Метро как фактор удорожания
За последние три месяца минский рынок долевого строительства офисной недвижимости пополнился десятком весьма крупных объектов, заказчиками которых выступают частные фирмы. При этом цены на строящиеся офисы если и выросли, то весьма незначительно. Исключение составляют разве что встроенные административные помещения в жилых многоэтажках. Здесь предложение по-прежнему невелико, и цены растут быстрее.
Автор: Елизавета Булатецкая
В структуре нового предложения долевого строительства офисов следует выделить два типа объектов: административные здания и бизнес-центры. Отличие их в том, что первые строятся фирмами-заказчиками преимущественно для себя и частично на продажу, вторые — преимущественно на продажу.
Среди тех объектов, которые совсем недавно пополнили предложение, следует особо отметить бизнес-центр "Европа" в районе ул. Сурганова (там уже начались земляные работы). Судя по проекту, это будет весьма крупный объект с развитой инфраструктурой. Плюс — удачное местоположение. Наличие этих и других преимуществ говорит в пользу того, что по мере строительства цены на офисы в этом здании будут расти.
Началась активная раскрутка бизнес-центра "Виктория Плаза" в районе ул. Чапаева (возведен первый этаж). Здесь продажа на стадии строительства осуществляется целыми этажами. В бизнес-центре на проспекте Дзержинского заказчик приступил к заключению договоров долевого строительства третьей очереди объекта.
По данным Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", в ближайшие полгода начнется строительство еще нескольких крупных офисных зданий. Это, в частности, вторая очередь бизнес-центра "Немига-Сити" (сдача первой состоится в конце т. г.), два крупных офисных здания на пересечении Логойского тракта и ул. Олешева (недалеко от магазина "Электроника") и бизнес-центр в Уручье.
Как сообщил начальник ИЦКН Юрий Попов, в некоторых почти готовых офисных зданиях уже началась вторичная продажа помещений (офисных и торговых). Один из примеров — бизнес-центр "Капитал". Здесь продаются торговые и офисные площади по цене 1.300-1.500 USD/кв. м.
Иными словами, рынок офисной недвижимости в Минске активно насыщается новыми объектами.
Что касается спроса, то он тоже увеличивается, но не так быстро, как предложение. В связи с этим, полагает Ю. Попов, в дальнейшем следует ожидать стабилизации цен на офисы в строящихся бизнес-центрах и административных зданиях классов "А" и "В". Они уже не будут расти так быстро, как в прошлом году. А фирмам-заказчикам придется привлекать дольщиков уровнем отделки и сервисного обслуживания. Причем затраты на отделку, возможно, будут включаться в договорную стоимость долевого строительства.
В связи с этим следует предостеречь тех, кто намерен приобретать офисы на стадии строительства с целью продажи после ввода объекта в эксплуатацию: не во всех случаях можно рассчитывать на получение больших доходов. Все будет зависеть от особенностей объекта: насколько он раскручен и где находится. Последнее имеет наибольшее значение, поскольку на цену объекта очень сильно влияет уровень развития транспортной инфраструктуры. Например, продление линии метро в район Уручья (в 2007 г., а возможно, и в 2006 г.) или Каменной горки (в 2005 г.) может привести к резкому скачку цен на всю недвижимость (не только офисную) в этих районах.
Еще один интересный момент. Сегодня, по мнению Ю. Попова, незаслуженно обделены вниманием потенциальных дольщиков встроенные офисные помещения в жилых многоэтажках, возводимых в микрорайонах. Нужно ловить момент, пока микрорайоны застраиваются. Ведь система обслуживания там чаще всего отстает от спроса на это обслуживание. А поскольку количество помещений, в которых может располагаться всевозможный сервис, ограничено, то, скорее всего, встроенные офисные помещения будут подниматься в цене. Сегодня такие офисы предлагаются по 700-800 USD/кв. м без отделки.
В целом же, если рост спроса на сервисные услуги в микрорайонах рассматривать в сочетании с развитием транспортной инфраструктуры (подводка метро, троллейбусных линий и т. д.), то покупку на стадии строительства встроенных административных помещений в микрорайонах следует признать выгодным вложением средств.
