Аппетиты покупателей заметно уменьшились
За первые три месяца текущего года спрос на покупку столичных офисов площадью более 150 кв. м. упал до еле заметного минимума. То ли у потенциальных покупателей иссяк запас финансовой прочности, то ли география их бизнес-интересов изменилась в пользу соседних государств.
Автор: Елизавета Булатецкая
По данным Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", спад активности на минском рынке офисных площадей начался в конце ноября — начале декабря прошлого года. Он не стал какой-то неожиданностью для продавцов и риэлтеров, поскольку традиционен для этого времени года. После января потенциальные покупатели обычно возобновляли свою активность, причем спрос пропорционально увеличивался на все типы офисов. Но нынешний год оказался исключением из правил.
Спрос активизировался только на рынке небольших офисов — площадью до 80 кв. м. По сравнению с февралем-мартом прошлого года число желающих купить такую недвижимость увеличилось более чем в два раза, тогда как предложение осталось практически на прежнем уровне. То есть можно сказать, что дефицит небольших офисных площадей стал еще более ощутимым.
В то же время по сравнению с ноябрем прошлого года отмечается резкое падение интереса потенциальных покупателей к тем же небольшим офисам, если они выставляются по цене выше 800-850 USD/кв. м. Все, что дороже, продается с большим трудом.
Что касается площадей от 80 до 150 кв. м, то спрос на них уменьшился в два раза, а на площади свыше 150 кв. м — почти в пять раз.
Структура спроса в феврале — начале апреля выглядела примерно так: около 75-85% заявок приходилось на офисы до 80 кв. м, 10-15% — от 80 до 150 кв. м и 5-10% — свыше 150 кв. м. Между тем годом ранее цифры были такими: 30-35%, 25-30% и 40-45%. При этом, как отмечают специалисты ИЦКН, в целом число заявок на покупку не уменьшилось, но сократилась общая площадь востребованных офисов.
Причины увеличения спроса на небольшие офисы вполне очевидны. Для представителей малого бизнеса, в связи с ростом арендных ставок и трудностями при поиске помещений для аренды, более выгодно иметь собственный офис. Однако за 900-1.000 USD/кв. м покупать офисы они не могут. Это касается как уже готовых объектов, так и строящихся, предлагаемых за ту же цену без отделки.
Выгодность приобретения офисов в собственность очевидна и для субъектов, нуждающихся в средних по размеру площадях — от 80 до 150 кв. м. Но средств на это им не хватает. Вполне возможно, предполагают в "Твоей столице", спрос на мелкие офисы увеличился и за счет таких фирм. Некоторыми из них приобретение небольшой площади теперь рассматривается уже не как возможность обеспечить себя нужным количеством помещений, а как необходимость застраховаться на будущее. Например, на случай возникновения проблем с перерегистрацией, если таковая понадобится, на арендуемых ныне площадях.
А что же произошло с более крупными фирмами — потенциальными покупателями офисов площадью свыше 150 кв. м? От них, как отмечают в "Твоей столице", заявки почти не поступают. То ли все, кто хотел, уже приобрели в собственность деловую недвижимость, то ли они лишились возможности осуществлять дорогостоящие покупки. Ведь офис площадью 200 кв. м — это по нынешним ценам около 200 тыс. USD.
Блиц-опрос потенциальных покупателей, проведенный автором этого обзора, показал, что все перечисленные предположения не лишены здравого смысла и имеют место в действительности. Среди причин, которые не позволяют приобретать офисы площадью более 150 кв. м, руководители фирм назвали следующие.
Во-первых, это уменьшение прибыли и, соответственно, невозможность изыскать собственные средства для осуществления такой дорогостоящей покупки. Во-вторых, банковские кредиты, особенно рублевые, все еще остаются дорогими. Кроме того, у большинства фирм нет возможности взять кредит еще и по причине отсутствия основных фондов, которые могут быть использованы в качестве залога. В-третьих, за прошлый год скачок цен на офисные помещения в долларовом эквиваленте составил около 20-30%, соответственно увеличился и объем средств, необходимых для приобретения офиса.
Кроме прочего, в последнее время в связи с ужесточением политики государства по отношению к частным структурам некоторые из них потеряли уверенность в завтрашнем дне и либо уже приняли решение, либо еще обдумывают намерение свернуть свой бизнес в Беларуси и перебазироваться в ближнее зарубежье — в Россию и Украину. Кстати, это свое желание некоторые из опрошенных объясняют переходом в торговле с Россией на взимание НДС по стране назначения.
Какие же последствия для рынка офисной недвижимости может иметь затишье, установившееся в секторе больших и средних офисов? Вкупе с возросшим спросом на мелкие помещения оно может подвигнуть продавцов как готовых, так и строящихся объектов к тому, чтобы уменьшить размеры предлагаемых на продажу площадей с одновременным увеличением их количества. То есть, как полагают в "Твоей столице", собственники могут начать продавать офисы не крупными, как сегодня, а более мелкими площадями. Во-вторых, фирмы, намеревавшиеся строить дорогие офисные здания, например бизнес-центры класса "А", попытаются пересмотреть свои планы в пользу возведения более доступных по цене объектов класса "В". А некоторые, что тоже вполне вероятно, могут и вовсе отказаться от запланированного строительства.
Что же касается тех объектов, которые сегодня выставлены на продажу, то, по мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости, снижение цен на них маловероятно. С одной стороны, у продавцов нет уверенности в том, что падение покупательской активности приобретет устойчивый характер. С другой стороны, цены в строительстве продолжают расти, дорожает земля в Минске, и никто из собственников не хочет продавать свою недвижимость себе в убыток — скорее всего, они займут выжидательную позицию.
В то же время есть вероятность, что оживление в данном сегменте рынка все-таки начнется. Но трудно предсказать, когда именно: ближе к лету либо в начале осени, когда закончится отпускной сезон.
