Магазины — в цене

Несмотря на то, что в Минске в последние несколько месяцев численность объектов торговли, предлагаемых в аренду или на продажу, заметно увеличилась, спрос на эту недвижимость по-прежнему в разы превышает предложение. Это, в свою очередь, сказывается на ценах.

Автор: Елизавета Булатецкая

По данным Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН “Твоя столица”, ежедневно в специализированные риэлтерские фирмы поступает по 2-3, а в некоторые периоды — по 5-6 заявок на аренду или покупку торговых площадей. Примерно 75% спроса приходится на небольшие площади — от 60 до 100 кв. м, около 15-20% — от 150 до 200 кв. м. Есть желающие приобрести или арендовать 500-1.000 кв. м, но это единичные случаи.

Еще одна особенность ситуации в том, что занимающиеся торговлей субъекты хозяйствования все больше интересуются возможностью приобрести объект в собственность. Причем если раньше такой интерес ограничивался торговыми площадями, расположенными в центральной части Минска, то теперь география спроса расширилась. Существенно изменились и цели, для которых приобретаются торговые площади. По словам начальника ИЦКН Юрия Попова, в последние несколько месяцев подавляющее число заявок приходится на продовольственные магазины в микрорайонах и старых жилых районах.

Что касается предложения таких объектов, то оно по-прежнему слишком мало. Все, что сегодня выставляется на продажу, — это объекты долевого строительства, встроенные в жилые здания. Но их число весьма ограниченно, что, безусловно, сказывается на ценах. Достаточно сказать, что за последние три месяца стоимость долевого строительства встроенных торговых площадей в спальных районах увеличилась в среднем с 600-750 до 700-800 USD/кв. м.

Само собой, если нельзя купить, приходится арендовать. Но и здесь ощущается дефицит, в частности, когда речь идет о тех же микрорайонах и старых жилых районах. Эти территории привлекают прежде всего продавцов продовольственных товаров. Затем идут мобильные операторы и их дилеры, торговцы мелкими промышленными товарами и автозапчастями, фирмы, оказывающие всевозможные бытовые услуги. Арендные ставки на торговые площади в жилых зданиях ограничиваются 10 USD/кв. м.

Правда, продовольственные магазины арендаторы хотели бы получать еще дешевле — долларов по 5-6, уточнил Ю. Попов. Здесь они ориентируются на ставки, которые предлагает исполком. Последний выставляет коммунальные объекты на аукцион по 2,5-3 USD/кв. м в месяц. Кстати, ввиду таких небольших ставок арендаторы готовы разово платить за право 3-5-летней аренды торговых площадей до 100 кв. м по 2-3 тыс. USD. Это лишний раз говорит о том, каким большим спросом пользуется столичная торговая недвижимость.

Если говорить о центре города (ул. Ленина, пр-т Машерова, пл. Свободы и т. д.), то здесь арендные ставки намного выше. Владельцы дорогих бутиков и фирменных магазинчиков, рассчитанных на богатых покупателей, готовы выкладывать за аренду помещений по 20 EUR/кв. м, но предложение по сдаче в аренду таких объектов почти отсутствует, а в продажу они вообще не поступают.

Еще одна категория торговых объектов — торгово-выставочные центры. В них арендные ставки колеблются в среднем в пределах 1,5-3 USD за 1 кв. м в сутки. Привлекательность таких площадей для арендаторов определяется прежде всего их местоположением. Если объект находится в многолюдном месте, то он, несомненно, пользуется большим спросом у торговцев. Большое значение имеет и престижность торгово-выставочного центра.

По мнению Ю. Попова, если грамотно управлять объектом, гибко реагировать на изменение интересов и психологии потребителей товаров, то популярность объекта среди потенциальных торговцев можно длительное время поддерживать на высоком уровне. Соответственно, арендные ставки в таких торгово-выставочных центрах будут со временем возрастать. Примером может служить “Паркинг”, который преподносится как один из первых престижных торговых центров.

Местоположение и престижность во многом предопределяют спрос на торговые площади в бизнес-центрах. Правда, как отмечают специалисты ИЦКН, в бизнес-центрах магазины продаются и сдаются в аренду несколько хуже, чем в специализированных (торговых) центрах, потому что рассчитаны на сравнительно узкую группу потребителей товаров. Но, опять же, все зависит от уровня “раскрутки” объекта.

Например, на данный момент в бизнес-центре “Немига-сити” еще не проданы торговые площади, потому что район пока не вошел в число престижных. Но когда начнет вводиться вторая очередь объекта, то все большие магазины в центре будут раскуплены, считает Ю. Попов. При этом специалист не разделяет опасений относительно того, что с вводом торгового комплекса напротив Дома мод на Немиге и второй очереди “Немига-сити” может произойти перенасыщение этого района объектами торговли. Напротив, район превратится в центр сосредоточения бизнеса, отдыха и торговли, что само по себе подразумевает наличие большого потока людей.

Не меньшей популярностью у потенциальных арендаторов и покупателей торговых площадей будет пользоваться, как считают в ИЦКН, строящийся торговый центр “Александров пассаж”. Это предположение базируется на той политике, которую намерен осуществлять заказчик данного объекта.

Что касается подземных торговых центров, то их популярность среди потенциальных арендаторов со временем будет уменьшаться, полагает Ю. Попов. Соответственно, будут снижаться и арендные ставки на такую недвижимость. Эта тенденция обусловлена изменяющейся психологией потребителей (покупателей товаров) — в частности, тягой к получению комплексного обслуживания, к комфорту.

В целом можно ожидать, что удовлетворение спроса на торговые площади в Минске в дальнейшем будет происходить преимущественно за счет строительства новых объектов и лишь частично за счет переоборудования под торговые цели жилых (на первых этажах зданий вдоль главных магистралей) и неэффективно используемых нежилых помещений.