Покупатели привыкают к ценам

Затишье на рынке офисных площадей, наблюдавшееся в Минске в январе — марте текущего года, в последние месяцы сменилось всплеском активности потенциальных покупателей. Одновременно вмешательство властей в деятельность торговых центров послужило толчком к увеличению предложения на продажу аналогичных строящихся объектов.

Автор: Елизавета Булатецкая

По оценкам Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", число заявок на покупку офисных помещений в строящихся и уже готовых бизнес-центрах и административных зданиях с апреля увеличилось более чем в два раза. Стало очевидным, что покупателей уже не пугают сложившиеся к началу года цены.

"Надеясь, что выросшие за прошлый год цены — явление временное, что их рост остановится и пойдет вспять, покупатели заняли выжидательную позицию. Но их надежды не оправдались. Себестоимость строительства растет (только за январь — май рост индекса цен на строительно-монтажные работы составил около 7%), а заказчики вряд ли будут продавать построенное себе в убыток. Поэтому после некоторых раздумий, привыкнув к мысли о неизбежности роста цен, потенциальные покупатели снова занялись поиском подходящих объектов. Правда, предложение с начала года не только не расширилось, но даже сузилось", — пояснил директор АН "Твоя столица" Владимир Давидович.

По словам специалиста, сложившийся дефицит предложения, в частности, на рынке долевого строительства офисных объектов класса "А" и "В", будет иметь место, как минимум, до февраля-марта следующего года. Именно к этому времени некоторые фирмы-заказчики планируют получить соответствующие разрешения и приступить к строительству бизнес-центров и административных зданий, которые сегодня находятся в стадии проектирования. Правда, эти объекты, в отличие от продаваемых сегодня, скорее всего, поступят в продажу по более высоким ценам.

Поэтому в "Твоей столице" рекомендуют не откладывать приобретение строящегося офиса на более поздний срок. "В условиях дефицита предложения ожидание может быть чревато, потому что цена квадратного метра в процессе строительства в зависимости от ликвидности объекта может увеличиться на треть", — заметил В. Давидович. В среднем же, по прогнозам специалистов Информационного центра, до конца года удорожание составит процентов 7-10. "Покупатель только начал привыкать к новым ценам. Поэтому их дальнейшее взвинчивание может привести к тому, что число сделок резко уменьшится, как это было в начале года", — пояснил В. Давидович.

Произошли изменения и в структуре спроса на офисные объекты. В конце прошлого — начале нынешнего года, когда отмечалось временное снижение активности покупателей, примерно 80% заявок приходилось на офисы площадью до 80 кв. м. Теперь же они делят по популярности первое и второе место с объектами площадью от 100 до 150 кв. м, которые как раз и явились основными "виновниками" двукратного увеличения спроса.

Наблюдается также увеличение активности со стороны покупателей из числа российских фирм. После некоторого затишья они снова проявляют интерес к инвестированию в строящиеся административные здания и бизнес-центры с целью последующей сдачи в аренду готовых офисов.

Что же касается рынка торговых объектов, то он в последнее время более спокоен, нежели рынок офисных площадей. С начала года количество заявок, ежемесячно поступающих от потенциальных покупателей, увеличилось примерно в 2,5 раза. Причем основной рост пришелся на февраль — март (двукратное увеличение), в апреле не произошло никаких изменений, в мае прирост спроса составил около 50% по отношению к январю.

Такая динамика обеспечена в первую очередь благодаря активности российских фирм — так называемых "сетевиков", владеющих сетью продуктовых магазинов и имеющих намерение расширять свою деятельность в белорусской столице. Их интересуют площади в пределах 1.000 кв. м, но чаще — около 500 кв. м. При этом скачок спроса в начале года специалисты "Твоей столицы" объясняют тем, что такие фирмы стараются заниматься приобретением торговых объектов в зимне-весенний период. Лето и первая половина осени уходят на капремонт и оборудование купленных площадей и подготовку к их открытию. Поэтому есть вероятность, что в ближайшие месяцы активность "сетевиков" несколько снизится.

А в связи с ожидаемым увеличением предложения на рынке долевого строительства торговых объектов можно предположить, что цены в этом секторе рынка коммерческой недвижимости могут на какое-то время приостановиться.

Дело в том, что покупка или строительство площадей в торговых и торгово-выставочных центрах с целью сдачи в аренду резко потеряла свою актуальность. Те, кто уже ввязался в такое строительство, пересматривают свои планы в пользу продажи ставшей в одночасье проблематичной недвижимости.

Как известно, в соответствии с Указом от 24.03.2005 г. № 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства", владельцы торговых мест Минска (как, впрочем, и других городов) должны перезаключить до 1 июля договоры с предпринимателями-арендаторами по новым арендным ставкам. В Минске в рамках реализации указа было принято решение Мингорисполкома "О согласовании повышающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы", которое касается торговых мест на более чем 40 рынках и торговых центрах столицы. То есть собственники этих объектов уже не могут самостоятельно определять, по каким ценам сдавать свои площади.

В результате перечисленных мер, как сообщают официальные источники, размер арендной платы за торговые места повсеместно снижен, и в некоторых случаях снижение составило до 50%. Например, арендная ставка в столичном торговом центре "Паркинг" уменьшилась со 186 до 105 EUR в месяц. К слову, в настоящее время в Минске насчитывается около 23 тыс. торговых мест, из которых порядка 5 тыс. свободны. Ожидается, что эти свободные места займут те арендаторы, которым прежние ставки были не по карману.

А как себя чувствуют в такой ситуации собственники торговых объектов, думается, объяснять не надо.

Само собой, те из застройщиков-заказчиков, чьи объекты еще строятся, уже не хотят в будущем обременять себя малорентабельной недвижимостью. Там, где есть возможность разбить торговую площадь на отдельные объекты недвижимости, строящаяся собственность предлагается по частям, где нет такой возможности — ведется поиск крупного покупателя.

По мнению специалистов, вмешательство властей в ценообразование на рынке аренды торговых центров может также подтолкнуть заказчиков к пересмотру подходов к проектированию аналогичных объектов.

Сегодня принцип проектирования заключается в том, чтобы "нарезать" большие торговые залы, в которых будут выделены площади для мелких торговцев. Такой торговый зал можно продать только целиком, что проблематично из-за недостатка богатых покупателей, тогда как отдельные торговые места для продажи не подходят, они предназначены для сдачи в аренду. Поэтому чтобы сделать торговый центр более продаваемым, нужно предусмотреть в нем разбивку на отдельные магазинчики. А значит, те торговые и торгово-выставочные центры, которые еще только проектируются, заказчикам придется перепроектировать. Также не исключено, что кто-то из них вообще пойдет на перепрофилирование будущего объекта или попросту откажется от затеи.