Первые и пока последние в классе "А"

В ближайшее время в Минске вступят в строй первые два бизнес-центра класса "А", еще два находятся в стадии начала строительства. К возведению новых бизнес-центров заказчики приступят не раньше следующего года.

Автор: Елизавета Булатецкая

В целом ситуация, сложившаяся на рынке долевого строительства офисов класса "А", говорит о том, что в этом секторе пополнение предложения за счет новых объектов может надолго прерваться.

В настоящее время четыре бизнес-центра позиционируют себя как объекты класса "А". Из них раньше всех вступит в строй "Капитал", расположенный в районе ул. Карастояновой (заказчик — фирма "Авиакон ИНК"). Чуть позже (через 2-3 месяца) планируется сдача бизнес-центра "Немига Сити" (фирма "Гиперкомм Девелопмент") — в районе ул. Немига. В них все офисные помещения были раскуплены еще на стадии строительства, и теперь возможна только вторичная продажа, что, естественно, влияет на цену.

В стадии возведения находятся "Александров Пассаж", расположенный на пересечении проспекта Ф. Скорины и ул. Филимонова, и "Виктория Плаза" (ООО "ИВ") — в районе ул. Чапаева. Причем в первом из этих двух бизнес-центров продажа офисов на стадии строительства предусматривается в ограниченном количестве. Объект почти не рекламируется. Судя по всему, заказчик намерен свои площади в основном сдавать в аренду. Единственным объектом класса "А", где можно свободно заключить договор долевого строительства офиса, сегодня остается "Виктория Плаза".

Еще несколько бизнес-центров (в районе ул. Танка, К. Цеткин и др.) находятся в стадии проектирования. Но реализация этих проектов начнется в лучшем случае в следующем году, несмотря на то, что первоначально планировались более ранние сроки.

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", может получиться так, что через какое-то время желающим построить офис класса "А" по долевому участию выбрать будет нечего из-за отсутствия предложения. Останется дожидаться либо появления новых объектов, либо предложений на вторичном рынке (выставление на продажу ранее приобретенных на стадии строительства объектов) — опять же, по более высоким, чем сейчас, ценам.

Вряд ли уместно торопить потенциальных покупателей с выбором, но задуматься им есть над чем. В частности, внимания заслуживает и то обстоятельство, что, несмотря на отнесение перечисленных выше объектов к одному и тому же классу "А", они отличаются между собой по удаленности от центра города, по ценам, по обеспеченности парковками и по многим другим показателям престижности.

Для большей ясности напомним с помощью ИЦКН АН "Твоя столица" основные требования, предъявляемые к бизнес-центрам класса "А". Такой объект должен быть расположен в сложившемся деловом (историческом) центре города или в географическом центре либо вне его, но в пределах первого делового кольца или в непосредственной близости к нему. При этом не менее важно размещение на главных улицах города, недалеко от станций метро и (или) остановок общественного транспорта. Центр должен иметь нужное количество парковок — из расчета 1-3 машиноместа на 100 кв. м площади офисов. Важно и наличие в бизнес-комплексах объектов бытового обслуживания, общепита, торговли и т. д.

Что касается уровня предоставляемых услуг, то здесь требуются наличие профессиональной специализированной службы эксплуатации, круглосуточного доступа в здание, системы электронного доступа. Необходимы соответствующая инженерная инфраструктура и оборудование — лифты импортные или лицензионные (для зданий более 8 этажей — скоростные), центральное кондиционирование, современная система контроля и регулирования освещения, вентиляции, отопления, отдельная сеть питания компьютеров, современная телекоммуникационная система высокой емкости.

Достаточно жесткие требования предъявляются к планировке помещений (она должна быть гибкой), к высоте потолков (от 2,7 до 3 метров), оконным и дверным конструкциям (деревянные или деревоалюминиевые либо алюминиевые блоки), к отделке стен, потолков и пола и т. д. Не менее важное требование — блочная система расположения офисов, чтобы в каждом блоке был индивидуальный вход в офис из общего коридора, мини-кухня и (или) санузел.

Всем этим требованиям возводимые бизнес-центры соответствуют не в полной мере: у одного лучше то, но хуже это, у другого — наоборот (см. диаграмму)

К примеру, "Немига Сити" и "Александров Пассаж" по престижности местоположения стоят на первом месте. Размещение центров "Капитал" и "Виктория Плаза" менее привлекательно: первый несколько удален от центра; второй находится фактически в центре, но по соседству со старой жилой застройкой и промзоной. У "Капитала" наилучшая обеспеченность парковками и наиболее слабые позиции по транспортной доступности.

Нельзя не сказать, что в перспективе престижность вышеупомянутых объектов класса "А" будет повышаться. Например, в рамках второй очереди центра "Немига Сити" предполагается строительство крупного административно-торгового комплекса с многоуровневым паркингом. Заказчик центра "Виктория Плаза" в рамках реализуемого проекта планирует размещение престижного выставочного центра международного уровня. Еще важнее, что со временем этот объект, в соответствии с генпланом развития территории, окажется в центре административно-деловой застройки. Аналогично после запланированного расширения ул. Карастояновой, строительства метрополитена вдоль ул. М. Богдановича и других мероприятий повысится престижность "Капитала".

Специалисты ИЦКН АН "Твоя столица" также отмечают, что, несмотря на приостановившийся рост спроса на офисы класса "А", такие объекты всегда будут пользоваться популярностью у потенциальных покупателей. И единственным сдерживающим фактором интереса к ним может быть высокая цена. Сегодня она кое-где уже зашкаливает за 1.200 USD/кв. м, причем без отделки. Если к этой сумме прибавить еще, как минимум, 10%, то покупка становится просто неподъемной для представителей белорусского бизнеса.

Наиболее реально сейчас приобретение офисов в центре "Виктория Плаза" — по причине сравнительно невысоких цен (от 850 USD/кв. м) и с учетом того, что к концу года заказчик намерен завершить основные строительные работы и приступить к отделке. Не менее выгодным вложением средств, несмотря на более высокую цену, являлась бы и покупка офисов в центре "Александров Пассаж". Но, как уже было сказано, там продажа предусматривается в весьма ограниченном количестве.

В заключение хотелось бы обратить внимание на тот факт, что кроме бизнес-центров класса "А" в Минске сейчас строится и несколько административных зданий. Они имеют престижное местоположение и высококачественное инженерное обеспечение, однако не могут претендовать на статус бизнес-центра, в первую очередь из-за небольших площадей и отсутствия сопутствующей объектам такой категории инфраструктуры.