Эйфория сменилась разочарованием

В нынешнем году фирмам, строящим дорогие офисы на продажу, придется умерить свои аппетиты. Изменения, происходящие в структуре спроса на нежилую недвижимость, говорят о том, что наибольший интерес покупатели будут проявлять в последующем к объектам средней ценовой категории — офисам класса "В".

Автор: Елизавета Булатецкая

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", в целом за год долевое строительство офисов подорожало примерно на 20-23%: в центре города — с 850-900 до 1.000-1.200 USD/кв. м; за пределами центра — с 600-650 до 750-800. При этом в пределах первого кольца встроенные офисные помещения в жилых зданиях практически выровнялись в цене с помещениями в административных зданиях, достигнув 900-1.000 USD/кв. м. Здесь речь идет о встроенных помещениях, которые изначально были запроектированы и построены как нежилые. А в пределах первого кольца — это часть города в границах улицы Орловской, проспектов Пушкина и Жукова, а также улиц Аэродромной, Денисовской, Ваупшасова, Радиальной, Столетова, Академической.

Как считает начальник ИЦКН Юрий Попов, цены как на дорогие, так и на менее дорогие офисы в результате прошлогоднего подъема достигли уровня, выше которого покупатели вряд ли что-то будут приобретать. И если долевое строительство офиса на окраине предлагается за 900 USD/кв. м, то это предложение вряд ли заинтересует кого-либо. Дело в том, что основными потенциальными покупателями на рынке минских офисов являются небольшие отечественные компании, которые сейчас не готовы — ни психологически, ни финансово — платить такие большие деньги.

А если все-таки желающий найдется, то это чистая случайность — узкоцелевая покупка. К примеру, если фирме нужен офис именно на конкретной улице именно в таком-то здании и именно такой-то площади, то она может и двойную цену заплатить за объект. Но это, как уже было сказано выше, чистая случайность, ориентироваться на которую продавцам вряд ли стоит.

Характерным для нынешней ситуации на рынке офисов является и то, что при достаточной насыщенности предложения строящимися офисами класса "А" по цене 1.000-1.200 USD/кв. м по-прежнему ощущается нехватка объектов класса "В" и встроенных, расположенных в жилых зданиях, — до 800-850 USD/кв. м.

По словам Ю. Попова, офисы класса "А" продавать все сложнее. Эйфория фирм-застройщиков по поводу роста спроса на них, наблюдавшаяся в течение 2003 — начала 2004 гг. и сопровождавшаяся активным ростом цен, сменилась к концу прошлого года некоторым разочарованием. Поэтому собственники начали привлекать покупателей отделкой, добавляя 15-20% к вышеназванным 1.000-1.200 USD/кв. м. Но это не приносит значимых результатов. Наоборот, с отделкой продать сложнее, нежели без нее. Такой способ привлечь покупателей более действенен при продаже торговых площадей.

Что касается новых дорогих объектов, которые в настоящее время находятся в начальной стадии строительства и предлагаются на продажу путем долевого строительства, то большинство из них должны быть сданы в конце 2006 г. И если застройщики будут предлагать те же цены, которые существуют сейчас, то они с трудом смогут привлечь дольщиков. Во всяком случае в обозримой перспективе, если, конечно, в экономике и в развитии частного сектора не произойдет перемен к лучшему. Как и прогнозировалось ранее, эйфория прошлого года, особенно первой его половины, когда был ажиотажный спрос на дорогие офисы, заканчивается.

По мнению Ю. Попова, в обозримой перспективе спрос будет ограничиваться в основном офисами класса "В". Поэтому застройщикам следует ориентироваться именно на этот сектор и на цены до 650-850 USD/кв. м в зависимости от начинки объектов и их местоположения. Правда, в центре города спрос на класс "А" еще будет, но уже более сдержанный, чем недавно, поэтому цены на них повышать нецелесообразно.

Для сравнения несколько слов о том, в чем отличие офисов классов "А" и "В". Класс "А" — это расположение обязательно в центре города, идеальный вариант — в историческом центре. Плюс — наличие всех современных инженерных коммуникаций (оптоволоконные сети, свободный доступ в Интернет), алюминиевые стеклопакеты, центральная система вентиляции и кондиционирования, современные импортные лифты, достаточное количество мест для парковки машин сотрудников и гостей, комплексная система сервисного обслуживания (бытовые и оздоровительные услуги, общепит, торговля, отдых, развлечения), единая система управления зданием и т. д. Офисные здания класса "В" расположены за пределами центра, но на основных автомагистралях, в районе станций метро, и чуть скромнее по "начинке" (например, менее дорогая отделка мест общего пользования, лифты не импортные, в некоторых офисных блоках может не быть санузлов, стеклопакеты не алюминиевые, а пластиковые, и т. д.)

Правда, пока, как заметил Ю. Попов, в Минске нет ни одного готового объекта, который соответствовал бы общепринятым стандартам класса "А". Кроме того, все, что было запланировано к строительству в 2002-2003 гг. из числа бизнес-центров, претендующих на класс "А" ("Капитал", "Немига-Сити", "Виктория плаза" и т. д.), строится не такими темпами, как ожидалось. По мнению Ю. Попова, у застройщиков ощущается нехватка финансирования.

Что касается торговых площадей, то они почти не продаются, хотя спрос на них велик. То, что строится, по-прежнему предлагается преимущественно в аренду. Единственное положительное изменение прошлого года — это то, что больше объектов стало продаваться как в собственность, так и в аренду на аукционах Минскгоримуществом. Правда, больше в аренду, но тем не менее практика проведения аукционов приобрела более систематичный и профессиональный характер. Активность властей по отчуждению объектов, предназначенных под торговлю, также несколько разряжает обстановку на рынке.

Но в целом того, что предлагается, по-прежнему сильно не хватает, чтобы удовлетворить даже половину спроса. По слухам, некоторые потенциальные покупатели готовы платить до 4 тыс. USD/кв. м за торговые площади в будущем торговом центре на Немиге. А захочет заказчик продавать или будет ориентироваться исключительно на аренду, неизвестно.

Кстати, крупные торговые центры тоже строятся с заметным опозданием относительно намеченных ранее планов, что говорит о финансовых затруднениях фирм-заказчиков.

В микрорайоне Запад есть предложение торговых площадей, расположенных в далеко не новых жилых домах, по 550-600 USD/кв. м, в Серебрянке аналогичные объекты — по 420 USD/кв. м. Но ими покупатели интересуются мало, поскольку предлагаемые объекты несколько великоваты по площади — 300-500 кв. м.

К слову заметим, что предложение на продажу производственных площадей, расположенных в радиусе 30 км вокруг Минска, по количеству значительно больше, чем торговых объектов в Минске. Выбрать есть из чего, и ценник не страшный. Цены на эти объекты не выросли, несмотря на то, что себестоимость строительства за истекший год увеличилась в среднем на 20-24%.

В заключение хотелось бы отметить, что в связи с переходом уплаты НДС по стране назначения в Минске, как, впрочем, и в целом по республике, может снизиться численность потенциальных покупателей коммерческой недвижимости, в первую очередь за счет уменьшения прибыльности частного бизнеса. В связи с этим продавцы вынуждены будут также умерить свои аппетиты. В противном случае немалая часть предложения может оказаться за пределами покупательского спроса.