Выбирать приходится из того, что есть

Рост спроса, начавшийся в конце января текущего года, коснулся офисных площадей двух категорий — до 20 и от 20 до 35 кв. метров. Эти категории потенциальными арендаторами, направляющими заявки в агентства недвижимости, четко разграничены.

К сожалению, как отметили в Информационном центре коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН “Твоя столица”, объектов, отвечающих таким критериям, очень мало. В основном предложение офисов до 35 кв. м пополняется за счет помещений, которые освобождаются арендаторами. В результате доля заявок, которые могут быть удовлетворены в течение нескольких дней, не превышает 20%. Остальные потенциальные арендаторы вынуждены ждать.

В то же время общее количество желающих снять в аренду офис и число предлагаемых офисов почти совпадают. При этом примерно третья часть объектов в общем объеме предложения либо вообще не пользуется спросом, либо слабо востребована. К этой группе следует отнести помещения, расположенные в подвальных и цокольных этажах, в зданиях, где существует жесткая пропускная система через проходную, в мансардах старых зданий, а также помещения, требующие значительных вложений в их ремонт. Кстати, количество последних так же мало, как и число желающих снимать такие “офисы”.

По словам директора АН “Твоя столица” Владимира Давидовича, поиск варианта выполнения поступившей в агентство заявки ограничивается, как правило, двумя днями. За этот короткий промежуток времени работник фирмы обязан выдать клиенту хотя бы один вариант, соответствующий запросу. Но в идеале, если нет больших проблем с предложением, клиент сможет выбирать из 2-3 объектов. Для этого ведется обработка не только текущей информации о предлагаемых в аренду площадях, но также обзваниваются все арендодатели, которые в предыдущие полгода-год сдавали помещения. Поскольку вся информация сохраняется в базе данных и систематизирована, найти нужное количество адресов и обзвонить арендодателей не представляет большого труда.

В структуре спроса на малогабаритные офисы примерно 20% приходится на арендаторов, которые не имеют никакого помещения. Причем им в условиях дефицита иногда приходится соглашаться на то, что есть, даже если предлагаемое помещение далеко не в полной мере соответствует желанию. Остальные 80% — это арендаторы, которые ищут возможности увеличения площадей либо улучшения условий. Эта категория более разборчива и чаще всего готова ждать поступления нужного объекта. И в конечном итоге, как утверждают специалисты ИЦКН, такой вариант находится.

Как правило, при выборе подходящего объекта потенциальный арендатор принимает во внимание четыре основных показателя. Главным из них является арендная ставка. На втором месте — узнаваемость объекта, то есть местоположение, транспортная и пешеходная доступность. Третий по важности критерий — это уровень телефонизации. Для потенциального арендатора важно наличие в офисе хотя бы одной выделенной телефонной линии с возможностью получения дополнительного коммерческого номера, что сегодня обходится примерно в 840 тыс. BYR. И четвертым важным показателем является парковка. К примеру, если арендатору приходится выбирать между престижным местом, но с проблемной парковкой и малопрестижным, но с высокой обеспеченностью парковочными местами, то предпочтение, конечно же, отдается первому варианту.

Остальные требования менее существенные. Мало влияет на выбор и состояние самого помещения, потому что почти все помещения, поступающие на рынок аренды, не требуют больших капитальных вложений: как правило, ремонтные работы ограничиваются чистовой отделкой помещений, что требует небольших затрат.

Несколько слов об арендных ставках. Если цены на покупку более динамичны, то арендные ставки растут значительно медленнее. Потому что они были завышены изначально и в случае их дальнейшего повышения арендодатели потеряют часть клиентов. Кстати, нельзя не отметить, что из-за высоких арендных ставок все больше бизнесменов предпочитают приобретать офисы в собственность. Арендой довольствуются преимущественно начинающие фирмы и те, кто не имеет свободных средств для покупки недвижимости. Причем если приходится выбирать между частным и госсектором, то предпочтение отдается первому. Но поскольку выбор объектов, находящихся в частной собственности, по-прежнему ограничен, арендаторы вынуждены снимать помещения у государственных организаций.

Минимальные базовые арендные ставки на офисы, расположенные в центре и вблизи транспортных развязок (класс “В”), находятся в пределах от 15 до 23 EUR/кв. м, независимо от состояния помещения (исключение могут составлять площади, отличающиеся плачевным состоянием). Это без учета коэффициента перевода и без коммунальных платежей. Затраты на коммунальное обслуживание составляют в среднем 1,5-2,5 EUR из расчета на один квадратный метр арендуемой площади. Но может быть как больше, так и меньше.

Аренда офисов за пределами городского центра и основных транспортных развязок, в далеко не новых зданиях (“С”) обходится в 10-20 EUR/кв. м, опять же без учета коэффициентов перевода и без коммунальных услуг. Можно снять помещение и дешевле 7 EUR/кв. м, но оно не всегда устроит клиента, так как будет находиться в неудобном месте и требовать больших затрат на капремонт. Помещения класса “А” (в новых бизнес-центрах и административных зданиях) предлагаются в аренду по ставкам от 20 до 35 EUR/кв. м.

Для сравнения: стоимость аренды офисов класса “С” в Риге в феврале текущего года не превышала 7,5 EUR/ кв. м с учетом затрат на обслуживание. Офисные помещения класса “А” предлагались по 16-20 EUR/кв. м, класса “B” — по 7-15 EUR/кв. м. При этом в некоторых новых административных зданиях класса “В” помещения сдаются в аренду за 10-12 EUR/кв. м — это вместе с расходами на обслуживание. В ныне строящихся бизнес-центрах такого же класса, которые будут сданы в текущем году, арендные ставки планируются в размере 15 EUR/кв. м плюс 2,5-3 EUR/кв. м за обслуживание.

В Москве средняя арендная ставка по всем офисным помещениям сегодня составляет около 32 EUR/кв. м в месяц, в группе офисов классов “В” и “С” — около 28-29 EUR/кв. м. Причем московские эксперты полагают, что цены на рынке в данном секторе недвижимости стабилизировались и в дальнейшем их существенное повышение маловероятно.

Приведенные данные лишний раз показывают, что арендные ставки на минские офисы достаточно высоки, но, похоже, снижаться не собираются. На интернет-сайтах уже появились объявления о сдаче в аренду небольших офисных помещений в центре Минска по 36-40 EUR/кв. м. Того и гляди, минские офисы обойдут московские по ставкам. В этом случае арендаторам придется либо изыскивать деньги на приобретение помещений в собственность, либо уповать на чудо встречи с дешевым вариантом аренды. А куда денешься — работать же как-то надо.