Торговцы хотят расширяться

Количество строящихся в Минске объектов торговли растет с каждым годом, но дефицит предлагаемых на продажу небольших торговых площадей не уменьшается, а даже увеличивается. Сегодня спрос на них многократно превышает предложение. И такая ситуация сохранится, если собственники объектов будут по-прежнему отдавать предпочтение аренде.

Автор: Елизавета Булатецкая

Из общего количества строящихся торговых центров и непрофильных объектов (не считая многоэтажных жилых домов), в которых определенная часть площадей отводится под торговлю, лишь в шести, судя по рекламе, предлагаются площади на продажу (см. табл.). В остальных, а их около двух десятков, предусматривается только сдача помещений в аренду — заключение соответствующих договоров возможно как на стадии строительства, так и после ввода объектов в эксплуатацию.

Между тем, если судить по заявкам, поступающим в риэлтерские фирмы и, в частности, в Информационный центр коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН “Твоя столица”, занимающиеся торговлей субъекты хозяйствования все больше интересуются возможностью приобрести торговые помещения в собственность.

Правда, география их интересов весьма ограниченна. Как, впрочем, и размеры, и цены пользующихся спросом помещений. Например, квадратные метры в торговом центре на Комаровке с трудом находят хозяев, потому что за каждый из них нужно заплатить почти 2,5 тыс. USD. Объект расположен в одном из самых оживленных мест города, но от избытка посетителей не страдает. То ли находится чуть поодаль от основного потока постоянных посетителей Комаровского рынка, то ли не удовлетворяет их ценами, то ли ассортиментом. Почему мы делаем акцент на постоянных посетителях Комаровки? Потому что именно на них была сделана ставка при размещении объекта.

Здесь уместно сделать оговорку, что в основном сегодня востребованы небольшие помещения — в пределах 20-100 кв. м. Причем в общем спросе на такие малогабаритные объекты примерно 70% приходится на площади от 20 до 50 кв. м. К сожалению, многие продавцы торговых площадей не учитывают это обстоятельство.

Взять, к примеру, бизнес-центр в районе ул. Некрасова — ул. Карастояновой. В нем торговые площади предлагаются по 1.300-1.600 USD/кв. м. Это завышенные цены, особенно если учесть, что на продажу выставляются немаленькие площади (по 200-300 кв. м), да и местоположение не совсем удачное, считает руководитель ИЦКН Юрий Попов. Поэтому они и не раскупаются.

Кстати, можно сказать, что цены на торговые площади в строящихся административных зданиях и бизнес-центрах, как правило, процентов на 10-15 выше покупательского спроса. Но застройщики особо не спешат распродавать эту недвижимость. Доля торговых площадей в таких непрофильных объектах невелика, а потому не делает погоду для их владельцев. Вот они и держат цену — опыт показывает, что покупатель в конце концов находится.

Что касается чисто профильных объектов, то здесь несколько иная ситуация. Возьмем для примера торговый центр по ул. Немига. Там, учитывая местоположение, площади смело можно было бы выставлять на продажу (опять же, небольшими частями) по 1.800-1.900 USD/кв. м без отделки. Но заказчик (пока, во всяком случае) не намерен заниматься продажей помещений, а будет сдавать их в аренду. Напротив, в гипермаркете на проспекте Дзержинского сдача в аренду, по мнению Ю. Попова, предпочтительнее продажи. В местах, по объемам продаж аналогичных гипермаркетам и расположенных в спальных районах, точнее, за чертой городского центра, аренда пользуется большим спросом. И наоборот, мини-магазины в крупных торговых центрах, в бизнес-центрах и административных зданиях, расположенных в центральной части столицы, лучше строить для продажи либо для себя (то есть самим заниматься торговлей).

Большим спросом сегодня пользуются специально предусмотренные для торговли помещения (до 200 кв. м) в строящихся многоэтажных жилых домах. Как правило, они раскупаются задолго до ввода здания в эксплуатацию. Цены — 650-800 USD за 1 кв. м.

Что же касается вторичного рынка торговых помещений, то его в Минске фактически нет. Общая тенденция такова, что если субъект приобрел торговую точку (готовую или на стадии строительства), то в 99% случаев он ее “раскручивает” и продавать не хочет.

В связи с нехваткой небольших торговых площадей, предлагаемых на продажу, торговцы вынуждены арендовать помещения. Но и здесь выбор невелик. Ежедневно в информационный центр поступает по 5-6 заявок на аренду помещений площадью до 100 кв. м. Естественно, людей интересуют оживленные улицы, центр города, точки пересечения транспортных потоков — словом, места многолюдные. Причем, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, сегодня интерес не ограничивается помещениями под торговлю промтоварами: есть немало желающих работать с продуктами питания.

Не найдя возможности разместить небольшой магазинчик (например, по продаже мясных продуктов) где-нибудь на многолюдной улице, некоторые предприниматели открывают мини-магазины внутри жилых кварталов. Это торговля, рассчитанная на небольшую группу постоянных покупателей. Цены в таких мини-магазинах если не ниже, то, во всяком случае, не выше цен на Комаровке, плюс более внимательное отношение к покупателю, что очень устраивает последнего. Здесь продавец не рискует продавать некачественный товар, потому что ему невыгодна дурная слава. Ведь покупатель живет чуть ли не в соседнем доме и в любой момент может предъявить претензии и рассказать о случившемся соседям...

Отметим, что, по мнению специалистов, сеть специализированных мини-магазинов (преимущественно продуктовых) в дальнейшем будет активно развиваться, особенно в старых жилых кварталах.

Что же касается дальнейшего роста цен на наиболее востребованные объекты торговли, то он маловероятен. Конечно, продавцы могут и дальше идти на поводу у своих аппетитов, но это приведет к адекватному уменьшению количества сделок.

В то же время, как считают в “Твоей столице”, если бы в центре города начали строить элитный торговый центр, рассчитанный на богатую публику, то проблем с продажей площадей не было бы даже при цене в 1,9-2 тыс. USD/кв. м. Большой популярностью пользовались бы и площади на нижних этажах зданий, расположенных вдоль основных магистралей и многолюдных улиц.

Еще одно направление, которое можно считать перспективным и выгодным с точки зрения инвестиций, — строительство гипермаркетов, в том числе и специализированных (по продаже строительных товаров, мебели и т. д., а также продуктов питания по оптовым ценам). Но здесь очень важно правильно выбрать место расположения. Например, появление торговых центров целесообразно в Курасовщине, Уручье, Зеленом Луге, Красном Бору, поскольку эти микрорайоны еще не насыщены соответствующей инфраструктурой. Причем оптимальным решением было бы 30-35% площадей в таких центрах продавать будущим торговцам, а остальные — сдавать в аренду.

В целом же, рекомендуют специалисты, при намерении строить объект торговли нужно правильно ответить на три главных вопроса: нужно ли его строить, где строить и каким должен быть ассортимент товаров.