Управление — “под ключ”

Темпы насыщения столичного рынка торговых помещений новыми объектами значительно опережают темпы роста покупательной способности населения. Вследствие этого собственники крупных торговых центров уже в ближайшие год-два столкнутся с необходимостью снижения арендных ставок и поиска иных способов привлечения потенциальных арендаторов.

Автор: Елизавета Булатецкая

К такому выводу пришли специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) агентства недвижимости “Твоя столица”.

По словам директора агентства Владимира Давидовича, за последние пять лет конкуренция в сфере розничной торговли промтоварами в Минске заметно возросла, в первую очередь за счет открытия крупных торговых центров. Среди них такие, как “Манеж”, “Мир моды”, “Зеркало”, “Олимп”, “Европа”, “Паркинг”, “Купаловский”, “Атлантик”, “Подземный город”, “Импульс”. Плюс около десятка новых объектов, аналогичных по своим масштабам, появится в ближайшие полгода-год. И еще примерно столько же находятся сейчас в стадии проектирования.

Причем если на начало текущего года максимальная полезная площадь торгового центра в г. Минске не превышала 3 тыс. кв. м, то в ближайшие несколько лет следует ожидать появления объектов, торговая площадь которых будет достигать 5-8 тыс. кв. м.

Проведенное специалистами ИЦКН исследование показало, что почти все торговые центры столицы, уже введенные в эксплуатацию, имеют общие черты, скорее являющиеся недостатками, чем достоинствами. В большинстве из них площади поделены на мелкие магазинчики, редко занимающие более 30 кв. м. В их составе мало предприятий общественного питания, отсутствуют точки и зоны так называемого неторгового притяжения — холлы, атриумы и прочие места, привлекательные для посетителей. Налицо запутанная система навигации. Кроме этого, в большинстве торговых центров отсутствует распределение секций по ассортименту (между двумя магазинами, торгующими одеждой, вполне может оказаться магазин по продаже кастрюль). Также отсутствуют “якорные арендаторы” — главные продавцы, привлекающие покупателей фирменными брэндами, наличие которых существенно влияет на формирование позитивного имиджа торгового объекта.

Основной контингент торговцев — представители малого бизнеса (предприниматели и мелкие фирмы), которые не имеют оборотных средств, необходимых для количественного и качественного расширения ассортимента. Ассортимент недостаточен или дублируется, представлен в основном тем товаром, который наиболее востребован — моментально расходится и имеет невысокую цену, а соответственно, и качество.

У них есть деньги (свои или инвесторов, которые вовлекаются в долю) лишь на то, чтобы приобрести право на проектирование и строительство и оплатить соответствующие начальные расходы. Такая схема позволяет еще и минимизировать риски заказчиков, потому что они в основной своей массе изначально приступают к реализации инвестпроекта без тщательно проработанного бизнес-плана и не будучи уверенными в стабильности спроса на строящийся объект в течение всего периода его возведения.

Между тем нельзя не отметить, что рост покупательной способности населения и, в частности, по отношению к непродовольственной группе товаров в последние годы хоть и незначительно, но все же увеличивается. Отчасти это происходит благодаря развитию банковских услуг по предоставлению краткосрочных кредитов на покупку промышленных товаров.

Все вышесказанное означает, что уже в обозримой перспективе покупатель окажется перед выбором — в каком торговом центре обслуживаться. Одновременно неизбежно и повышение требовательности покупательской аудитории к качественному и количественному составу того товара, который предлагают крупные торговые комплексы, и, само собой, к уровню сервиса этих комплексов. Кроме того, люди начинают учиться считать деньги. Чем дальше, тем чаще они следуют принципу: мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи.

Следовательно, считает В. Давидович, чтобы строительство торгового центра оказалось для инвестора прибыльным, в последующем мало будет получить участок, запроектировать, построить, мелко “нарезать” и сдать подороже, как сегодня. Инвестор должен обеспечить центру возможность успешно развиваться.

В свою очередь, арендатор — торговец — должен получать прибыль. Его прибыль напрямую зависит от ставки арендной платы и рейтинга данного торгового центра на рынке торговых площадей. Этот рейтинг влияет на посещаемость торгового центра, следовательно, и на сбыт продукции торгующего субъекта.

Причем, как считает В. Давидович, для торгового центра главное — это рейтинг среди потребителей. Зависимость такова: чем выше рейтинг, тем более выгодной становится деятельность арендаторов. Чем выгоднее деятельность арендатора, тем больше спрос на торговые площади, тем выше может быть ставка арендной платы и, соответственно, прибыль собственника объекта.

Иными словами, главной стратегической целью развития действующих и вновь создаваемых торговых центров должно стать повышение их имиджа. А это, как показывает зарубежная практика, достигается за счет привлечения крупных торговых компаний с большими оборотными средствами. Кроме того, для реализации этой стратегии нужны планирование ассортиментного перечня торгового центра, определение необходимого качества продукции арендаторов.

Всем этим должна заниматься управляющая компания. То есть уже назрела необходимость в формировании института управления торговой недвижимостью, что соответствовало бы мировой практике. Главная задача управляющей компании в том, чтобы определять и реализовывать стратегию торгового центра на потребительском рынке. Именно управляющая компания будет определять, следует ли отдать торговую площадь за большую цену, но под худший товар, или стоит снизить арендную ставку для арендатора, который в настоящий период повысит рейтинг торгового центра своим товаром, а в будущем сможет выплачивать большую арендную плату.

При этом не менее важно, чтобы в торговом центре не было пустующих площадей, что также влияет на степень привлекательности объекта для потребителей. И в связи с этим, считает В. Давидович, опять же, ошибочно ориентироваться на представителей малого бизнеса.

Отношения правительства и предпринимательства объективно ухудшаются. Это приводит к нестабильности положения предпринимателей и их платежеспособности. Во-вторых, рост конкуренции как со стороны крупного капитала, так и между самими предпринимателями делает их положение еще более неустойчивым. Положительным результатом этого процесса закономерно является качественный отбор участников рынка.

Но было бы ошибочным считать, что привлечение управляющей компании необходимо после того, как объект сдан в эксплуатацию. Управление объектом, а точнее, определение стратегии развития будущего центра следует начинать уже на стадии проектирования.

Предполагается, что управляющая компания выполняет полный цикл работ по созданию крупных торговых центров. Это помощь инвестору в выборе участка, создание концепции комплекса, организация проектных и строительных работ, формирование перечня арендаторов различного масштаба, управление эксплуатацией комплекса и его грамотное продвижение на рынке. Это то, чем сегодня пытается заниматься агентство “Твоя столица”.

“А если быть более точным, то это одно из новых направлений нашей деятельности на рынке недвижимости, — сказал В. Давидович. — И в том, что это направление имеет перспективы, что спрос на подобные услуги будет в дальнейшем увеличиваться, сомневаться не приходится. Приглашая профессиональную команду на самой ранней стадии реализации инвестиционного проекта, инвестор-заказчик получает серьезные конкурентные преимущества. Он не только страхует себя от риска построить изначально неконкурентоспособный объект, но также освобождается от текущих технических проблем в будущем, минимизирует затраты на функционирование центра, получает оптимизацию доходов и, как следствие, увеличивает капитализацию бизнеса”, — подытожил собеседник.