Владимир Давидович: «Надо сразу проектировать торговый центр, а не ярмарку»

Коммерческая недвижимость , 27.02.2006 12:00:00

Местный шопинг, представляющий собой толчею в узких проходах множества павильончиков, вряд ли может считаться антистрессовой терапией. В обществе крепнет желание делать покупки с комфортом. О том, когда же отечественная розница сможет предложить покупателям удобные торговые центры, корреспонденту «БелГазеты» рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ.

Автор: Ольга Микша

Местный шопинг, представляющий собой толчею в узких проходах множества павильончиков, вряд ли может считаться антистрессовой терапией. В обществе крепнет желание делать покупки с комфортом. О том, когда же отечественная розница сможет предложить покупателям удобные торговые центры, корреспонденту «БелГазеты» рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ.

- Каким главным параметрам должен соответствовать современный торговый объект?

- Сам по себе формат торгового центра очень зависит от его местоположения и того, на каком этапе развития находится розничная торговля в целом. Когда мы говорим, что торговые центры должны быть с правильной планировкой и большими красивыми магазинами, это идеальная ситуация, которую всегда скорректирует действительность. Например, ТЦ «Импульс» расположен в таком месте и имеет такую концепцию, которая позволяет ему работать с максимальной эффективностью. Если его прямо сейчас переделать в большие магазины с более дорогими товарами, очевидно, что экономическая эффективность снизится. Такие последствия будут обусловлены недостаточной развитостью ритейла в Минске и все еще не очень высокой платежеспособностью населения.

В целом я бы выделил пять основных форматов, в которых сегодня существует белорусская розничная торговля: «универмаги» - магазины социальной направленности с товаром преимущественно отечественного производства; «вещевые рынки» - то же, только с импортным товаром; «вещевые рынки под крышей» - то же, но немного дороже; «торговые центры» типа «Зеркала», «Европы» - рассчитаны на более обеспеченных покупателей, что проявляется в больших площадях, в определенном дизайне; последняя категория - «бутики».

- Преобладает не самый удобный шопинг…

- Это еще раз подтверждает тезис о том, что мы пока не можем позволить себе много тратить на непродовольственные товары. А отечественный ритейл сейчас не имеет возможности создавать ТЦ европейского формата. Мы должны созреть до того, когда у нас либо появится развитая зарубежная сеть, либо наши предприниматели, имеющие собственные небольшие сети (правильнее - несколько магазинчиков), подрастут для нового формата торговли.

Например, в России и на Украине застройщик ищет факторы, которые сделают его объект привлекательным для будущих продавцов, и условия застройщикам стали диктовать серьезные сетевые компании. Во-первых, потому, что у них есть выбор среди ТЦ, а во-вторых, застройщик сам заинтересован в привлечении в свой центр такого собственника: с одной стороны, он привлечет покупателей, с другой - заставит других подтянуть уровень.

У нас же конкуренции между ТЦ фактически нет, поэтому застройщики опасаются только того, что работать точно не будет. Например, если ТЦ площадью 10 тыс. кв. м будет расположен в спальном районе, там точно нельзя делать магазины с дорогими товарами. Соответственно, надо ориентироваться на невысокую ставку арендной платы.

- Какие аспекты надо учитывать при планировании работы ТЦ на долгосрочную перспективу?

- Важнейший момент - надо сразу проектировать торговый центр, а не просто ярмарку. Потом надо определиться с его наполнением. Обязателен «якорь» в виде продовольствия: в зависимости от площадей, это может быть мини-, супер- или гипермаркет (это в случае, если общие площади превышают 30 тыс. кв. м). Желателен развлекательный комплекс: очевидно, что возможность развлечься в будущем будет привлекать потребителей в ТЦ. Это связано с постепенным изменением представления о совершении покупки: она уже не тяжелая обязанность, а отдых.

Важный момент: сочетание этих функций на нынешнем этапе не должно быть масштабным. В Беларуси все еще небольшой товарооборот, вследствие чего слишком просторный торговый зал просто нечем будет заполнить. Сейчас это приводит к тому, что один хозяин будет брать в таком центре несколько торговых точек с одинаковым ассортиментом. Кроме того, каждый предприниматель рассчитывает, сколько товара ему нужно продать, чтобы отработать аренду. Обычно это соотношение - товар стоимостью $1 тыс. на 1 кв. м.

Реально успешно функционировать такие гиганты смогут только после того, как в страну придут иностранные сети со своими товарами, новыми для нашего рынка.

Второй важный момент - рост реальных доходов населения. Когда у нас растет зарплата, растет и товарооборот. Это в свою очередь означает, что желание потратить деньги нужно где-то реализовать: нужно больше торговых мест.

Сейчас в Минске строится торговых центров намного меньше, чем требуется для удовлетворения спроса на рынке, и это позволяет застройщикам диктовать условия. Такая ситуация сохранится еще несколько лет, до насыщения рынка.

- Выходит, сейчас строить современный ТЦ невыгодно даже в расчете на перспективу?

- Современный ТЦ можно адаптировать к изменяющимся условиям рынка. Нельзя сказать, что у нас нет компаний, способных содержать большие магазины, - просто они находятся в неравных условиях, например, с магазинами индивидуальных предпринимателей. Даже при продаже одинакового товара, по одинаковой цене и в равных объемах затраты первых выше, чем затраты вторых.

Поэтому сейчас невозможно ожидать, чтобы владелец ТЦ принял волевое решение и предлагал только крупные магазины, например от 100 кв. м. Но вот когда хозяева маленьких боксов увидят, что покупатель в большинстве своем идет в большой, оснащенный современным оборудованием магазин, потому что ему там удобнее и приятнее делать покупки, это заставит их пересмотреть и свою концепцию.

Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости