Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Эйфория сменилась разочарованием

Коммерческая недвижимость , 24.01.2005 12:00:00

В нынешнем году фирмам, строящим дорогие офисы на продажу, придется умерить свои аппетиты. Изменения, происходящие в структуре спроса на нежилую недвижимость, говорят о том, что наибольший интерес покупатели будут проявлять в последующем к объектам средней ценовой категории — офисам класса "В".

Автор: Елизавета Булатецкая

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", в целом за год долевое строительство офисов подорожало примерно на 20-23%: в центре города — с 850-900 до 1.000-1.200 USD/кв. м; за пределами центра — с 600-650 до 750-800. При этом в пределах первого кольца встроенные офисные помещения в жилых зданиях практически выровнялись в цене с помещениями в административных зданиях, достигнув 900-1.000 USD/кв. м. Здесь речь идет о встроенных помещениях, которые изначально были запроектированы и построены как нежилые. А в пределах первого кольца — это часть города в границах улицы Орловской, проспектов Пушкина и Жукова, а также улиц Аэродромной, Денисовской, Ваупшасова, Радиальной, Столетова, Академической.

Как считает начальник ИЦКН Юрий Попов, цены как на дорогие, так и на менее дорогие офисы в результате прошлогоднего подъема достигли уровня, выше которого покупатели вряд ли что-то будут приобретать. И если долевое строительство офиса на окраине предлагается за 900 USD/кв. м, то это предложение вряд ли заинтересует кого-либо. Дело в том, что основными потенциальными покупателями на рынке минских офисов являются небольшие отечественные компании, которые сейчас не готовы — ни психологически, ни финансово — платить такие большие деньги.

А если все-таки желающий найдется, то это чистая случайность — узкоцелевая покупка. К примеру, если фирме нужен офис именно на конкретной улице именно в таком-то здании и именно такой-то площади, то она может и двойную цену заплатить за объект. Но это, как уже было сказано выше, чистая случайность, ориентироваться на которую продавцам вряд ли стоит.

Характерным для нынешней ситуации на рынке офисов является и то, что при достаточной насыщенности предложения строящимися офисами класса "А" по цене 1.000-1.200 USD/кв. м по-прежнему ощущается нехватка объектов класса "В" и встроенных, расположенных в жилых зданиях, — до 800-850 USD/кв. м.

По словам Ю. Попова, офисы класса "А" продавать все сложнее. Эйфория фирм-застройщиков по поводу роста спроса на них, наблюдавшаяся в течение 2003 — начала 2004 гг. и сопровождавшаяся активным ростом цен, сменилась к концу прошлого года некоторым разочарованием. Поэтому собственники начали привлекать покупателей отделкой, добавляя 15-20% к вышеназванным 1.000-1.200 USD/кв. м. Но это не приносит значимых результатов. Наоборот, с отделкой продать сложнее, нежели без нее. Такой способ привлечь покупателей более действенен при продаже торговых площадей.

Что касается новых дорогих объектов, которые в настоящее время находятся в начальной стадии строительства и предлагаются на продажу путем долевого строительства, то большинство из них должны быть сданы в конце 2006 г. И если застройщики будут предлагать те же цены, которые существуют сейчас, то они с трудом смогут привлечь дольщиков. Во всяком случае в обозримой перспективе, если, конечно, в экономике и в развитии частного сектора не произойдет перемен к лучшему. Как и прогнозировалось ранее, эйфория прошлого года, особенно первой его половины, когда был ажиотажный спрос на дорогие офисы, заканчивается.

По мнению Ю. Попова, в обозримой перспективе спрос будет ограничиваться в основном офисами класса "В". Поэтому застройщикам следует ориентироваться именно на этот сектор и на цены до 650-850 USD/кв. м в зависимости от начинки объектов и их местоположения. Правда, в центре города спрос на класс "А" еще будет, но уже более сдержанный, чем недавно, поэтому цены на них повышать нецелесообразно.

Для сравнения несколько слов о том, в чем отличие офисов классов "А" и "В". Класс "А" — это расположение обязательно в центре города, идеальный вариант — в историческом центре. Плюс — наличие всех современных инженерных коммуникаций (оптоволоконные сети, свободный доступ в Интернет), алюминиевые стеклопакеты, центральная система вентиляции и кондиционирования, современные импортные лифты, достаточное количество мест для парковки машин сотрудников и гостей, комплексная система сервисного обслуживания (бытовые и оздоровительные услуги, общепит, торговля, отдых, развлечения), единая система управления зданием и т. д. Офисные здания класса "В" расположены за пределами центра, но на основных автомагистралях, в районе станций метро, и чуть скромнее по "начинке" (например, менее дорогая отделка мест общего пользования, лифты не импортные, в некоторых офисных блоках может не быть санузлов, стеклопакеты не алюминиевые, а пластиковые, и т. д.)

Правда, пока, как заметил Ю. Попов, в Минске нет ни одного готового объекта, который соответствовал бы общепринятым стандартам класса "А". Кроме того, все, что было запланировано к строительству в 2002-2003 гг. из числа бизнес-центров, претендующих на класс "А" ("Капитал", "Немига-Сити", "Виктория плаза" и т. д.), строится не такими темпами, как ожидалось. По мнению Ю. Попова, у застройщиков ощущается нехватка финансирования.

Что касается торговых площадей, то они почти не продаются, хотя спрос на них велик. То, что строится, по-прежнему предлагается преимущественно в аренду. Единственное положительное изменение прошлого года — это то, что больше объектов стало продаваться как в собственность, так и в аренду на аукционах Минскгоримуществом. Правда, больше в аренду, но тем не менее практика проведения аукционов приобрела более систематичный и профессиональный характер. Активность властей по отчуждению объектов, предназначенных под торговлю, также несколько разряжает обстановку на рынке.

Но в целом того, что предлагается, по-прежнему сильно не хватает, чтобы удовлетворить даже половину спроса. По слухам, некоторые потенциальные покупатели готовы платить до 4 тыс. USD/кв. м за торговые площади в будущем торговом центре на Немиге. А захочет заказчик продавать или будет ориентироваться исключительно на аренду, неизвестно.

Кстати, крупные торговые центры тоже строятся с заметным опозданием относительно намеченных ранее планов, что говорит о финансовых затруднениях фирм-заказчиков.

В микрорайоне Запад есть предложение торговых площадей, расположенных в далеко не новых жилых домах, по 550-600 USD/кв. м, в Серебрянке аналогичные объекты — по 420 USD/кв. м. Но ими покупатели интересуются мало, поскольку предлагаемые объекты несколько великоваты по площади — 300-500 кв. м.

К слову заметим, что предложение на продажу производственных площадей, расположенных в радиусе 30 км вокруг Минска, по количеству значительно больше, чем торговых объектов в Минске. Выбрать есть из чего, и ценник не страшный. Цены на эти объекты не выросли, несмотря на то, что себестоимость строительства за истекший год увеличилась в среднем на 20-24%.

В заключение хотелось бы отметить, что в связи с переходом уплаты НДС по стране назначения в Минске, как, впрочем, и в целом по республике, может снизиться численность потенциальных покупателей коммерческой недвижимости, в первую очередь за счет уменьшения прибыльности частного бизнеса. В связи с этим продавцы вынуждены будут также умерить свои аппетиты. В противном случае немалая часть предложения может оказаться за пределами покупательского спроса.

Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу