Рост по всем позициям

То, что происходит в последнее время на рынке нежилых объектов, иначе как революцией назвать трудно. Буквально за год рынок преобразился как качественно, так и количественно. Появились объекты нового формата, увеличился спрос, пришли более серьезные инвесторы, выросли цены. И дальнейшее углубление этих тенденций необратимо при любом раскладе, считают специалисты консалтинговой фирмы “Твоя столицаконсалт”.

Автор: Елизавета Булатецкая

Для минского рынка нежилой недвижимости 2006 год был отмечен рядом весьма ярких событий. Первое, что обращает на себя внимание, — это приход новых игроков, и в первую очередь крупных иностранных компаний, заинтересованных в реализации проектов различного назначения: бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов, логистических центров.

Соответственно, вырос спрос на консалтинговые услуги в сфере недвижимости. “Количество заявок на проведение мониторинга рынка, разработку концептуальных предложений по выбору земельного участка для реализации инвестпроектов и функциональному наполнению будущих объектов оказалось несравнимо большим, чем в 2005 году”, — отметил в беседе с корреспондентом “БР” руководитель информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО “Твоя столицаконсалт” Юрий Попов.

Не менее важным событием стало проведение в Минске во второй половине 2006 года международной конференции по инвестициям в белорусскую недвижимость. И то, что в этом мероприятии приняли участие зарубежные инвесторы, консалтинговые фирмы и эксперты из разных стран Европы, лишний раз подтверждает: белорусский рынок нежилой недвижимости вырос и стал представлять интерес для зарубежных игроков.

Рассказывая о конференции, информационным спонсором которой выступила фирма “Твоя столицаконсалт”, Ю. Попов выделил следующий момент: почти все иностранные участники мероприятия были едины во мнении, что сегодня Беларусь, и в первую очередь Минск, имеет такие же перспективы получения выгод от инвестиций в недвижимость, какие имела, например, Польша 8-9 лет назад. Это означает, что вложения средств, допустим, в создание торговых и административных комплексов, логистических центров и развлекательных объектов сегодня и в последующие пару лет дадут через 3-4 года большие прибыли инвесторам.

Предыдущий год положил начало еще одному весьма значимому для рынка коммерческой недвижимости процессу — постепенному выравниванию цен на первичном и вторичном рынках объектов административного назначения. Это явилось следствием того, что долевое строительство дорожало гораздо быстрее, чем вторичные объекты. Наиболее отчетливо данная тенденция проявилась в сегменте офисных помещений. Так, если в 2004 г. готовые офисы подорожали на 30%, то в 2005 г. — на 11%, а в прошлом году рост оказался и того меньше — всего 8%. При этом цены в долевом строительстве интенсивно поднимались в течение трех последних лет: в 2004 г. — на 15-20%, в 2005 г. — на 25-30%, в 2006 г. — на 20-25%.

Нельзя также не отметить, что цены на первичном рынке (долевое строительство) демонстрируют устойчивый рост при одновременном увеличении предложения. Но здесь нет противоречия, считает Ю. Попов, так как для роста цен есть очевидные причины. Во-первых, себестоимость строительства увеличивается. Во-вторых, несмотря на рост количества строящихся объектов, предложение недвижимости нужного качества в офисном сегменте по-прежнему отстает от спроса. И если не произойдет никаких катаклизмов, то эта тенденция сохранится еще года три. То есть в течение этого периода — и в этом единодушны все инвесторы, приходящие на рынок, — можно ожидать серьезных прибылей.

Еще одна особенность — увеличение требований к офисам, причем со стороны не только покупателей, но и арендаторов. Как заметил Ю. Попов, повышается культура организации рабочего места. Все больше бизнесменов стремятся перенести свои офисы из старых административных зданий в бизнес-центры, которые предлагают полный пакет сервисных услуг и оборудованы всеми необходимыми коммуникациями.

В связи с ростом спроса на качественные новые объекты увеличиваются и арендные ставки. Так, за прошлый год они выросли в среднем на 17%, что на 2 процентных пункта больше, чем за 2005 год (в 2004 г. ставки увеличились на 9%). И эта тенденция тоже, как полагает Ю. Попов, сохранится 2-3 года, то есть до тех пор, пока рынок не насытится качественно новыми объектами.

Активно развивался в прошлом году и рынок торговых объектов, что, опять же, связано с приходом новых игроков. Результатом этого процесса стало открытие крупных торговых центров нового формата — в частности, гипермаркетов “Простор” и “Корона”. В нынешнем году будет введен торгово-развлекательный центр нового формата на рынке “Экспобел”. Это весьма серьезная заявка, считает Ю. Попов. Еще один не менее крупный объект нового формата — торговый центр “Глобо”. Современный административно-торговый центр “Покровский” строится в районе проспекта Победителей. В ближайшее время начнется возведение элитного торгового объекта по проспекту Машерова (бывшая ул. Дрозда). Ряд крупных комплексов находится в стадии проектирования. Таким образом, и в секторе торговой недвижимости наблюдается переход на качественно новый уровень.

Положительные изменения произошли также на рынке складских объектов. В ближайшее время откроется два новых логистических центра: один — после реконструкции (в р-не ул. Ваупшасова), второй — построенный “с нуля” (в Новинках). Оба центра, хотя они и небольшие по объему, отвечают современным требованиям логистического сервиса — с рампами, погрузчиками, с продуманной логистикой движения товаров внутри и т. д. И это только начало процесса развития рынка логистической недвижимости. В ближайшей перспективе следует ожидать появления более крупных объектов.

Единственный сектор, который не получил развития в прошлом году, — это сектор производственных объектов. Потому что желающих строить такие объекты — раз-два и обчелся.

Несколько слов о том, что происходит на рынке сегодня. Всплеск цен наблюдается практически во всех сегментах, что обусловлено изменениями в энергетической сфере. Не вдаваясь в подробности, Ю. Попов лишь высказал предположение, что такая динамика может сохраниться еще, как минимум, несколько месяцев, то есть до конца II квартала. И если вследствие повышения цен на энергоресурсы явного ухудшения в экономике не произойдет, то процесс повышения цен, считает специалист, замедлится.

При этом Ю. Попов считает, что как бы ни складывалась ситуация в экономике в целом, развитие рынка коммерческой недвижимости не прекратится. Просто количество перейдет в качество. Истощив запас свободных денег, покупатели станут более взвешенно подходить к выбору объекта, учитывая буквально все — от юридических схем заключения сделки до качества штукатурки на стенах офиса или магазина.

В свою очередь, новые заказчики (а это будут в основном крупные инвестиционные компании, слабые просто не смогут удержаться на рынке) вынуждены будут до мельчайших деталей выверять свои инвестиционные планы и гораздо серьезнее, чем сейчас, подходить к разработке концепции проекта. И то и другое вряд ли можно отнести к негативным моментам, потому что на смену количеству придет качество. Опять же, рост цен если и будет происходить, то прежде всего на объекты современного формата.