Дефицит и цены приобрели устойчивость

Спад активности на минском рынке аренды офисной недвижимости, который в прежние годы был характерен для летних месяцев и первой половины сентября, в текущем году оказался менее продолжительным.

Автор: Елизавета Булатецкая

Уменьшение объема заявок на аренду, поступающих в агентства недвижимости, наблюдалось лишь в августе. Сентябрь же, судя по итогам прошедшей недели, обещает быть не менее “жарким”, чем вся первая половина года. Ситуация с предложением весьма стабильна: число дешевых офисов, соответствующих потребительскому спросу, уменьшается, число дорогих, удовлетворяющих современным требованиям, — увеличивается, но не так быстро, как того требует рынок.

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН “Твоя столица”, сегодняшнюю ситуацию на рынке аренды минских офисных помещений характеризуют две главные особенности. С одной стороны, все больше строится новых административных зданий, увеличивается количество и улучшается качество предлагаемых в аренду дорогих офисов — классов “А” и “В”. Но при этом продолжает ухудшаться ситуация с наличием на рынке офисных помещений класса “С” (недорогих и небольших по площади), которые бы удовлетворяли потребностям потенциальных арендаторов.

К объектам классов “А” и “В” специалисты ИЦКН относят офисы в новых, реконструированных или капитально отремонтированных административных зданиях, расположенных в центре города или прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью, отдельной парковкой, современной системой сервисного обслуживания. Для помещений этих категорий характерны высокий уровень комфортности, хорошая или очень хорошая отделка, теле- и интернет-обеспечение, отдельные санузлы и мини-кухни и т. д.

Приемлемая для потенциальных арендаторов площадь — от 70-80 кв. м и выше, из расчета не менее 10-20 кв. м на человека (в зависимости от количества сотрудников фирмы). Ежемесячные арендные ставки ограничиваются 20-30 USD/кв. м (см. табл.). “Варианты дороже клиенты даже смотреть не хотят, — рассказывает начальник ИЦКН Юрий Попов. — Это не Москва, у нас самый максимум — 30 долларов. Потенциальные арендаторы считают, что дешевле получается купить офис, чем арендовать за такие деньги”.

Доля объектов классов “А” и “В” в общем спросе на аренду офисных помещений составляет около 20-30%, что примерно вдвое больше, чем было два года назад. Остальные 80-70% — это офисы класса “С”.

Количество предлагаемых в аренду помещений категории “А” и “В”, включая все формы собственности (республиканскую, коммунальную и частную), тоже несколько увеличилось в последнее время. Но доля их в общей массе предложения по-прежнему колеблется в пределах 5-10%. Количественный рост происходит в первую очередь за счет увеличения предложения объектов, находящихся в частной собственности. Если два года назад их доля в структуре предложения помещений класса “А” и “В” составляла не более 5%, то теперь — 30-40%.

Но этого недостаточно, чтобы отнести офисы этой категории к разряду недефицитных, поскольку спрос на аренду такой недвижимости растет быстрее предложения. По оценкам специалистов “Твоей столицы”, сегодняшние потребности рынка в хороших офисах удовлетворяются не более чем на 40%. Само собой, ожидать снижения арендных ставок не приходится. Но и их рост маловероятен, если, конечно, не произойдет резкого увеличения цен купли-продажи готовых и строящихся офисов.

Что касается объектов класса “С”, то это построенные в советский период административные здания (включая различные проектные институты), не подвергавшиеся реконструкции и капитальному ремонту, расположенные, как правило, в центре и прилегающих к центру районах. Для таких зданий характерна коридорная схема расположения помещений, недостаточное количество мест для парковки автомобилей, ограниченное число телефонных линий, отсутствие современных высокотехнологичных коммуникаций и современной системы служб сервисного обслуживания. К категории “С”, например, относятся здание Института мелиорации и водного хозяйства по ул. Варвашени, административные здания по ул. Платонова, 10 и 22 и т. д.

Базовая месячная ставка аренды офисных помещений класса “С” составляет 10 EUR/кв. м; в результате применения действующих коэффициентов она может увеличиваться максимум до 15 EUR (см. табл.), а для арендаторов-нерезидентов — до 17-18 EUR.

Класс “С” представлен преимущественно объектами, находящимися в республиканской или коммунальной собственности. В большинстве случаев арендаторам предлагается сделать ремонт в арендуемом помещении, при необходимости самостоятельно “выбить” нужное количество телефонных линий, иногда внести посильный вклад в ремонт здания.

Перспектива поселиться в таком офисе, даже если он будет обходиться в 10-12 EUR/кв. м — малопривлекательна для потенциальных арендаторов. Но поскольку других вариантов со сравнительно невысокими арендными ставками на рынке просто нет, приходится довольствоваться тем, что есть. Примерно в 40% случаев такие офисы снимают для регистрации юридического лица (на 2-3 месяца, после чего подыскивают в том же административном районе что-нибудь более привлекательное); в 25-30% случаев — для размещения совсем мелких фирм; в остальных — от безысходности, опять же, на короткий срок, пока не появится лучший вариант.

Около 80-85% спроса в классе “С” приходится на объекты, расположенные в центре и прилегающих к нему районах. Остальные 15-20% клиентов, как сообщили в АН “Твоя столица”, готовы рассматривать варианты в микрорайонах, например в Уручье. Речь чаще всего идет об офисных помещениях, расположенных на первых этажах новых жилых многоэтажек.

Правда, такие офисы по своим качественным и ценовым характеристикам занимают промежуточную между классами “С” и “В” позицию, то есть “С+” или “В-”. И в аренду они предлагаются крайне редко, поскольку выкупаются фирмами на стадии строительства исключительно для собственного использования. Строить с целью последующей сдачи в аренду по-прежнему невыгодно с экономической точки зрения: срок окупаемости превышает 10-15 лет. И даже если у собственника нового офиса в жилом доме возникают финансовые проблемы, то они чаще всего решаются путем продажи недвижимости, а не сдачи ее в аренду.

В структуре спроса на офисы класса “С” (“С+”) преобладают помещения площадью 15-40 кв. м. Предложение же начинается от 20 кв. м. Если брать объем предложения и количество заявок, то эти показатели находятся в соотношении примерно 1:1. Но по качественно-ценовым характеристикам предлагаемые в аренду помещения класса “С” удовлетворяют только 15-20% спроса. Чтобы отвечать потребностям рынка, цен на объекты этой категории должны быть снижены на процентов 30-40 (чему препятствуют действующие правила расчета арендных ставок) или сами объекты доведены до надлежащего качественного уровня (на что у собственников нет средств). И пока в этом секторе рынка никаких подвижек в сторону улучшения ситуации не ожидается. Дефицит же офисов класса “С” провоцирует рост арендных ставок, что сдерживает развитие малого бизнеса в столице.