спроектированное встроенное пространство. Промахи архитекторов заметны по колоннам в центре помещения, которые препятствуют свободному зонированию и тем самым снижают эффективность площадей. Вдобавок "встроенку" портят неправильные формы и проходные помещения, которые подойдут разве что для салона красоты или ремонтной мастерской. "Такие помещения нередко становятся тяжелым бременем как для застройщика, так и для риэлтеров. Их очень трудно продать или сдать в аренду, на это может уйти не один месяц", - поясняет О. Сенчук.

Легче всего избегать проколов на стадии проработки концепции. В первую очередь инвесторам нужно учесть место строительства и реалии рынка. А еще - специфику проекта здания, который не всегда может угодить одновременно и жилым, и коммерческим площадям. Обычно "встроенку" как раз и обделяют вниманием.

Реализация встроенных площадей - еще одно минное поле для девелопера. Нередко наиболее привлекательные объекты распродают по хорошим ценам задолго до их ввода в эксплуатацию. А потом месяцами не могут реализовать оставшиеся помещения. Не редкость продажа одного из совмещенных помещений без учета последствий. Закон таков: при реализации помещения с лучшими параметрами неликвидное пространство блока обречено на забвение. Поэтому в идеале такие площади нужно продавать блоками.

"Без серьезной проработки стратегии продаж застройщик может понести существенные убытки, - утверждает представитель АН "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА". - При разработке стратегии важны: финансовый план и стабильные финансовые потоки, ликвидность помещений и блоков, тщательная проработка графика продаж и заселения квартир".

Для рынка встроенных помещений характерна ротация арендаторов. "Но этого не стоит опасаться. Система должна быть выстроена таким образом, чтобы заселение происходило в кратчайшие сроки, а площади не простаивали ни дня", - убеждена О. Сенчук.

От успеха "встроенки" нередко зависит спрос на квартиры в жилом доме. По идее, встроенные помещения должны заселяться одновременно с квартирами, чтобы не создавать неудобств и обеспечивать жильцов необходимой инфраструктурой. Но для этого арендаторы у встроенных помещений должны появиться за 2-3 месяца до ввода дома в эксплуатацию.

Быстро найти арендатора для офиса позволят грамотная планировка, минимальная отделка, оборудованный санузел, телефонные линии, высокоскоростной Интернет и отдельный вход с круглосуточным доступом. Для торговых площадей важны витрины и большие окна, высокие потолки, правильная форма помещения, два отдельных входа и минимум подсобных помещений.

Встроенные помещения позволяют рассчитывать на высокую доходность. Вот только надежды многих застройщиков и девелоперов рушатся в хрестоматийном треугольнике "проектирование - продажа - эксплуатация". Получается, что встроить торговые и офисные помещения в жилой дом куда проще, чем выстроить систему, при которой они приносят прибыль.

Наши новости
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Особенности выбора коммерческих помещений для поку...
Как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости
03.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов на любой вкус
Объекты, где каждый сможет найти свой «идеальный» офис.
18.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах? Изменение вакантности, ст...
12.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количе...
Итоги первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды. Что делать собственник...
03.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов полностью готовых к работе
Офисы, которые можно арендовать сразу с мебелью по весьма привлекательной ставке...
30.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов, встроенных в жилые дома
Есть много компаний, которых интересует офисы, расположенные не только в бизнес-...
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в БЦ
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-3 предложения офисов в бизнес-центрах Минска
Рынок сейчас находится в руках арендатора
19.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в «топовом» бизнес-центре Минска
БЦ «Аякс» ввели в эксплуатацию в летом 2020 года
10.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу