Коммерческая недвижимость пойдет вверх?

По какой цене можно будет арендовать офис или торговое помещение в следующем году? Своим мнением о рынке коммерческой недвижимости поделился Андрей Астрейко, руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА».

Бизнес-центры

– Сейчас в Минске функционируют 118 бизнес-центров, общей площадью более 900 тыс. кв. метров. Среди офисов продолжают доминировать классы «В» и «С». Доля класса «А», как и прежде, остается стабильно низкой из-за отсутствия реализованных проектов, и уже несколько лет подряд находится на уровне менее 5% от всего объема рынка.

За 2017 год было введено в эксплуатацию всего лишь 3 новых бизнес-центра, совокупной офисной площадью 16 тыс. кв. м., что существенно меньше, чем годом ранее. В результате, прирост рынка за 2017 составит даже менее 2% от имевшегося на начало года объема офисных площадей.

Стабильность 2017 года в экономике отразилась не только на стабильности ставок аренды, но и на активности арендаторов, которые после вынужденного затишья в сложные 2015-2016 годы сегодня вышли на путь активного поиска нового офиса. Вместе со снижением объемов ввода, подобная активность арендаторов не могла не отразится на свободных площадях, которые можно сказать, что ежемесячно уменьшались. В итоге, к декабрю в Минске в активном предложении осталось порядка 30 тыс. кв. м. вакантных площадей в бизнес-центрах, что практически в 2 раза меньше показателя начала года.

Для кого-то цифра в 30 тыс. свободных офисов покажется большой, но по факту, основной ее костяк составляют разрозненные офисы небольшой площади. К тому же 70% вакантных офисов располагаются в бизнес-центрах класса «В» и «С». В результате, средним и крупным компаниям, со штатом 80 человек и более, найти себе качественный офис единой площадью от 500 кв. м., становиться все труднее. Ведь каждый хочет иметь изолированное от других пространство, а не размещать компанию «по кусочкам» на разных этажах бизнес-центра.

Качественные бизнес-центры от одного собственника интересны арендаторам еще и тем, что в них есть внутренняя «очередь» под расширение. Те площади, которые освобождаются, собственники-управляющие бизнес-центров не спешат сдавать новым арендаторам, так как порой выгоднее придержать их под расширение уже существующих арендаторов.

По экспертным данным, 2018 год будет характеризоваться малым приростом офисных площадей – будет введено не более 36 тыс. кв. м, который будут формировать исключительно бизнес-центры класса «В» и «С».

Что касается ставок аренды, то по итогам 11 месяцев мы видим, как минимум увеличение среднего уровня ценового предложения, т.е. уже наглядно видно, что собственники-арендодатели стараются поднимать стоимость аренды. Например, класс «А» прибавил 19%, «В+» +9%, «С» +4%.

Однако говорить однозначно об увеличении ставок аренды пока рано. Скажу так – в выигрышном положении находятся бизнес-центры верхнего сегмента класса «В» (имеющие одного собственника и современное оснащение) и класса «В+» – именно по ним отмечается реальный рост арендных ставок.

В то же время по нижнему сегменту класса «В» и всему классу «С» наблюдается существенный разброс арендных ставок: от 4 до 19 EUR / кв. м с НДС. Это обусловлено разнообразной структурой предложения по площадям, качественному критерию, и к тому же от разных собственников.

Что касается прогнозов на 2018 год, то снижения ставок аренды ожидать не стоит. На мой взгляд класс «А» останется на прежнем уровне, а классы «В+» и отдельные, наиболее качественные объекты класса «В» немного подрастут в стоимости. Насколько интенсивным будет этот рост – во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране, и в частности от обменного курса валют.

Торговые центры

Что касается рынка торговой недвижимости, то за весь 2017 год в столице открылось лишь 1 fashion-торговый центр – ТЦ «Green City». Причем функционирует он лишь частично – торговая галерея еще не открыта.

Ставки арендной платы стабилизировались еще в 2016 году, поэтому в 2017-м никаких существенных изменений на рынке не произошло. Размеры ставок, если рассматривать их в среднем по рынку, не изменились. В зависимости от площади торгового помещения, его местоположения в составе торгового центра и профиля арендатора, они, в среднем, варьируются от 8 до 25 EUR за «квадрат». При этом верхний предел ставок ничем не ограничен. Разве что желанием арендатора снять то или иное помещение. Однако, стоит учитывать, что как в рамках одного торгового центра, так и в пределах одного дома стоимость аренды различных помещений может существенно отличаться.

Уже в порядке нормы стало определять стоимость аренды, привязывая ее к обороту арендатора/торгового оператора.

Интересная ситуация на рынке торговой недвижимости наблюдается сейчас в регионах. Торговые операторы все активнее рассматривают города по всей стране. Так, если раньше интерес представляли населенные пункты с числом жителей не менее 100 тыс., то сейчас в некоторых случаях рассматривают и варианты в городах от 30 тыс.

В 2018 г. мы не ожидаем появления большого количества новых объектов, поэтому на хорошие торговые площади спрос будет расти. А вместе с ростом спроса, возможно и увеличение ставок аренды. Интенсивность этих двух процессов будет напрямую зависеть от экономики страны и покупательской способности населения.