Вкладывать в офисы снова выгодно

Коммерческая недвижимость , 02.02.2018

Начало года — время, когда арендаторы поднимают вопрос о снижении ставок аренды по действующим договорам. Однако в 2018 г. вопросы задают уже и собственники офисов, только не о снижении, а о возможном повышении ставок. Насколько оно обосновано в 2018 г. — об этом далее в материале.

По данным «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», за 2017 г. ставки предложения аренды офисов в бизнес-центрах в среднем выросли от 5% до 16%. Но специалисты сразу поясняют, что это лишь ставки предложения, и во многом они отражают лишь желания собственников, в то время как приемлемый для рынка уровень арендных ставок на начало января 2018 г. сформирован на следующем уровне:

  • класс А = 30 EUR/кв.м с НДС;
  • класс В+ = 16 EUR/кв.м с НДС;
  • класс В = 10 EUR/кв.м с НДС;
  • класс С = 7 EUR/кв.м с НДС.

— В настоящее время на уровень ставок все в большей степени оказывает влияние уменьшающийся объем свободных офисов, — высказывает мнение руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Андрей Астрейко.

Оптимизм в стабильности рубля

Определенный оптимизм арендаторам внушает экономическая стабильность, и в частности тот факт, что с момента последнего скачка курса валют прошло уже 2 года.

— Стабильность белорусского рубля важна в первую очередь для арендаторов, поскольку большинство из них по части выручки «привязаны» именно к нему. В ситуации отсутствия экономических потрясений, арендаторы чаще начинают задумываться об улучшении условий работы — смене офиса на более комфортный, современный, просторный и т.п. И не только задумываться, но и переходить к реальным действиям.

В качестве примера Андрей Астрейко рассказывает, что до сих пор в Минске остается достаточно компаний различного масштаба, которые арендовали офис еще в период их дефицита, выбрав его в спешке из того, что было. И по определённым причинам до сих пор вынуждены были оставаться в нем, свыкаясь с дискомфортом неподходящих планировок, отсутствием функциональных благ цивилизации и т.п.

Свободных офисов все меньше

Несмотря на то, что совокупная офисная площадь действующих бизнес-центров Минска на начало 2018 г. составляла порядка 917 тыс. кв.м, объем свободных и предлагаемых в аренду офисов был очень мал — порядка 25 тыс. кв.м, или менее 3% от объема рынка. При этом большая часть свободных офисов приходилась на классы В и С.

По словам Андрея Астрейко, за 2017 г. объем вакантных площадей уменьшился более чем наполовину, стартовав в январе с отметки 57 тыс. кв.м. Причина столь динамичного снижения отчасти кроется в снижении объемов ввода новых бизнес-центров. Например, за 2017 г. в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 20,7 тыс. кв.м офисных площадей в бизнес-центрах, что на 70% ниже показателя ввода за 2016 г., в то время как объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 г. составил порядка 66 тыс. кв.м.

* - объем поглощения может быть выше прогнозируемого за счет выхода ранее не позиционируемых на рынке объектов, а также тех офисных площадей, которые до этого придерживались собственниками бизнес-центров для возможного расширения имеющихся арендаторов.

— В текущем году существенное изменение ситуации в отношении предложения площадей в аренду не предвидится, т.е. переизбытка площадей и выход из дефицита на профицит ждать не стоит. Все потому, что, несмотря на увеличение объема ввода до 45 тыс. кв. м., объем поглощения прогнозируется как минимум на этом же уровне, а скорее всего, даже и больше. Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. К тому же, превалирующая доля вводимых площадей будет относится к классам В и С. Поэтому сложность с выбором просторных офисов в 2018 г. продолжит быть актуальной.

500+ в дефиците

Наиболее отчетливо нехватка офисов большого метража (500+ кв.м) проявляется в сегменте качественных офисов, в частности по классу В+.

— Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно — причем в бизнес-центрах не только классов А и В+, но даже и В. Но, во-первых, они в преобладающем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору.

Например, крупные компании всё чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом непосредственно офиса. В 2017 г. к такому подходу пришли и компании среднего формата. И, на наш взгляд, это логично — ведь даже несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти. И в бизнес-центре для компаний важно очень многое: начиная от таких внешних признаков, как респектабельность входной группы, реализация зоны рецепции, и заканчивая технологической начинкой и уровнем сервиса, предоставляемым арендаторам.

В результате этого собственники бизнес-центров класса В+ в 2018 г. будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей.

Вкладывать в офисы снова выгодно

Еще один фактор, который пока еще не существенно, но все же начинает оказывать влияние, это их инвестиционная привлекательность.

— В связи с наблюдавшимся в 2014-2015 гг. снижением арендных ставок у многих сложилось мнение, что доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости снизилась до совсем неинтересных значений. Однако это не так. Сейчас при сдаче в аренду офисов в бизнес-центрах можно рассчитывать на доходность порядка 7% годовых после уплаты налогов, что значительно выше доходности депозитов и выше даже некоторых валютных облигаций.

Однако Андрей Астрейко предостерегает: не каждый офисный объект сможет обеспечить подобную доходность. В то же время наиболее ликвидные офисы могут давать доходность и выше 7% — например, доходность офисов с действующими договорами аренды составляет 11-12% годовых.

Типичная инвестиционная сделка выглядит следующим образом: офис площадью порядка 100 кв.м в бизнес-центре класса В приобретается по стоимости порядка 1300-1500 USD/кв.м с НДС (в зависимости от типа планировки и качества отделки) и в последующем сдается в аренду по ставке 12-14 EUR/кв.м с НДС.

— При инвестиционной покупке офиса, помимо его стоимости, необходимо тщательно анализировать его текущую и прогнозируемую привлекательность для арендаторов. Ведь именно этим будет определяться его доходность в период окупаемости. Достаточно примеров, когда в течение первых нескольких лет объект приносит ожидаемую доходность, а в последующем инвестор сталкивается с большими трудностями при поиске арендаторов.

Когда мы ищем объекты для инвестирования, мы изучаем запросы арендаторов по каждому из сегментов качества в динамике, оцениваем не только сам офис, но и бизнес-центр, в котором он располагается: учитываем текущее и перспективное окружение, а также планы по вводу новых площадей и многое другое. Только в этом случае можно объективно оценить ликвидность того или иного офиса, в то время как многие исходят лишь из цены и качества отделки.

До конца 2018 года…

По мнению Андрея Астрейко, при сохранении текущей экономической ситуации, в 2018 г. рост ставок аренды возможен в первую очередь по классу В+, поскольку именно в этом сегменте будет увеличиваться неудовлетворенный спрос. Это обусловлено тем, что спрос будет и далее смещаться в сторону объектов, введенных в эксплуатацию в 2014-2017 гг. При этом объекты должны обладать улучшенными технико-эксплуатационными (система энергосбережения, кондиционирование, система контроля доступа и т.п.) и архитектурно-планировочными (архитектурное решение объекта, площадь и конфигурация этажа, вертикальные коммуникации и т.п.) характеристиками.

Требования арендаторов будут ужесточаться, вследствие чего преимущественно будут рассматриваться объекты с высокой транспортной доступностью, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру и обеспеченные достаточным количеством парковочных мест.

Наши новости
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Аналитика офисной недвижимости города Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
13.09.2021 , Коммерческая недвижимость
Группа компаний «Твоя столица» - №1 в первом в Бе...
Только сухие факты и показатели в цифрах: первое масштабное исследование рабо...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
ТОП-5 офисов в центре столицы
Самые выгодные предложения
18.08.2021 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 компактных офисов по низкой цене
Найти небольшой офис с хорошей ставкой аренды задача сейчас не из самых легких.
12.08.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу