Офис гороскоп. С чем идем в 2018 год?

«В Новый год - в новую жизнь», - гласит пословица. А что если этой новой жизнью станет новый офис? Давайте побеседуем с экспертом, главным бизнес-астрологом и по совмещению менеджером проектов по административной недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА · УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ» Дмитрием Ивлевым. «Будет ли благоприятен наступивший год для поиска или смены офиса и какие «подводные камни» могут ожидать собственников и арендаторов на рынке коммерческой недвижимости в 2018?»,- так звучит наш вопрос.

«Год Желтой Собаки для рынка коммерческой недвижимости обещает быть стабильным и благоприятным. Год будет удачным для тех, кто верит в свои силы и не боится рисковать. Требования у покупателей и арендаторов продолжат увеличиваться, поэтому на пике спроса будут качественные офисы. Поэтому собственникам нужно будет инвестировать в свои объекты, чтобы получить хорошую отдачу». – отмечает эксперт. – «Если же Вы планировали расширять офис или открывать филиал, но долго не могли решиться, то в 2018 г. пришло время действовать! Год будет удачным для тех, кто уверенно идет к поставленной цели. Важно будет не терять темпа и быстро принимать решения».

Итак, что ждать собственникам и арендаторам от 2018 года, к чему готовиться? Выслушаем советы эксперта…

Вакантность

На данный момент, по данным отдела консалтинга и аналитики ГК «ТВОЯ СТОЛИЦА» объем рынка офисных площадей в действующих бизнес-центрах Минска насчитывает порядка 917 тыс. кв. м. Объем же вакантных очень мал - порядка 25 тыс. кв. м.

«Вакантность менее 10% рынка можно считать дефицитом, причем аналогичная картина сохранится на протяжении всего года», – уверяет Дмитрий. – «Особенно будет критична ситуация, если посмотреть в разрезе площадей. В основном на рынке представлены небольшие разрозненные помещения до 100 кв. м. Офисов же больше 500 кв. м., а тем более больше 1000 кв. м., очень мало, особенно, если компания ищет современные варианты, рядом с метро, в центре города и т.д. По нашим прогнозам, к середине 2018 года будет увеличиваться дефицит качественных объектов и речь уже будет идти не только о крупных площадях, но и о 250-300 кв.м.».

Так, период до первых чисел июня будет бурным. Зная ситуацию на рынке, арендаторы наконец совершат задуманное и займут лучшие из оставшихся офисных площадей. Если Вы не успеете до этого времени, то запланируйте переезд на август —время летних отпусков. Воспользуйтесь затишьем на рынке офисной недвижимости и отсутствием спроса активного и подберите идеальный вариант. Собственниками тоже советуем не зевать и максимально качественно презентовать свой объект рынку.

Осень будет особенно напряженной, лучше варианты уже будут разобраны и придется выбирать из того, что есть. Поторопитесь! Самой напряженной порой станет октябрь-ноябрь. Этот период потребует полной мобилизации усилий. Некоторым арендаторам и собственникам понадобится помощь профессионалов, чтобы найти друг друга.

Перспективы ввода и поглощения

За 2017 г. в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 3 новых бизнес-центра, совокупной офисной площадью всего лишь 20,7 тыс. кв. м. В результате, прирост рынка за 2017 составит даже менее 2% от имевшегося на начало года объема офисных площадей. В это же время объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 г. составил порядка 66 тыс. кв. м.

«В 2018 году, как и в предыдущем, будет наблюдаться стабильная активность арендаторов в поиске нового офиса. Одновременно, будут снижаться объемы ввода. Его будут формировать в основном бизнес-центры класса «В» и «С». Подобная ситуация приведет к сложности с выбором качественных помещений, особенно просторных офисов класса «В+», - отмечает эксперт. – «Объемы поглощения в наступившем году обещают быть на уровне объемов ввода, и даже больше. Причем поглощение новых площадей в последнее время происходит в основном за счет миграции арендаторов в более качественные офисы. Как результат, средним и крупным компаниям, со штатом от 80 человек станет практически невозможно найти себе качественный офис единой площадью от 500 кв. м. и более».

* - объем поглощения может быть выше прогнозируемого за счет выхода ранее не позиционируемых на рынке объектов, а также тех офисных площадей, которые до этого придерживались собственниками бизнес-центров для возможного расширения имеющихся арендаторов.

К концу года скорее всего вы поймете, что имеющихся знаний недостаточно. Поэтому и арендаторам, и собственникам не стоит затягивать, а лучше обратиться за квалифицированной консультацией и поддержкой к профессионалам.

Стоимость аренды

Ставки аренды — одна из главных тем 2018 года. Самым активным периодом обещает быть начало года, когда арендаторы станут инициировать пересогласование ставок по текущим договорам аренды. Однако в отличие от прошлых лет, собственники будут задумываться не о возможном снижении, а наоборот – об увеличении ставок. Забегая вперед, скажем, что и то, и другое - весьма обосновано.

По прогнозам Дмитрия Ивлева, небольшой рост ставок возможен по офисам классов «В+» и верхнего сегмента класса «В», как наиболее приближенного по качественным характеристикам к «В+». Обусловлено это тем, что именно в этих сегментах будет увеличиваться дефицит предложения из-за отсутствия ввода новых бизнес-центров. В особой цене будут помещения площадью от 500 кв. м.

В то же время, по остальным классам ставки в основном будут балансировать на том же уровне. Например, по классу «А» ставки уже и так достаточно высоки, да и сам «А» класс – это не «масс-маркет», а продукт для особых арендаторов. Несмотря на то, что появления новых бизнес-центров этого класса в 2018 г. не будет, в активном предложении находится порядка 2 000 кв. м. вакантных офисов.

Стабильность ставок по классам «В» и «С» будет поддерживаться выходом новых офисных площадей – порядка 41 тыс. кв. м. в 6 бизнес-центрах.

Как мы видим, несмотря на то, что Желтая Собака любит стабильность, арендаторы могут столкнуться с трудностями выбора «офиса-мечты». Поэтому звезды советуют уже сейчас четко сформулировать главные требования к новому офису и сконцентрироваться на его поиске, при необходимости прибегнув к помощи профессионалов.

В это же время, собственникам не стоит торопиться повышать ставки. Согласно прогнозам, движение в этом направлении принесет выгоду лишь владельцам наиболее интересных для арендаторов офисов – по расположению, планировкам, отделке и т.п. Поэтому стоит реально оценить презентабельность и ценность предлагаемого рынку помещения и только в этом случае предпринимать действия по изменению его стоимости.

На что обратить внимание в 2018 году?

Во-первых, по данным отдела консалтинга и аналитики ГК «ТВОЯ СТОЛИЦА», в 2018 году крупные арендаторы продолжат активное движение к смене офисов, в основном по причине расширения. Некоторые смогут остаться в выигрышном положении, если попадут во внутреннюю «очередь» под расширение. Это значит, что освобождаемые площади собственники бизнес-центров придержат под расширение уже существующих арендаторов. Другие же арендаторы остаются не у дел.

Во-вторых, в текущем году сохранится дифференцированный подход к выбору офисов:

• Для арендаторов помещений до 70 м2, по-прежнему, на первом месте будет находиться цена;
• Для заинтересованных в объектах свыше 200 м2, об уровне ставок речь заходить будет всё реже. Приоритетными будут такие характеристики, как конфигурация помещения, локация, комфорт, уровень сервиса и лояльность собственника.

Так все-таки, быть или не быть переезду в новый офис в 2018 году? Каждый должен решить для себя. Но при принятии решения следует учитывать то, что предложение офисов на рынке продолжает уменьшаться. И в особенно стесненном положении находятся те компании, которые ориентируются на офисы класса «В+», площадью более 500 кв. м.

Однако, Желтая Собака арендаторам, которые метались из стороны в сторону в 2017 году в поисках подходящего офиса, наконец-то подарит возможность выгодного переезда в 2018. А собственникам поспособствует в качественном предложении своего объекта. Звезды советуют обеим сторонам быстро реагировать на изменения рынка и мгновенно принимать решения. Желтая Собака умеет быть благодарной и ценить тех, кто держит ситуацию под контролем и имеет четко разработанную стратегию поиска и сдачи своего объекта. Им хозяйка года сулит быстрое заключение договора аренды и купли/продажи на взаимовыгодных условиях и приумножение финансового благосостояния.

Если вы не поторопитесь с принятием решения, то конец года, принесет финансовые потери и деловые проблемы. От того, насколько глубоко Вы будете владеть информацией о ситуации на рынке офисной недвижимости, насколько четко будете реагировать на его колебания, — от всего этого зависит и ваше будущее материальное положение. Не исключены препятствия в дальнем развитии и расширении Вашего бизнеса. Поэтому поспешите с реализацией задуманного, взвесьте все как следует и осуществите задуманную мечту.