За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „квадрата“. Но их все равно не покупают»

Коммерческая недвижимость , 07.12.2020

Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 2015 годом. Сейчас ситуация еще более сложная и непредсказуемая. Мы попытались разобраться, что происходит и как происходящее отличается от прошлого кризиса, вместе с руководителем «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.

Помимо общего экономического спада, 2015 год для многих запомнился значительным ростом обменных курсов валют: за год доллар вырос на 57%, а евро на 51%. Для рыночных отношений этот фактор важен по причине того, что арендаторы/покупатели получают доходы в белорусских рублях, а цены и ставки аренды на недвижимость по сложившейся практике устанавливаются в валюте. За счет этого при росте курсов валют автоматически происходит подорожание недвижимости.

— В текущем году курсы валют росли не столь интенсивно: доллар подорожал на 22%, а евро на 31%. Но не стоит забывать, что год еще не закончился, и до конца года еще целый месяц, что по белорусским меркам очень много. Например, только за январь 2015 года евро подскочил на 21%, а доллар на все 29%. Что и вынудило арендаторов массово инициировать переговоры о снижении ставок аренды, — вспоминает Руслан Орлов.

Офисные объемы

В начале 2015 года в Минске были 87 бизнес-центров, совокупной офисной площадью 721 тыс. кв. м, а к концу года их количество уже увеличилось до 103 и более чем 824 тыс. офисных кв. м.

Интересный факт: период 2013—2015 гг. был самым насыщенным по части появления новых бизнес-центров за последние 10 лет: в 2013 г. ввелось в эксплуатацию 112 тыс. офисных кв. м. (11 бизнес-центров), в 2014 г. уже 175 тыс. кв. м. (18 бизнес-центров), в 2015 г. — 103 тыс. кв. м. (16 бизнес-центров).

— В 2020 году ожидалось, что к существующим 137 бизнес-центрам и 1080 тыс. офисных кв. м будет введено еще порядка 100 тыс. «квадратов». Но этого не произошло из-за начавшихся постоянных форс-мажоров: вначале пандемия проредила численность офисных арендаторов, и количество свободных офисов начало понемногу увеличиваться, а после к этому добавились общественные волнения и, в частности, начавшаяся «айтишная» релокация, — говорит эксперт. — А ведь именно компании IT-сферы на протяжении последней пятилетки были одним из крупнейших потребителей офисов. На фоне всего этого девелоперы некоторых объектов решили повременить с их вводом в эксплуатацию, в результате чего рынок получил только 38 тыс. кв. м.

Следует отметить, что совокупный офисный объем бизнес-центров Минска за последнюю пятилетку увеличился на 256 тыс. кв. м, или более чем на 30%. Казалось бы, весьма внушительная цифра. Безусловно, но не такая внушительная, как за период с 2010 по 2015 гг., когда рост составил 126% (460 тыс. кв. м).

— Рынок офисной недвижимости Минска в начале 2010-х годов развивался в ситуации явного дефицита новых площадей. Кроме того, в то время получить земельный участок под строительство было куда проще, чем сейчас, — поясняет руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — В результате массовый спрос рождал широкое предложение. В течение 2015 г. было отмечено максимальное количество бизнес-центров, предлагавшихся по схеме долевого строительства, — 29. Не все из них в итоге были достроены, да и механизм «долевки» за последующие годы, можно сказать, потерял к себе доверие инвесторов. Сегодня предлагается только 2 объекта, один из которых явный долгострой.

Аренда и купля-продажа

По словам представителя «Твоей столицы», одним из наиболее значимых для офисного рынка нововведений за последнюю пятилетку стала переориентация спроса на офисы с купли-продажи на аренду.

— Здесь можно выделить две основные причины: первая сугубо финансовая и заключается в том, что вместе с прошедшим дефицитом офисов и после падения рынка коммерческой недвижимости в период с 2014 по 2016 гг. компании перестали рассматривать офис как инвестиционный актив. Все поняли, что нет смысла замораживать крупные средства, приобретая офис в собственность, когда можно его просто арендовать, а деньги использовать на развитие бизнеса. Кроме того, с каждым годом увеличивалась доля IT-компаний, чья кадровая численность была непостоянной, в результате чего покупать конкретный офис было не целесообразно, поскольку завтра он может быть уже слишком маленьким или наоборот.

А вторая причина состоит в том, что на рынке увеличилась доля крупных арендаторов (в частности, IT-компаний), для которых важен комфорт работы, выражавшийся, в том числе и в оперативности, качественности обслуживания не только конкретного офиса, но и бизнес-центра в целом. А подобное, как правило, было свойственно бизнес-центрам с единым собственником.

Цены и ставки аренды

Поскольку сегодня на рынке преобладает аренда, то начнем со ставок. Если вы думаете, что они за последние 5 лет выросли, то вы ошибаетесь: они, наоборот, уменьшились от 3% (класс В+) до 20% (класс С).

— После падения ставок за период 2014—2016 гг., которое по некоторым объектам достигало -50%, к 2020 г. рынок так и не смог восстановить их максимальный уровень, наблюдавшийся летом 2014 г. И дело здесь даже не в форс-мажорах 2020-го. Даже если бы их не было, то на рынок бы вышли все запланированные бизнес-центры и на фоне увеличившегося предложения ставки бы остановили свой рост, который наблюдался с конца 2017 г.

При этом по данным «Твоя столица», в настоящее время вакантных офисов уже на 46%, или на 27 тыс. кв. м, больше, чем в 2015 г.: сегодня свободные офисы можно найти в более чем 80 бизнес-центрах, в то время как в конце 2015 г. выбор был ограничен 50 бизнес-центрами.

По части купли-продажи  офисов тоже отмечается отрицательная динамика цен — в среднем стоимость кв. м потеряла USD 220−250. При этом количество предлагающихся на продажу офисов в бизнес-центрах, наоборот, увеличилось с 13 до 16 тыс. кв. м.

Особенности спроса

По мнению Руслана Орлова, за последние пять лет рынок офисов Минска вырос не только количественно и качественно. Изменились также и запросы арендаторов. Так, например, значительно увеличилась значимость качества инженерных систем офиса: современные системы кондиционирования, отопления, вентиляции и прочее. То, что позволяет арендаторам снизить расходы на эксплуатацию офиса и дает возможность создать комфортные условия для сотрудников. В частности, наличие кондиционирования уже вошло в число базовых требований к офисам класса В. А в кассе В+ уже обязательно должна быть возможность регулировки температуры по отдельным офисным блокам. При этом, как показала практика, наличие мощных систем вентиляции и кондиционирования не может заменить функции открытия окон.

Кроме того, все больше арендаторов офисов от 300 кв. м стараются оборудовать в составе офиса помещение для приема пищи. Подобная тенденция пришла из мира IT-компаний, но уже доказала свою практическую ценность для компании любого профиля — подобные места используются сотрудниками не только как столовые, но и совмещают в себе функции своего рода релакс-комнат и сближают коллектив. Как отмечают некоторые арендаторы, зачастую в процессе чае- или кофепития рабочие вопросы решаются гораздо быстрее и результативнее, чем на совещании.

Вместе с пополнением рынка новыми бизнес-центрами различных классов качества арендаторы переезжают из устаревших зданий в более современные, стараясь при этом сохранить бюджет на аренду. За счет этого предпочтителен формат open space с возможностью свободной трансформации рабочего пространства. И в большинстве случаев это получается, в частности, за счет оптимизации площадей. К тому же во многих старых административных зданиях стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей существенно выше, чем в современных бизнес-центрах, что также влияет на итоговый бюджет по содержанию офиса.

На принятие решения потенциальным арендатором в выборе того или иного офиса существенно влияет фактор обеспеченности парковочными местами. Несмотря на отличную доступность офиса общественным транспортом, компании-арендаторы, ориентированные на работу с клиентами или имеющие большой штат сотрудников, предпочитают выбирать офисы, обеспеченные бесплатными парковочными местами.

— В дальнейшем требования к офисам со стороны арендаторов будут все больше увеличиваться, как и конкуренция среди бизнес-центров вследствие выхода новых объектов. Для обеспечения конкурентных преимуществ девелоперам следует не только следить за своевременной эксплуатацией бизнес-центров, но и постоянно внедрять новшества. Все это будет обеспечивать высокий спрос и стабильный уровень ставок аренды, даже в кризисные периоды.

Оставить заявку

Источник: realt.by

Период 2013—2015 гг. был самым насыщенным по части появления новых бизнес-центров
Совокупный офисный объем бизнес-центров Минска за последнюю пятилетку увеличился на 256 тыс. кв. м, или более чем на 30%
Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
СЕМИНАР «БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ: ФОРМИРУЕМ ИММУНИТЕТ К КРИЗ...
11 СЕНТЯБРЯ СТАРТУЕТ СЕМИНАР «БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ: ФОРМИРУЕМ ИММУНИТЕТ К КРИЗИСУ» ...
09.09.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу