Коммерческая недвижимость снова интересна инвесторам

Коммерческая недвижимость , 26.04.2018

В период кризисной волны 2015-2016 гг., коммерческая недвижимость Минска значительно снизилась в цене. По некоторым объектам ставки аренды и цены упали практически наполовину. Это подорвало интерес к офисной и торговой недвижимости со стороны инвесторов. Но в 2017 г. ситуация постепенно стала меняться в обратную сторону и рынок начал оживать. На какую доходность сегодня можно рассчитывать девелоперам и как снизить риски колебания цен – об этом мы спросили у руководителя «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Андрея Астрейко.

По состоянию на начало апреля 2018 г., совокупный объем офисных площадей Минских бизнес-центров1 составлял 920 тыс. кв. м., а крупных торговых центров2 – 600 тыс. кв. м.


Но это общая емкость рынка, а свободных площадей, предлагаемых в аренду, гораздо меньше: в бизнес-центрах порядка 22 тыс. кв. м., а в знаковых для Минска торговых центрах3 - порядка 17 тыс. кв. м. При этом в обоих сегментах эти показатели ежегодно уменьшаются: по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. вакантных офисных площадей стало меньше на 43%, а торговых – на 11%.


В настоящее время рынок, как офисной, так и торговой недвижимости, переориентирован на аренду. Это обусловлено тем, что компании и торговые операторы, в условиях изменяющегося рынка и экономической ситуации в целом, предпочитают оставаться мобильными и не хотят замораживать крупные суммы, приобретая офисы или торговые помещения в собственность. В частности, офисным арендаторам зачастую необходимо расширять либо сужать арендуемые площади, а торговым арендаторам не всегда интересно надолго задерживаться на одном месте. Поэтому аренда в нынешних условиях выглядит предпочтительнее, отчего сделок купли продажи существенно меньше, чем аренды.

В собственность сейчас приобретаются лишь помещения небольшого формата. Так средняя площадь приобретенных в 2018 г. по Минску офисов составляет порядка 85 кв. м. (в бизнес-центрах 60 кв. м., встроенных в жилые дома – 103 кв. м.), торговых помещений – 100 кв. м. (в торговых центрах 30 кв. м., встроенных в дома – 180 кв. м.).

В текущей конъюнктуре рынка, выводя на рынок новый объект (будь то бизнес- или торговый центр), инвестору / девелоперу надо быть готовым к «длинным» деньгам и ориентироваться на окупаемость проекта лишь за счет сдачи в аренду. Возможную продажу в бизнес-план можно закладывать лишь с момента полного заполнения объекта арендаторами и выхода на максимальный уровень арендных ставок по заключенным договорам аренды. Именно тогда объект становится интересным другим инвесторам, как самодостаточный и уже отлаженный механизм-источник рентной выручки.

Для достижения этого уровня, как правило, объектам необходимо от трех до пяти лет. Это актуально, как для бизнес-, так и торговых центров. Однако в некоторых случаях, этот период может быть сокращен. Все зависит от того, насколько выходящий на рынок объект отвечает требованиям рынка по планировочным решениям, техническому наполнению, качественному и визуальному исполнению. Именно показатель рыночной ликвидности выступает для инвестора / девелопера регулятором рисков и доходности – влияя на него, можно усиливать позиции объекта на рынке. И не всегда увеличение ликвидности объекта влечет существенное увеличение инвестиций в него. Показательнее всего можно это проиллюстрировать на примере бизнес-центров.

В практике прошлых лет есть примеры удачных и не очень удачных проектов. Зачастую бизнес-центры, которые выходили на рынок в 2015-2016 гг. проектировались задолго до этого периода и не учитывали изменяющиеся требования арендаторов. Поэтому и выходя на рынок они не могли рассчитывать на какой–то особый интерес со стороны арендаторов. Некоторые из подобных объектов все еще не введены в эксплуатацию. В то же время есть и удачный пример – бизнес-центр «Красавiк» - который в 2016 г. был сдан в аренду одному арендатору (EPAM Systems) целиком, еще до момента ввода в эксплуатацию. Это стало возможным благодаря ориентации проекта бизнес-центра на актуальные в тот период и прогнозируемые на будущее запросы арендаторов – как по части планировочных решений, так и технического наполнения.

Сейчас мы видим, что интерес к инвестированию в коммерческую недвижимость возвращается. К нам поступают запросы как от крупных, так и инвесторов-физических лиц. При этом крупные инвесторы рассматривают варианты как нового строительства, так и приобретение уже готовых, заполненных арендаторами объектов.

В настоящее время наибольший интерес для инвесторов представляет сегмент бизнес-центров – именно в нем начинает формироваться дефицит качественных площадей. Стабильность курсов валют и снизившийся объем ввода новых бизнес-центров (в 2017 г. по сравнению с 2016 г объем ввода снизился боле чем на 70%) оказывает влияние на ставки предложения аренды, которые за первые два месяца 2018 г. по классам «В+» и «В» выросли на 3%. Повсеместного увеличения ставок предложения нет – оно в основном касается особо ликвидных объектов. К тому же стартовые ставки зачастую корректируются торгом.

Диапазон ставок по заключаемым сделкам также во многом зависит от характеристик конкретного офиса (местоположение, качество, планировка, техническая составляющая, площадь и т.п.) и условий договора аренды (срок, условия оплаты и т.п.).

Приемлемый для рынка уровень арендных ставок, определенный по данным совершенных сделок, сформирован на следующем уровне:

  • класс «А» = 30 EUR/кв. м. с НДС;
  • класс «В+» = 17 EUR/кв. м. с НДС;
  • класс «В» = 11 EUR/кв. м. с НДС;
  • класс «С» = 8 EUR/кв. м. с НДС.

В текущих реалиях срок окупаемости инвестиционного проекта по строительству бизнес-центра находится в диапазоне 10-15 лет. Многое зависит от продуманности проекта и его чувствительности к возможным изменениям спроса и предложения на рынке. При сохранении текущей экономической ситуации в стране, в ближайшие несколько лет можно ожидать начало строительства новых бизнес-центров. В случае их выхода на рынок примерно в одно время, конкуренция на рынке современной офисной недвижимости будет усиливаться. Чтобы хеджировать риски девелопера, каждый новый бизнес-центр должен отвечать не только актуальным, но и прогнозируемым требованиям арендаторов. Именно это будет определять его рыночную ликвидность, востребованность на рынке, а значит и доходность для инвестора.

1 Согласно классификации бизнес-центров, разработанной ГК «Твоя столица» в 2016 г., к бизнес-центру относятся объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию с 1996 года и офисная площадь которых составляет более 3 000 кв. м.

2 Площадью более 5 тыс. кв. м.

3 В знаковых для Минска торговых центрах.

Источник: marketing.by

Наши новости
4 из 6 областей Беларуси назвали «Твою столицу» лу...
Премия «Народная марка» вручила награды лучшим брендам
08.12.2021 19:30:00 , Купля-продажа жилья
Чем больше офис, тем меньше спрос. Как, кому и по ...
В интервью анализируется ситуация на офисном рынке Минска
29.11.2021 , Управление проектами
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Аналитика офисной недвижимости города Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
13.09.2021 , Коммерческая недвижимость
Группа компаний «Твоя столица» - №1 в первом в Бе...
Только сухие факты и показатели в цифрах: первое масштабное исследование рабо...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу