Офисы для IT: главное - Интернет-провайдеры и удобство персонала

Во всем мире, во всяком случае, цивилизованном, бизнес-центры в зависимости от их расположения, управления и прилагаемой инфраструктуры принято делить на классы. В Беларуси это деление не имеет официального статуса, но де-факто ориентируется на московские критерии. В соответствии с этими критериями существует три класса – C, B и A.

Наиболее распространенным в Минске является класс В. При этом, по словам Натальи, у большинства минских бизнес-центров, претендующих на соответствие данному классу, далеко не все гладко.

«Первый краеугольный камень – наличие парковочных мест. Причем проблемы в бизнес-центрах есть не только с наличием этих мест, а с их закреплением. Очень редко арендодатели стараются решить эту проблему – взять в аренду землю, установить шлагбаум и закрепить за арендаторами необходимые места. Обычно получается так: кто первый приехал, того и место».

Такая ситуация давно никого не удивляет: для Минска проблема с парковкой давно уже стала чем-то обыденным. А наличие оборудованной велопарковки и вовсе редкость. «Люди скорее удивляются, если проблема решена», – комментирует ситуацию Наталья.

Есть и другие нестыковки, которые встречаются очень часто. Это качество отделки здания, его технического обеспечения. В частности, энергообеспечение: далеко не всегда проводка способна выдержать суммарную нагрузку потребителей. Не везде есть несколько интернет-провайдеров на выбор арендаторов: «Существуют бизнес-центры, где определенный провайдер заключил договор на монопольное обслуживание. Это почти всегда вызывает отток потенциальных арендаторов».

Важный момент для любого офиса, а не только для высококлассного бизнес-центра – инсоляция помещений. «Конфигурация здания не всегда позволяет всех обеспечить дневным светом. А для тех, кто работает мозгом, солнечный свет является необходимостью». Можно перечислить другие моменты: количество и скорость лифтов, вентиляция и кондиционирование, контроль доступа, единое управление зданием и т. д.

«Не менее важной является и качественная инфраструктура внутри бизнес-центра», – продолжает Наталья. «Здорово, если прямо в бизнес-центре есть, где покушать. В крайнем случае – заказать еду с доставкой. Более того, почти все предпочитают оборудовать мини-кухню, столовую или комнату отдыха прямо внутри контура собственного офиса».

Менее критичны, но также весьма важны для арендаторов наличие отделения банка, офиса страховых услуг, конференц-зала, салона красоты и других точек оказания услуг, которых зачастую нет рядом. «Проблему отсутствия площадей для проведения конференций и семинаров решают минские гостиницы, хоть многие компании и хотели бы проводить мероприятия на своей территории».

Что же касается озеленения офисов, то пока что оно ограничивается геранью на подоконнике.

В Минске бизнес-центров с одним хозяином наберется едва ли 10%. Остальные построены по принципу долевого строительства. С этим связаны и многие проблемы, перечисленные выше. «Бизнес-центры запросто могли бы иметь собственные конференц-залы и многие другие объекты инфраструктуры. Однако, если задача девелопера – продажа максимальной площади, то товариществу собственников обслуживать такой «балласт» не интересно», – считает Наталья Новикова.

Возникает вполне закономерный вопрос: «Что же лучше – строить или арендовать?». Наталья Новикова уверена, что долевое строительство бизнес-центров – странный и иррациональный пережиток нашего прошлого, который плотно застрял в настоящем. «Все дело в подходе и отношении. Когда компании сами себе строят офисы, то они ориентируются на то, что вложат деньги сейчас, чтобы экономить потом. При этом построенный дольщиками бизнес-центр остается без квалифицированного управления: он ветшает, качество постепенно падает, а все недостатки такого подхода со временем выходят наружу.

В случае единой управляющей компании обслуживанием здания занимаются профессионалы. Единый собственник может позволить себе наличие и содержание конференц-зала, кафе, тренажерного зала, зимнего сада и других объектов инфраструктуры, которые так важны для арендаторов и самих работников».

Чем же отличаются айтишники от работников других специальностей, когда речь заходит об офисных предпочтениях? Отличия в первую очередь технические: ИТ-компании более требовательны к разнообразию интернет-провайдеров, качеству соединения и максимальной скорости доступа в Сеть. Специфика бизнеса зачастую требует организации серверных комнат прямо в контуре офиса.

Более строгие требования и к другим параметрам помещений: кондиционированию, инсоляции и др., так как люди являются основным ресурсом практически любой ИТ-компании. Не менее важны размеры офиса, который в расчете на одного сотрудника обычно больше, а также возможности организации досуга. В целом такие компании относятся к персоналу более трепетно, чем компании, работающие в других сферах бизнеса.

Бывают и нестандартные требования. В частности, одна компания попросила снять фальшпотолок и оставить голые бетонные перекрытия со всеми коммуникациями на виду. «Очень надоели эти квадратики!» – объяснил свое желание арендатор.

Есть ли на рынке Минска примеры бизнес-центров, если не с европейским подходом, то с максимальным соблюдением требований современных арендаторов? Ну или с теми самыми «фишками», делающими объект привлекательным в глазах арендаторов и их сотрудников? Наталья отмечает положительную динамику в количестве достойных внимания объектов: «В первую очередь, появление таких объектов связано с качественным ростом спроса. Требования к бизнес-центрам оговариваются все более жесткие: для IT-компаний, где основной ресурс – люди, офис важен  и как фактор поддержания лояльности сотрудников. В ответ на повышение требований рынок предлагает соответствующие объекты».

«Из построенных объектов можно отметить бизнес-центр на Дзержинского, 8 с зимним и летним садами, тренажерным залом и сауной. Скоро будет сдан «Titul», среди «фишек» которого питьевая вода из-под кранов, душевые, террасы на 16-м этаже, «диванные» уголки», фито-дизайн помещений общего пользования», - говорит Наталья, - «Из объектов, которые только возводятся, отмечу бизнес-центр «Красавiк» на развязке Дзержинского-Жукова возле станции метро «Грушевка». Он один из немногих, где соблюдены все требования к классу качества: от парковок до системы контроля доступа и нескольких провайдеров. Из особенностей «Красавiка»: кафе с корпоративным питанием от оператора, обслуживающего крупнейшие IT-компании, 350-метровый фитнес центр с организацией боулдеринга, салон красоты, крытая велопарковка, - это для все сотрудников. А для бизнеса – система доступа 24/7/365, конференц-зал и возможность любой планировки под запросы компании».

Объект предлагает рынку и еще одну интересную опцию – полностью автономный супер-офис площадью 3,5 тыс кв.м., представляющий из себя фактически «здание в здании», о котором мы писали ранее. Собственники ожидают повышенного внимания к этому объекту со стороны крупного бизнеса, делая упор на инфраструктуре и возможностях развития.