Офис на бис
На минском рынке офисной недвижимости в настоящее время сложилась уникальная ситуация: в эксплуатацию еще не введено ни одного нового бизнес-центра, но два года, прошедшие с начала строительства первого из них, разительно изменили правила игры и ставки.
Автор: Ольга Микша
К сентябрю 2003г., когда началось строительство первых двух крупных бизнес-центров - «Капитал» и «Немига-сити», многие компании задумались о приобретении офисных помещений в собственность. К такому решению подталкивали не только стабильное положение на рынке и перспективы развития, но и чисто экономические факторы.
Напомним, в конце 2002г. коэффициенты ставок арендной платы для многих субъектов хозяйствования были пересмотрены, в результате чего аренда для них стала слишком болезненной. Поэтому когда на рынке появились первые предложения современных офисов, спрос на них оказался близким к ажиотажному. Это резко подстегнуло цены, однако радость застройщиков была недолгой: уже к лету прошлого года активность на этом сегменте рынка спала, а цены остановились. По оценкам специалистов, с одной стороны, это произошло в результате расширения предложения: вслед за первыми двумя бизнес-центрами о начале строительства заявили еще около десятка застройщиков; с другой - к белорусской недвижимости неожиданно потеряли интерес богатые российские инвесторы, а просторные офисы выкупали, как правило, именно они.
Осенью, с началом сезона деловой активности, цены на офисы снова пошли вверх. По данным мониторинга Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) агентства «Твоя столица», конец 2004г. ознаменовался преодолением психологического барьера-максимума: офисы класса «В» предлагали по $800-850 за кв. м, класса «А» - до $1200. Период привыкания продлился около трех месяцев, но уже к началу сезона отпусков в текущем году количество заявок на покупку выросло вдвое по сравнению с обвальным январем. По словам гендиректора агентства «Твоя столица» Владимира Давидовича, опускаться цены вряд ли будут: «Сейчас на рынке недвижимости основной принцип такой: берут - цены повышают; не берут - просто держат». Шестерка системообразующихКак показывает мониторинг ИЦКН, с марта по сентябрь т.г. цены на офисы в среднем выросли на 10-15%. Это повышение не связано с какими-то экстраординарными факторами, к нему привели традиционные причины: рост себестоимости строительства, удорожание по мере приближения к финалу и сезонный скачок.
Из шести бизнес-центров, находящихся в разной степени готовности, в наибольшей степени выросли цены на офисы в «Капитале» на пересечении ул. Некрасова-Карастояновой, который начинал строиться самым первым. Однако тут рост обусловлен перепродажами площадей собственниками на вторичном рынке - уже с отделкой. В результате с марта цены выросли здесь на 27%. Очевидно, тот же сценарий ждет и «Немигу-сити». Как отмечают специалисты, все офисы здесь распроданы, и наблюдается значительный интерес со стороны покупателей вторичного рынка.
Цена кв. м в «Виктория Плаза» (ул. Платонова), находящейся в середине строительного цикла, за полгода выросла на 17%. Близится к сдаче «Александров Пассаж» на пересечении пр-та Независимости и ул. Филимонова, за это время он прирос в цене на 15%. Более скромное подорожание связано с продажей значительных площадей на начальных стадиях строительства, а также более высокой начальной ценой кв. м. Среди бизнес-центров «Александров Пассаж» сейчас предлагает самые дорогие офисы - по $2500 за кв. м с отделкой.
«Инфо» по ул. Пономаренко, который планируется сдать в первом квартале 2006г., по сути, находящийся на финишной прямой, прирос за полгода на 17%. Расположенный в более выгодном месте и отличающийся более удачной планировкой центр «Европа» по ул. Сурганова, который в марте выставлялся на $50 за кв. м дороже «Инфо», прирос за это же время в цене на 22%.
Во всем мире, а теперь и в Минске, бизнес-центры строят не только в историческом центре города, но и за пределами первого кольца - при условии расположения на одной из главных транспортных артерий.
Погоду на рынке долевого строительства офисной недвижимости в Минске делают именно эти объекты. Кроме них в городе возводится еще чуть более десятка зданий, позиционирующих себя как административные и бизнес-центры.
В настоящее время площади там предлагаются от $750 за кв. м (ул. Воронянского) до $1200 (ул. Интернациональная). Заметно дороже других продается двухэтажный торгово-офисный центр, строящийся на пересечении ул. Куйбышева и Хоружей: здесь кв. м предлагается по $2500, но количество метров весьма ограничено - общая площадь объекта чуть более 1,2 тыс. кв. м. Все эти центры планируются к вводу в эксплуатацию в 2006-07гг. Приятная неожиданностьРынок недвижимости не обходится без парадоксов и сюрпризов. К числу первых можно отнести два офисных здания, строительство которых ведется без всякого рекламного сопровождения. У будущего бизнес-центр по ул. Интернациональной, где цена кв. м заявлена в $1200, а ввод в эксплуатацию - в конце текущего года, еще не возведен каркас здания. Центр на ул. К.Цеткин выставил цену на свои площади в $1350 за кв. м, но активности в продажах не проявляет.
Сюрприз, напротив, связан с повышенным комфортом и широкими возможностями для владельцев. Ими смогут воспользоваться будущие собственники бизнес-центра «Порт», который в октябре текущего года начинает строиться на пересечении пр-та Независимости и ул. Шафарнянского. Это разноуровневое 4-10-этажное здание общей площадью 30 тыс. кв. м, где к продаже будут предлагаться изолированные офисные блоки пяти типов площадью от 40 до 2 тыс. кв. м. При этом даже самые маленькие офисы будут иметь собственный санузел и кухню. «Порт» стал первым в Беларуси проектом бизнес-центра, где в цокольном этаже предусмотрены склады для торговых компаний площадью от 50 до 400 кв. м. Сейчас, на начальном этапе строительства, кв. м в центре предлагается по $890-1030. Срок ввода в эксплуатацию - осень 2007г.
Как отмечают специалисты, за прошедшие два года покупатели офисной недвижимости стали весьма разборчивы. «Мало кто хочет «жить в проектном институте», - сказал Давидович. В этой связи специалисты прогнозируют, что в процессе дальнейшего насыщения минского рынка спрос будет склоняться к наиболее комфортным офисным зданиям, и именно им станут отдавать приоритет застройщики.
