Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Пустые офисы Минска. Что будет дальше со ставками аренды и предложением?

Коммерческая недвижимость , 01.07.2020

Экономическая ситуация стабилизировалась, а пандемические страхи уже потеряли свою остроту. Казалось бы, в такой ситуации компании должны возвращаться в офисы, но почему-то объем свободных площадей продолжает увеличиваться. В чем причина? Как это сказывается на ставках аренды? Об этом и дальнейших перспективах мы поговорили с руководителем «Твоя столица Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.

— Как изменилась ситуация на рынке офисов по сравнению с началом года?

Офисный рынок, как и все мы, столкнулся с двумя основными трудностями — пандемией вируса и во многом обусловленной ей экономической дестабилизаций, выразившейся в увеличении обменного курса валют. В той или иной степени, данные явления сказались на каждой компании. И в абсолютном большинстве — негативно: снижение спроса, выручки, заказов. Даже некоторые компании IT-сферы декларировали приостановку или закрытие проектов, увеличение затрат на обеспечение рабочего процесса в режиме необходимой самоизоляции сотрудников и другие сложности.

Понятно, что в подобной ситуации вопрос аренды офиса был не самым важным для компаний, но все же требовал решения. В итоге компании-арендаторы вынуждены были изыскивать средства на подорожавшую аренду (из-за роста обменного курса валют) зачастую вынужденного пустовать из-за изоляции сотрудников офиса, параллельно ведя переговоры с арендодателями на тему снижения стоимости аренды.

В результате за неполное полугодие в бизнес-центрах классов «В+», «В» и «С» ставки упали на 12−15%, что в денежном выражении означает -2 EUR/кв. м.

— Может быть есть еще какие-то механизмы регулирования стоимости аренды?

— После того, как в конце февраля обменный курс евро стал интенсивно расти, к нам начали поступать запросы, как от собственников офисов, так и от арендаторов: «Что делать со стоимостью аренды дальше?» Ведь для арендаторов, получающих выручку в белорусских рублях, стоимость аренды увеличивалась пропорционально росту курса евро. Поскольку в складывающейся ситуации мы не видели объективных предпосылок к увеличению стоимости аренды, то мы рекомендовали либо пойти на уступки по ставке аренды, либо предоставить отсрочку оплаты части стоимости аренды. Со временем, вместе с ухудшением пандемического положения, некоторые собственники самостоятельно начали пытаться удерживать и привлекать новых арендаторов предоставлением арендного грейс-периода — то есть снижением ставки аренды до какого-то уровня на определенный срок.

В результате: на данный момент мы видим уже явное снижение ставок. Причем не только сделок, но и предложения, что указывает на понимание собственниками реальной ситуации со спросом и предложением.

— На каком уровне сейчас ставки аренды?

— Без изменений в настоящий момент держится только один класс «А», который остался на прежнем уровне ставок из-за ограниченного предложения. Ставка предложения аренды от 30 EUR/кв. м. По классу «В+» ставки предложения аренды снизились в среднем на 2,5 EUR/кв. м до уровня 17,5 EUR/кв. м, что соответствует показателю 2018 года.

По классам «В» и «С» снижение составляет в среднем 1,5 EUR/кв. м, в результате чего актуальные ставки аренды находятся на уровне 11,7 EUR/кв. м и 8,7 EUR/кв. м соответственно.

Если говорить о ставках по факту сделок, то сейчас тот редкий случай, когда ставки предложения очень близки с реальными ставками. Но, безусловно, итоговая ставка будет зависеть как от площади, так и от условий конкретного договора аренды.

— Каково расхождение по ставкам в рамках каждого класса качества?

— Расхождение по ставкам есть. И в ряде случае весьма широкое. С одной стороны, это обусловлено вакантностью бизнес-центров (у кого больше свободных площадей, тот старается привлечь дисконтом по стоимости аренды) и величиной предлагаемых в аренду офисов (чем меньше площадь, тем больше вероятности максимизировать ставку аренды). А с другой — расхождение в ставках связано с ликвидностью объектов. В частности, с их местоположением. Очевидно, что в бизнес-центре, где предлагаются небольшие площади и который расположен в центральной части города, ставка будет выше, чем в том, что за МКАДом, несмотря на превосходящую (зачастую) техническую оснащенность.

В итоге, например, по классу «В+» расхождение составляет от 12 до 22 EUR/кв. м, в классе «В» — от 10 до 18 EUR/кв. м. В бизнес-центрах класса «С» ставка аренды в мае достигала 14 EUR/кв. м. Однако следует понимать, что, во-первых, мы сейчас говорим о ставках предложения аренды, которые в первую очередь иллюстрируют желания собственников, и потому не факт, что помещения сдадутся по данной ставке. А во-вторых, максимальные ставки характерны для офисов минимальной площади и/или имеющих особенную в плане качества/стилистики отделку и оснащение.

— Как на фоне экономической ситуации и пандемии изменилась вакантность в бизнес-центрах Минска?

— По сравнению с январем, объем предлагаемых в аренду офисов в бизнес-центрах увеличился более чем на 27%, или на 13,4 тыс. кв. м, и составляет порядка 50,5 тыс. кв. м.

При этом, вакантность в бизнес-центрах класса «В+» существенно не изменилась. Тот же объем площадей, который предлагался в январе (15 тыс. кв. м), мы можем наблюдать и сейчас. И из существующих 25 бизнес-центров класса «В+» в активном предложении можно увидеть всего 5. По остальным объектам в данном классе качества наблюдается нулевая вакантность.

В отношении классов «В» и «С» ситуация развернулась по-другому. Эти классы качества больше всего «прочувствовали» изменения на рынке.

Сейчас среди бизнес-центров класса «В» насчитывается 64 объекта, а наличие вакантной площади наблюдается в 38 из них. Среди 44 объектов класса «С» вакантные площади присутствуют в 29 объектах. Такого давно не было, пусть в этих классах и присутствует, как правило, самое широкое предложение, но не настолько, чтобы каждый второй бизнес-центр предлагал офисные площади. В большинстве случаев — это, конечно, маленькие площади. Что в первую очередь связано с большим количеством собственников в бизнес-центрах подобного класса.

— По Вашему мнению, почему пустеют офисы?

— На мой взгляд, с учетом сложившейся экономической и эпидемиологической ситуации чего-то неожиданного в увеличении количества свободных офисов нет. Мы еженедельно отслеживаем арендный спрос, причем не только на офисные, но и на торговые помещения. Так вот офисному сектору еще повезло — на данный момент снижение спроса на аренду офисов, по сравнению с январем по-прежнему составляет более 50%. А спрос на торговые помещения упал вовсе на 75+%. Бизнес — дело рисковое, и многие небольшие компании в сложной ситуации не смогли удержаться на плаву, а кто-то просто вынужден был сменить офис на более маленький или более бюджетный. В любом случае, до конца года подобная тенденция роста количества свободных офисов будет только увеличиваться. Темпы роста вакантности будут зависеть от того, выйдут ли на рынок те бизнес-центры, которые это планировали сделать в текущем году. В складывающейся ситуации, выигрывает тот, кто первым найдет своего арендатора. Лучше уступить по ставке сегодня и подписать договор аренды на годы вперед, тем самым избежав простоя офиса и недополученной выгоды, чем терять деньги от простоя и быть зависимым от будущих рисков снижения ставок и т. п. В последующем, потери могут быть гораздо более весомыми.

Источник: realt.by

В результате за неполное полугодие в бизнес-центрах классов «В+», «В» и «С» ставки упали на 12−15%, что в денежном выражении означает -2 EUR/кв.м.
Без изменений в настоящий момент держится только один класс «А», который остался на прежнем уровне ставок из-за ограниченного предложения. Ставка предложения аренды от 30 EUR/кв.м.
По классу «В+» ставки предложения аренды снизились в среднем на 2,5 EUR/кв. м до уровня 17,5 EUR/кв. м, что соответствует показателю 2018 года
По классам «В» и «С» снижение составляет в среднем 1,5 EUR/кв. м, в результате чего актуальные ставки аренды находятся на уровне 11,7 EUR/кв. м и 8,7 EUR/кв. м соответственно
По сравнению с январем, объем предлагаемых в аренду офисов в бизнес-центрах увеличился более чем на 27%, или на 13,4 тыс. кв. м, и составляет порядка 50,5 тыс. кв. м.
на данный момент снижение спроса на аренду офисов, по сравнению с январем по-прежнему составляет более 50%. А спрос на торговые помещения упал вовсе на 75+%
Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу