Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Грамотная концепция гарантирует долголетие

Коммерческая недвижимость , 05.02.2005 12:00:00

Примитивный подход к строительству торговых центров начинает себя изживать

В последний год в Минске существенно повысились требования к качеству торговых помещений со стороны потенциальных арендаторов. В связи с этим специалисты прогнозируют, что в будущем ликвидность строящихся торговых комплексов, в первую очередь крупных, будет во многом зависеть от грамотной концепции объекта и его местоположения.

Автор: Елизавета Булатецкая

Возводившиеся до недавнего времени торговые центры (ТЦ) создавались в основном путем примитивной нарезки торговых залов на мелкие площади, рассчитанные преимущественно на индивидуальных предпринимателей. Но по мере насыщения столицы торговыми объектами такой подход начинает себя изживать.

Как подтверждение: в некоторых новых ТЦ, как минимум, полгода требуется для того, чтобы определить, кто их основной покупатель и продавец (арендатор). Есть и такие торговые комплексы, причем достаточно выгодно расположенные, которые к моменту открытия могут быть заполнены только на 30%. Глядя на это, складывается впечатление, что заказчик, приступая к строительству торгового центра, в большей степени стремился создать “памятник себе нерукотворный”, нежели структуру, которая будет давать стабильный доход, как минимум, в течение ближайшего десятка лет. Уже давно замечено, что торговля изменяет формат каждые десять лет, что связано с корректировкой поведения покупателя.

Специалисты агентства недвижимости “Твоя столица” допускают, что еще в течение одного-двух лет большая часть проектов по строительству крупных торговых центров может рассчитывать на коммерческий успех. Это связано, в первую очередь, с недостаточной насыщенностью рынка торговыми площадями. Однако в более отдаленной перспективе стабильный коммерческий успех будут иметь только правильно позиционированные (и относительно крупные) торговые объекты. В первую очередь это зависит от профессионально выстроенной концепции торгового объекта, филигранного подбора операторов и качественного управления.

Среди основных аспектов привлекательности торговых центров для потенциальных арендаторов в АН “Твоя столица” выделяют следующие: удачное местоположение объекта, величину ТЦ, размещение товарных групп и логистику помещений внутри ТЦ, присутствие известных “якорных” торгующих, наличие хорошей парковки, уровень отделки помещений и здания в целом, стоимость аренды, квалифицированное управление развитием комплекса. Причем назвать какой-либо критерий решающим невозможно — как правило, для потенциальных арендаторов сегодня важны большинство из них. Причем соответствующую информацию будущие продавцы хотят иметь уже на стадии строительства объекта.

Потенциальных арендаторов интересует, “как будет организована торговая зона, ее эскизное решение, из каких материалов будут выполнены стены, витрины, какая плитка будет положена на полу, как будут распределены потоки потенциальных покупателей, будут ли там склады, какой мощности и какие электрические кабели будут подведены и все остальное — стоимость, сроки строительства и т. д.”, — говорит директор агентства “Твоя столица” Владимир Давидович. Не меньшее, а в последнее время все большее значение имеет то, какой в ТЦ будет развлекательный центр, на сколько машиномест парковка, как будет организовано движение транспортных и пешеходных потоков. Не менее интересна планируемая заказчиком система управления объектом — будет ли этим заниматься сам застройщик, или управляющая компания, либо будет создана некая ассоциация собственников.

Среди других факторов, влияющих на привлекательность ТЦ в глазах будущих торговцев, также можно отметить выгодные договорные условия, удачное соседство, высокие технические характеристики эксплуатации ТЦ (вентиляция, кондиционирование, наличие складских помещений).

В связи с этим в зону ответственности заказчика торгового центра входит максимальное повышение привлекательности ТЦ за счет целого комплекса мероприятий: маркетинговое продвижение, разработка стратегии продвижения на рынке, грамотная PR-кампания, популяризация ТЦ, поддержка внутренних резервов в виде обучения и консультации арендаторов, техническая модернизация объекта и т. д.

Немаловажное значение имеет присутствие в торговом центре “якорных” операторов — крупных торговцев, которые создают основной имидж объекта. Этим особенно интересуются более мелкие операторы. По мнению В. Давидовича, целесообразнее всего на первом этапе определиться с площадями для “якорных” арендаторов; затем на основе анализа психологии потребителей сформировать торговые галереи под определенные товарные группы. И уже после этого следует начать подбор арендаторов, представляющих на рынке эти товарные группы в четко сформированном ценовом сегменте. Выделение раскрученных марок — тоже один из аспектов привлекательности.

И, конечно же, не последнюю роль в привлекательности торгового объекта для арендаторов играют арендные ставки. В связи с этим на этапе составления и написания бизнес-плана заказчику следует привлекать профессиональные консалтинговые и риэлтерские компании. Они проводят маркетинговые исследования и делают заключение по уровню арендных ставок или цен продажи для будущего ТЦ, если площади в нем планируется продавать. Как заметил В. Давидович, нынешняя ситуация такова, что уровень цен и ставок начинает зависеть не столько от местоположения торгового предприятия, сколько от концепции объекта.

В целом можно сказать, что сегодня в силу превышения спроса над предложением условия игры на рынке все же диктуют заказчики (собственники) объектов. Поэтому зачастую арендаторы вынуждены занимать площади даже в тех ТЦ, которые не полностью отвечают их требованиям. Из-за этого у арендаторов возникает целый ряд проблем: высокие арендные ставки, недостаточные потоки посетителей, недополучение ожидаемого дохода.

Однако по мере насыщения рынка и связанного с этим повышения профессионализма всех категорий его участников проблемы могут быть решены. Арендаторы будут выдвигать все более жесткие требования к качеству торговой недвижимости. В ответ девелоперы станут более серьезно подходить к разработке концепции своих объектов и более качественно осуществлять подбор арендаторов. Управляющие компании займутся увеличением посещаемости, а арендаторы — превращением посетителя в активного покупателя.

Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу