Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Методика классификации бизнес-центров в г.Минске

Коммерческая недвижимость , 04.12.2006 12:00:00

Соответствие бизнес-центра тому или иному классу влияет на его инвестиционную привлекательность и размеры арендных ставок.

«Твоя столицаконсалт» усовершенствовала методику классификации объектов административного назначения, впервые примененную три года назад. Поводом для пересмотра послужил ряд изменений, произошедших в последнее время на рынке офисной недвижимости: появление новых объектов, качественные изменения в структуре спроса, заинтересованность иностранных компании в реализации крупных проектов в данном сегменте рынка.

Автор: Елизавета Булатецкая

Сегодня корреспондент «БР» беседует с одним из авторов методики – руководителем Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрием Поповым.

-- Юрий Николаевич, в чем основное отличие новой методики от прежней?

-- Усовершенствованный вариант позволяет делить бизнес-центры и административные здания, в зависимости от качественных характеристик, на три основных класса – А, В и С. Каждому классу соответствует определенное количество баллов (максимальное количество – 900). Все характеристики зданий объединены в группы, каждой из которых, в зависимости от значимости для потенциальных потребителей, соответствует определенное количество баллов. Собственно, то же было и в предыдущей методике. Но при ее доработке мы пересмотрели значимость показателей, что сделано с учетом существующего качества спроса на офисные помещений. В частности, в связи с тем что в Минске еще нет ярко выраженных бизне-районов, усилили значение такого показателя, как обеспеченность района расположения бизнес-центра транспортной инфраструктурой.

Также существенно увеличили влияние паркинга на классность объекта. Пересмотрели такое понятие, как отделка. Например, если раньше, отделка была слишком задетализирована, то теперь мы этот показатель несколько укрупнили, опять же с учетом требований потребителей, и уменьшили максимальное количество баллов. При этом понизили балльность социально-общественной инфраструктура внутри объекта. А наличие, например, в бизнес-центре, объекта розничной торговли площадью более 500 кв. м с разбивкой этого объекта по принципу мелкой нарезки торговых площадей, размывает бизнес-среду и соответственно понижает классность объекта. В то же время плюсом является наличие демонстрационных залов (экспозон), где могут устраиваться автосалоны или демонстрироваться продукция фирм, офисы которых расположены в бизнес-центре.

Кроме того, для оценки местоположения, мы разбили город на три зоны: в пределах первого кольца, между первым и вторыми за пределами второго кольца. Одновременно снизили значение престижности района, но включили дополнительно такой фактор, как положение относительно главных магистралей – проспектов Независимости и Победителей. Если объект расположен в шаговой доступности от одного из указанных проспектов, он получает дополнительно к базовым баллам по местоположению еще 30%. Вполне возможно, что в последующем к этим показательным магистралям добавятся проспект Держинского, когда он будет перестроен в соответствии с генпланом, а также Партизанский проспект или его часть.

-- Повлиял ли новый подход в оценке на классность наиболее значимых уже построенных и строящихся бизнес-центров?

-- Да, безусловно. Сделав оценку около тридцати объектов, в том числе и находящихся на стадии проектирования, мы пришли к выводу, что только 4 бизнес-центра соответствуют классу А, из которых лишь один действующий. При этом некоторые объекты, которые ранее позиционировались как класс А, оказались в классе В и даже С. Причем в большинстве случаев решающую роль в снижении или повышении уровня классности сыграл такой показатель как обеспеченность транспортной инфраструктурой. Некоторые объекты потеряли баллы из-за недостаточно выразительной архитектуры, нехватки парковочных мест. В своих оценках мы могли где-то ошибиться в параметрах технического оснащения из-за недостатка данных, но по остальным показателям подход был достаточно объективен. Поэтому по мере поступления дополнительной информации какие-то объекты могут переместиться на ступеньку выше или ниже.

-- Как могут воспринять участники рынка и в первую очередь собственники объектов предложенную вами классификацию? Ведь не исключено что кому-то из их них ваши подходы не понравятся.

-- С нашей методикой может ознакомиться каждый желающий.

Замечу также, что методика не является бесспорной. И мы готовы к конструктивному диалогу для выработки более оптимальных критериев отнесения офисных зданий к тому или иному классу. Но в том что такая методика нужна, нет никаких сомнений. Она может послужить основой для формирования ставок арендной платы в дальнейшем на объекты недвижимости, как это делается во всем мире. Минский рынок офисной недвижимости вступил в первую фазу формирования и есть необходимость установить некий порядок и правила игры, что в первую очередь важно потенциальным арендаторам и покупателям офисных помещений.

К примеру, проанализировав динамику цен на рынке за последних пару лет и сопоставив с результатами своей оценки, мы пришли к выводу, что арендные ставки и цены продажи в некоторых административных зданиях не соответствовали рыночным и как следствие собственник либо не дополучал доход, либо его объект «зависал». Но в случае применения методики при формировании тех же арендных ставков этот недостаток мог бы быть устранен. Например, можно было установить свои ценовые пределы для объектов разного класса. К примеру объекты класса А находятся в таком-то ценовом диапазоне, В – в таком–то и т.д. Но когда этой классификации нет, то покупателям (арендаторам) довольно сложно ориентироваться на рынке. В итоге, обещанная доходность от вложения в приобретение офиса в таком бизнес-центре, например, на стадии строительства, может оказаться на поверку на много ниже.

Также не следует сбрасывать со счетов, что представленная методика – это еще и ориентир для потенциальных застройщиков (инвесторов). Ее применение дает возможность определить, какими качественными характеристиками следует наполнить будущий объект, чтобы получить максимальный эффект от его реализации.

Само собой, сегодняшний вариант методики через какое-то время претерпит изменения – в связи с развитием рынка коммерческой недвижимости, внедрением новых строительных материалов и технологий, улучшением существующей инфраструктуры города, повышением качества спроса на объекты.

Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу