Покупаем офис

В отличие от купли- продажи квартир, где юридические тонкости уже достаточно отработаны, с коммерческой недвижимостью все обстоит далеко не так ясно. Об этом можно судить по многочисленным вопросам, поступающим в последнее время от потенциальных покупателей нежилых помещений в адрес редакции “БР”. С некоторыми из этих вопросов мы обратились в Информационный центр коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН “Твоя столица”.

Автор: Елизавета Булатецкая

Юридические сложности при совершении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости обусловлены не только разнообразием организационно-правовых форм владельцев отчуждаемых объектов (которые могут принадлежать ЗАО, ОАО, ИП, физическим лицам...), но и рядом новшеств, привнесенных Законом “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним”.

По словам начальника ИЦКН Юрия Попова, для оформления сделки недостаточно иметь все правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или мены, договор строительства, решение суда и т. д.), а также регистрационное удостоверение на объект, техпаспорт, который бы соответствовал текущему состоянию отчуждаемого недвижимого имущества. Необходимо еще подтверждение правоспособности продавца. Этим подтверждением считается решение органа, уполномоченного на то уставом юридического лица. Например, если это общество с ограниченной ответственностью, то решение об отчуждении объекта должно приниматься учредителями, если унитарное предприятие — то собственником и т. д. В этом решении должно быть указано, кто уполномочен подписывать договор купли-продажи от имени собственника.

Кроме того, согласно постановлению правительства, принятому в начале прошлого года, нужно получить письмо администрации района, которым бы подтверждалось, что она отказывается от покупки данного объекта за сумму, указанную продавцом. Причем если в письме к администрации последний указал сумму, например, в 100 BYR и администрация отказалась, то в последующем продать объект дешевле этой суммы (скажем, за 99 BYR) уже нельзя. Такая сделка будет признана ничтожной. Продать можно только дороже, пояснил Ю. Попов.

Если же отчуждаемый объект является долевой собственностью, то необходимо сначала получить “отказное” письмо от сособственника, которому принадлежит первоочередное право покупки части долевой собственности, а уж затем — от администрации района. Уточним, что если мы имеем офисное здание, в котором десятки помещений, каждое из которых зарегистрировано как отдельный объект недвижимости, и все они находятся в собственности разных субъектов, то такая собственность не считается долевой. В этом случае владелец отдельного офиса имеет право продать его без согласования с владельцами других помещений. “Отказное” письмо нужно только от администрации района.

По словам Ю. Попова, чаще всего администрация района отказывается от покупки, если, конечно, объект не продается по бросовой цене или если он не представляет культурно-историческую ценность. Кстати, при продаже объекта историко-культурного наследия нужно согласование с Департаментом по охране памятников. Без этого согласования сделка может быть признана ничтожной.

Многие юридические лица из числа потенциальных покупателей высказывают опасения, что пока договор купли-продажи будет регистрироваться в Агентстве по госрегистрации и земельному кадастру, продавец может успеть еще кому-нибудь продать объект. Но эти опасения напрасны. Во-первых, если договор купли-продажи подписан, то в случае возникновения проблемы можно обратиться в хозяйственный суд. А во-вторых, на время регистрации сделки (если все документы в порядке, это 7-14 дней) агентство забирает все правоустанавливающие документы на объект, техпаспорт и договор купли-продажи и устанавливает запрет на отчуждение этого объекта. Главное — сразу же после подписания договора подать документы на регистрацию сделки.

Следует также учесть, что по новым правилам купля-продажа встроенного помещения не может быть зарегистрирована, если не зарегистрированы земельный участок с присвоением кадастрового номера и здание. На вопрос, может ли быть так, что стороны договор заключили, подали документы на регистрацию, а агентство отказывает в регистрации, поскольку не зарегистрирован участок, Ю. Попов ответил, что такие случаи — большая редкость. Чтобы этого не произошло, нужно, во-первых, обратиться за помощью к специалистам, специализирующимся на сделках с коммерческой недвижимостью. А во-вторых, по действующим правилам, собственник перед подписанием договора купли-продажи, чтобы не было никаких сомнений, должен получить справку об отсутствии обременений по данному объекту. Справку выдает опять же Агентство по госрегистрации. И если объект не прошел все стадии регистрации, то, естественно, справку такую не выдадут.

Под обременением следует понимать ранее заключенный договор купли-продажи, договор о залоге, если ранее был взят кредит под залог продаваемого объекта. Обременением считается также ранее заключенный договор аренды отчуждаемого объекта. Если это имеет место, то желательно, чтобы в договоре купли-продажи указывалось, когда будет освобожден продаваемый объект. Обычно при заключении договора аренды арендодатель обязуется в определенный срок (чаще всего за три месяца до сделки) уведомить арендатора о необходимости расторжения договора и освобождения помещения.

Итак, справка об отсутствии обременений есть, “отказное” письмо или письма — тоже, с договором и другими документами все в порядке — сделка зарегистрирована. Покупатель может быть спокойным.

А если речь идет о продаже “незавершенки”? По словам Ю. Попова, чтобы продать такой объект, его нужно законсервировать — процесс достаточно сложный и дорогостоящий. Здесь тоже есть свои нюансы. Кроме вышеперечисленных документов и справок, покупатель должен быть готов к переоформлению (получению) всех разрешительных документов на достройку “незавершенки”.

Есть еще один нюанс при совершении сделки купли-продажи любого коммерческого объекта, на который хотелось бы обратить внимание. Покупатель обязан получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности перед бюджетом. Действует такая справка в течение 30 дней.

В целом же, как заметили в “Твоей столице”, процесс подготовки документов для заключения и оформления сделки достаточно сложен. Причем, учитывая новизну законодательства, некоторые юридические нюансы находятся все еще в стадии совершенствования. Даже юристы, которые специализируются на сделках с коммерческой недвижимостью, не всегда могут ответить на тот или иной возникший внезапно вопрос. Поэтому, по словам Ю. Попова, приходится консультироваться в различных государственных органах, в том числе судебных, на предмет изучения судебных прецедентов — не будет ли каких-то судебных исков по такому-то договору. Соответственно, покупателям и продавцам лучше, конечно, обращаться к специалистам, максимально владеющим ситуацией и имеющим немалый опыт работы в данной сфере.