Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Дефицит и цены приобрели устойчивость

Коммерческая недвижимость , 06.09.2004 12:00:00

Спад активности на минском рынке аренды офисной недвижимости, который в прежние годы был характерен для летних месяцев и первой половины сентября, в текущем году оказался менее продолжительным.

Автор: Елизавета Булатецкая

Уменьшение объема заявок на аренду, поступающих в агентства недвижимости, наблюдалось лишь в августе. Сентябрь же, судя по итогам прошедшей недели, обещает быть не менее “жарким”, чем вся первая половина года. Ситуация с предложением весьма стабильна: число дешевых офисов, соответствующих потребительскому спросу, уменьшается, число дорогих, удовлетворяющих современным требованиям, — увеличивается, но не так быстро, как того требует рынок.

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН “Твоя столица”, сегодняшнюю ситуацию на рынке аренды минских офисных помещений характеризуют две главные особенности. С одной стороны, все больше строится новых административных зданий, увеличивается количество и улучшается качество предлагаемых в аренду дорогих офисов — классов “А” и “В”. Но при этом продолжает ухудшаться ситуация с наличием на рынке офисных помещений класса “С” (недорогих и небольших по площади), которые бы удовлетворяли потребностям потенциальных арендаторов.

К объектам классов “А” и “В” специалисты ИЦКН относят офисы в новых, реконструированных или капитально отремонтированных административных зданиях, расположенных в центре города или прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью, отдельной парковкой, современной системой сервисного обслуживания. Для помещений этих категорий характерны высокий уровень комфортности, хорошая или очень хорошая отделка, теле- и интернет-обеспечение, отдельные санузлы и мини-кухни и т. д.

Приемлемая для потенциальных арендаторов площадь — от 70-80 кв. м и выше, из расчета не менее 10-20 кв. м на человека (в зависимости от количества сотрудников фирмы). Ежемесячные арендные ставки ограничиваются 20-30 USD/кв. м (см. табл.). “Варианты дороже клиенты даже смотреть не хотят, — рассказывает начальник ИЦКН Юрий Попов. — Это не Москва, у нас самый максимум — 30 долларов. Потенциальные арендаторы считают, что дешевле получается купить офис, чем арендовать за такие деньги”.

Доля объектов классов “А” и “В” в общем спросе на аренду офисных помещений составляет около 20-30%, что примерно вдвое больше, чем было два года назад. Остальные 80-70% — это офисы класса “С”.

Количество предлагаемых в аренду помещений категории “А” и “В”, включая все формы собственности (республиканскую, коммунальную и частную), тоже несколько увеличилось в последнее время. Но доля их в общей массе предложения по-прежнему колеблется в пределах 5-10%. Количественный рост происходит в первую очередь за счет увеличения предложения объектов, находящихся в частной собственности. Если два года назад их доля в структуре предложения помещений класса “А” и “В” составляла не более 5%, то теперь — 30-40%.

Но этого недостаточно, чтобы отнести офисы этой категории к разряду недефицитных, поскольку спрос на аренду такой недвижимости растет быстрее предложения. По оценкам специалистов “Твоей столицы”, сегодняшние потребности рынка в хороших офисах удовлетворяются не более чем на 40%. Само собой, ожидать снижения арендных ставок не приходится. Но и их рост маловероятен, если, конечно, не произойдет резкого увеличения цен купли-продажи готовых и строящихся офисов.

Что касается объектов класса “С”, то это построенные в советский период административные здания (включая различные проектные институты), не подвергавшиеся реконструкции и капитальному ремонту, расположенные, как правило, в центре и прилегающих к центру районах. Для таких зданий характерна коридорная схема расположения помещений, недостаточное количество мест для парковки автомобилей, ограниченное число телефонных линий, отсутствие современных высокотехнологичных коммуникаций и современной системы служб сервисного обслуживания. К категории “С”, например, относятся здание Института мелиорации и водного хозяйства по ул. Варвашени, административные здания по ул. Платонова, 10 и 22 и т. д.

Базовая месячная ставка аренды офисных помещений класса “С” составляет 10 EUR/кв. м; в результате применения действующих коэффициентов она может увеличиваться максимум до 15 EUR (см. табл.), а для арендаторов-нерезидентов — до 17-18 EUR.

Класс “С” представлен преимущественно объектами, находящимися в республиканской или коммунальной собственности. В большинстве случаев арендаторам предлагается сделать ремонт в арендуемом помещении, при необходимости самостоятельно “выбить” нужное количество телефонных линий, иногда внести посильный вклад в ремонт здания.

Перспектива поселиться в таком офисе, даже если он будет обходиться в 10-12 EUR/кв. м — малопривлекательна для потенциальных арендаторов. Но поскольку других вариантов со сравнительно невысокими арендными ставками на рынке просто нет, приходится довольствоваться тем, что есть. Примерно в 40% случаев такие офисы снимают для регистрации юридического лица (на 2-3 месяца, после чего подыскивают в том же административном районе что-нибудь более привлекательное); в 25-30% случаев — для размещения совсем мелких фирм; в остальных — от безысходности, опять же, на короткий срок, пока не появится лучший вариант.

Около 80-85% спроса в классе “С” приходится на объекты, расположенные в центре и прилегающих к нему районах. Остальные 15-20% клиентов, как сообщили в АН “Твоя столица”, готовы рассматривать варианты в микрорайонах, например в Уручье. Речь чаще всего идет об офисных помещениях, расположенных на первых этажах новых жилых многоэтажек.

Правда, такие офисы по своим качественным и ценовым характеристикам занимают промежуточную между классами “С” и “В” позицию, то есть “С+” или “В-”. И в аренду они предлагаются крайне редко, поскольку выкупаются фирмами на стадии строительства исключительно для собственного использования. Строить с целью последующей сдачи в аренду по-прежнему невыгодно с экономической точки зрения: срок окупаемости превышает 10-15 лет. И даже если у собственника нового офиса в жилом доме возникают финансовые проблемы, то они чаще всего решаются путем продажи недвижимости, а не сдачи ее в аренду.

В структуре спроса на офисы класса “С” (“С+”) преобладают помещения площадью 15-40 кв. м. Предложение же начинается от 20 кв. м. Если брать объем предложения и количество заявок, то эти показатели находятся в соотношении примерно 1:1. Но по качественно-ценовым характеристикам предлагаемые в аренду помещения класса “С” удовлетворяют только 15-20% спроса. Чтобы отвечать потребностям рынка, цен на объекты этой категории должны быть снижены на процентов 30-40 (чему препятствуют действующие правила расчета арендных ставок) или сами объекты доведены до надлежащего качественного уровня (на что у собственников нет средств). И пока в этом секторе рынка никаких подвижек в сторону улучшения ситуации не ожидается. Дефицит же офисов класса “С” провоцирует рост арендных ставок, что сдерживает развитие малого бизнеса в столице.

Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу