Покупатели стали арендаторами

Коммерческая недвижимость , 06.06.2005 12:00:00

За последний год на рынке складских помещений в Минске произошли существенные перемены: все большее число столичных фирм отдают предпочтение услугам складов ответственного хранения, постепенно отказываясь от традиционной аренды и содержания собственной складской инфраструктуры.

Автор: Елизавета Булатецкая

По оценкам специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", с начала прошлого года спрос на покупку минских складских помещений сократился более чем наполовину. Это произошло преимущественно за счет снижения интереса потенциальных собственников к складам площадью более 500 кв. м.

По мнению специалистов ИЦКН, изменения в структуре спроса на складскую недвижимость могли произойти по нескольким причинам.

Количество поступающих в агентства заявок на приобретение могло уменьшиться вследствие увеличения числа аукционов по продаже неэффективно используемых объектов Министерства обороны и других ведомств и государственных организаций. Систематическое проведение таких аукционов помогло несколько уменьшить дефицит предложения, который в прошлом году ощущался больше, чем когда-либо за последние пять лет.

Однако лишь уменьшить, но не ликвидировать дефицит, подчеркивает директор АН "Твоя столица" Владимир Давидович. Потребность в складах по-прежнему высока. Многие потенциальные покупатели, например, интересуются объектами за пределами города, которые можно перепрофилировать под склады.

Предложение есть, но оно некачественное. Не оформлены или находятся в стадии оформления документы на объект. А процесс оформления очень сложный, что связано в первую очередь с переводом земель из сельскохозяйственного назначения в промышленное, если речь идет о перепрофилировании под склад объектов, которые находятся в распоряжении сельскохозяйственных предприятий и организаций.

Уменьшение спроса специалисты ИЦКН объясняют еще и тем, что крупные иностранные компании в последнее время отдают предпочтение аренде, тогда как год-два назад интересовались преимущественно приобретением складов в собственность. Что же касается крупных белорусских фирм, которые еще год назад активно искали возможность купить складские объекты площадью более 500 кв. м, то они, по всей вероятности, либо уже приобрели нужную недвижимость, либо решили строить свои склады.

По некоторым данным, сегодня строительство складского объекта на "собственном" земельном участке обходится в 100-150 USD/кв. м. На вновь выделенном, с учетом платежей за городскую инфраструктуру и права аренды, — в пределах 250-300 USD/кв. м. Примерно во столько же обходится покупка готовых объектов.

Для сравнения: в Москве цена покупки одного квадратного метра во вновь возведенном или реконструированном складском помещении составляет в среднем 1.000-1.300 USD. А себестоимость их строительства в зависимости от класса оценивается на уровне 400-600 USD/кв. м без учета стоимости земли. Московские риэлтеры считают, что уровень цен "перегрет" из-за скудного предложения. Цены на право аренды земельных участков для складской застройки, расположенных в прямой доступности от крупных магистралей в радиусе до 35-40 км от МКАД, колеблются в диапазоне 300-600 USD/га.

В то время как спрос на покупку минских складов уменьшился, спрос на аренду увеличился примерно в два раза. "Если в мае прошлого года к нам ежемесячно поступало 15-20 заявок, то теперь — 30-35. Причем спрос увеличился за счет складских помещений площадью менее 500 кв. м", — пояснил директор "Твоей столицы".

Характерная особенность рынка аренды складских помещений в Минске — это то, что требования арендаторов растут быстрее, чем возможности арендодателей. Клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг: например, ведение учета, погрузочно-разгрузочные услуги и прочее. Кроме того, арендаторы предпочитают снимать многопрофильные помещения в комплексе: склад, офис и производство в одном месте. Это хоть и стоит дороже, но оказывается выгоднее с точки зрения структуры затрат: нет временных и транспортных издержек.

Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуются складами площадью от 80 до 100 кв. м, крупные торгово-производственные предприятия — складскими комплексами с хорошими подъездными путями и необходимым складским оборудованием.

При этом арендаторы не слишком требовательны к географическому положению склада. Привлекательность объектов в данном случае оценивается по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. В первую очередь это близость к транспортным магистралям. Поэтому все больше заявок поступает на аренду помещений за чертой города, в ближайшем пригороде (не более 10 км от города). Отсюда фуры быстро и беспрепятственно могут уйти в любом направлении.

Всплеск спроса на помещения, расположенные непосредственно за чертой города, легко объясним. Цены на аренду и покупку там примерно на 25-30% ниже, а инфраструктура не менее развита, чем в столице.

Что касается предложения складов в аренду, то по-прежнему большинство имеющихся помещений — это переоборудованные производственные площадки. Основное предложение подобных объектов поступает от предприятий (заводов и фабрик). Как правило, они владеют ныне пустующими складами и простаивающими цехами и предлагают эти площади в аренду. Но, к сожалению, эти объекты в большинстве своем не подходят для специализированного использования. Они зачастую не отвечают минимальным современным требованиям, не оборудованы специальными погрузочно-разгрузочными рампами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопасности и т. д. Да и удобные подъездные пути имеются далеко не всегда.

На рынке не хватает как обычных складов, так и специализированных, например холодильных помещений. Основной проблемой является существенный недостаток складов, отвечающих современным требованиям санитарии. Существующий спрос на специализированные склады пока еще частично удовлетворяют бывшие плодоовощные и ведомственные базы. Часть подобных сооружений оборудована даже спецкамерами, поддерживающими надлежащий температурный режим для хранения, например, пищевых продуктов или медицинских препаратов. Но и среди таких специализированных объектов лишь единицы в полной мере отвечают необходимым стандартам по температурному режиму, влажности воздуха, условиям обслуживания, ряду других критериев.

Само собой разумеется, дефицит предложения способствует росту арендных ставок. Если год назад они составляли 3-5 USD/кв. м в месяц, то сейчас — 3-5 EUR. Для сравнения: максимальный уровень ставок в Москве уже превышает 170-180 USD/кв. м в год за помещения, отвечающие международным стандартам, — класс "А" (заметим, что у нас таких складов вообще нет и даже нет еще соответствующей классификации). Арендные ставки за помещения более низкого качества (класс "В") колеблются в пределах 120-160 USD/кв. м в год. В классах "С" и "D" (переоборудованные цеха, ангары и подвальные помещения) средние ставки составляют от 60 до 110 USD/кв. м в год.

Заметим, что на минском рынке такие объекты составляют около 80% предложения, и за них просят около 45-60 USD/кв. м в год. То есть, считает В. Давидович, арендные ставки явно завышены.

По его словам, они сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров, к сожалению, не существует. В условиях дефицита качественных складских помещений важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора.

Нельзя не сказать еще об одной весьма важной тенденции, которую, безусловно, следует считать положительной: предложение складов расширилось за счет услуг по ответственному хранению. Это одно из новых направлений на рынке складских помещений. И спрос на такие услуги имеет положительную динамику.

Если владельцы бизнеса не желают нести затраты по найму обслуживающего персонала, на приобретение оборудования и технических средств для складирования товаров, а предпочитают осваивать новые рынки без капитальных вложений на создание собственного складского хозяйства, то идеальным решением становятся склады ответственного хранения. В этом случае сезонный характер спроса не приведет к росту удельных складских затрат, так как при ответственном хранении не приходится платить за неиспользуемую площадь и содержание лишней складской инфраструктуры, в любой момент можно поменять место и объем складирования.

Сегодня уже около 20-25% заявок в общем объеме спроса на складские помещения приходится именно на склады ответственного хранения. Правда, пока интерес ограничивается небольшими площадями — до 100-300 кв. м.

Реагируя на спрос, некоторые белорусские компании уже начали строить склады с целью оказания комплекса услуг по ответственному хранению. Это направление, кстати, в последние несколько лет получило активное развитие в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах. Интерес обусловлен развитием крупных торговых сетей, центров, увеличением товарооборота, постепенным изменением предпочтений ряда компаний в пользу выделения особо затратных и непрофильных процессов на внешнее обслуживание (аутсорсинг).

Специалисты АН "Твоя столица" прогнозируют рост спроса на склады ответственного хранения. Также не исключено, что традиционная аренда будет постепенно преобразовываться в услугу ответственного хранения для тех же самых клиентов по взаимной договоренности. В то же время прогнозируется увеличение спроса (со стороны как арендаторов, так и потенциальных собственников) на небольшие — до 500 кв. м — объекты. Что касается цен и арендных ставок, то тенденция к их росту тоже сохранится, что обусловлено невозможностью в быстрые сроки устранить имеющийся дефицит предложения качественных складов.

Наши новости
Эксперт: «Развиваться в регионы – это норма, в про...
05.06.2018 , Управление проектами
Владимир Давидович: Рынок недвижимости ждет измене...
5 февраля риэлтеры отмечают свой профессиональный праздник. По случаю этой дат...
04.02.2018 , Купля-продажа жилья
Будущее рынка недвижимости Беларуси обсудили на ко...
Ситуация на рынке жилья и перспективы ее развития обсуждались на конференции «Но...
07.12.2017 , Купля-продажа жилья
«Народная марка» назвала лучшее агентство недвижи...
1 декабря в Национальной библиотеке Республики Беларусь состоялось вручение нагр...
04.12.2017 , Купля-продажа жилья
Рынок недвижимости в третий раз наградил лучших!
Вчера, 15 июня, рынок недвижимости уже в третий раз наградил лучших! В торжестве...
16.06.2017 , Купля-продажа жилья
Владимир Давидович: В армии офицеру есть с бойцами...
О том, как служба в советской армии помогает делать бизнес, о необходимости точн...
25.05.2017 , Купля-продажа жилья
Лидер рынка — «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ...
Быть лидером на рынке, более того — стоять у истоков его формирования и уже 21 г...
21.04.2017 , Купля-продажа жилья
Рынок коммерческой недвижимости нащупал дно. Впере...
Руководитель группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» Владимир Давидович рассказал о с...
21.03.2017 , Коммерческая недвижимость
«ТВОЯ СТОЛИЦА» - риэлтерская компания №1
9 декабря организаторы престижной международной премии «Выбор года» вручили нагр...
13.12.2016 , Купля-продажа жилья
Путеводитель по бизнес-центрам – новый подход к по...
Избыток офисных площадей, образовавшийся в Беларуси в последние годы, заставляет...
02.12.2016 , Коммерческая недвижимость
Все новости