Торговые объекты

Строительство в Минске торговых и торгово-выставочных комплексов приобрело в последнее время массовый характер. Однако в ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать, что увеличение предложения торговых мест повлечет за собой снижение арендных ставок и цен продаж.

Автор: Елизавета Булатецкая

Строительство в Минске торговых и торгово-выставочных комплексов приобрело в последнее время массовый характер. Однако в ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать, что увеличение предложения торговых мест повлечет за собой снижение арендных ставок и цен продаж.

По мнению экспертов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", активное развитие первичного рынка торговых помещений в Минске позволит в последующем свести на нет неорганизованную или малоорганизованную торговлю в виде палаток и киосков. В то же время, несмотря на обилие строящихся торговых объектов, их местоположение и условия реализации (сдача в аренду или продажа) не соответствуют существующему спросу.

Ежедневно в риэлтерские фирмы, специализирующиеся на нежилой недвижимости, поступает по 2-3, а в некоторые периоды — по 5-6 заявок на аренду или покупку торговых площадей. Наибольшим спросом на рынке аренды торговых площадей пользуются помещения до 50 и от 50 до 100 кв. м в "спальных" районах города, более 100 кв. м — в центре. В первом и во втором случаях речь идет о помещениях, используемых для торговли промтоварами.

Большой интерес для потенциальных арендаторов представляют объекты, предназначенные под торговлю продуктами питания, площадью до 100 кв. м на окраинах (за них арендаторы готовы платить по 4-5 USD/кв. м в месяц) и более 100 кв. м в центре города. На долю площадей до 100 кв. м приходится примерно до 75% спроса, около 15-20% — от 150 до 200 кв. м. Есть желающие арендовать 500-1.000 кв. м, но это единичные случаи.

Что касается структуры спроса исходя из желаемых арендных ставок, то она выглядит следующим образом. Около 12% потенциальных арендаторов хотели бы снимать торговые площади не дороже 8 EUR/кв. м в месяц, около 30% — по 8-12 EUR, примерно 40% — по 12-15 EUR, остальные согласны платить больше 15 EUR/кв. м. Последние две позиции касаются объектов в центре города, предназначенных для размещения дорогих бутиков.

Вместе с тем предложение наиболее популярных в среде потенциальных арендаторов объектов значительно отстает от спроса.

К дефицитным позициям относятся площади, расположенные в микрорайонах и старых жилых районах. Они привлекают прежде всего торговцев продовольственными товарами. Затем идут мобильные операторы и их дилеры, торговцы мелкими промышленными товарами и автозапчастями, фирмы, оказывающие всевозможные бытовые услуги. Арендные ставки на торговые площади в жилых зданиях ограничиваются 10 USD/кв. м в месяц. Правда, продовольственные магазины торговцы хотели бы арендовать еще дешевле — где-то по 5-6 USD.

Если говорить о центре города (ул. Ленина, пр-т Машерова, пл. Свободы и т. д.), то здесь арендные ставки намного выше. Владельцы дорогих бутиков и фирменных магазинчиков, рассчитанных на богатых покупателей, готовы платить за аренду помещений по 20 EUR/кв. м. Но предложение по сдаче в аренду таких объектов почти отсутствует.

Еще одна категория торговых объектов — торгово-выставочные центры (ТВЦ). В них арендные ставки колеблются в пределах от 1,5 до 9 USD за квадратный метр в сутки. Привлекательность для арендаторов этих центров ограничивается прежде всего местоположением. Если рядом с объектом поток людей интенсивный, то спрос на него со стороны торговцев обеспечен. Немаловажное значение имеет и престижность торгово-выставочного центра.

По-прежнему ощущается сильный дефицит предложений на продажу. Сегодня 70-75% потенциальных покупателей хотят приобрести торговые площади в центре города либо в так называемых проходных местах. Ежемесячно в ИЦКН АН "Твоя столица" поступает 15-20 заявок на торговые площади до 50 кв. м под продовольственные магазины. В течение всего прошлого и в начале нынешнего годов наблюдалась устойчивая тенденция поступления заявок на приобретение торговых площадей в микрорайонах. По товарным группам на первом месте стоят мебель, электробытовая техника, керамическая плитка.

В структуре спроса на торговые объекты для продовольственных товаров преобладают площади до 100 кв. м. На них приходится около 65-70% спроса. Количество заявок на объекты в центре и на окраинах (в "спальных" районах) отличается процентов на 10 в пользу первых.

Вместе с тем из-за недостатка предложения объектов на продажу больше половины заявок остаются хронически неудовлетворенными. Основная причина в том, что большая часть торговых площадей в строящихся торговых комплексах предлагается в аренду. Но те объекты, которые все-таки продаются на стадии строительства (по договору долевого участия), как правило, либо очень дороги (от 1.800 до 2.100 USD/кв. м — с отделкой, от 1.100 до 1.250 USD/кв. м — без отделки), либо реализуются большими площадями — свыше 100-200 кв. м. Аналогичная ситуация и с продажей торговых площадей в уже эксплуатируемых объектах — и предложение ограниченно (6-7 объектов), и цены заоблачные — до 2.300 USD/кв. м.

И пока спрос будет опережать предложение, будь то рынок продаж или рынок аренды, снижения арендных ставок или цен на готовые объекты не предвидится, считают в Информационном центре коммерческой недвижимости АН "Твоя столица".

В заключение отметим, что в настоящее время в Минске уже строятся либо запланировано строительство более 20 крупных объектов, в которых предусматривается размещение больших торговых площадей: торговые центры "Александров пассаж" и "Европа" — соответственно по пр-ту Ф. Скорины и ул. Сурганова; торговый дом "Ждановичи"; торгово-офисный центр в районе ул. Немига — ул. Коллекторная; гипермаркеты — ул. Орловская — ул. Богдановича и пр-т Рокоссовского; а также торговые центры на ул. Немига, ул. М. Танка — ул. Кальварийской, ул. Орловской — ул. Тимирязева, пл. Независимости, пр-те Дзержинского — ул. Уманской, ул. Кижеватова — ул. Корженевского, ул. Лобанка — ул. Федорова, ул. Алибегова — ул. Рафиева, ул. Есенина — пр-те Дзержинского, ул. Бехтерева — пр-те Партизанском, шоссе Могилевском, ул. Притыцкого — Кунцевщина, ул. Толстого — ул. Дружной, ул. В. Хоружей, пер. Тучинском.