От мелкой “нарезки” к мультибрендовым центрам

По мнению руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО “Твоя столица-консалт” Юрия Попова, за последние 15 лет рынок крупных объектов торговой недвижимости прошел несколько этапов развития. В начале 90-х гг. возникли формы неорганизованной торговли (ярмарки и рынки). С 2000 г. все больший вес стали приобретать торговые и торгово-выставочные комплексы мелкой “нарезки” — с торговыми местами и магазинами площадью по 4-12 кв. м. Следующим этапом стало создание торговых центров с якорными супермаркетами (например, “Рига” — 6 тыс. кв. м и “Максимус” — 3,1 тыс. кв. м) и гипермаркеты.

Особенностью развития рынка в течение всего указанного периода являлась медленная эволюция торговых операторов. Для белорусского ритейла характерна низкая доля сетевых операторов в розничном товарообороте. Размер сети среднего ритейлера составлял до недавнего времени 5-10 магазинов, крупнейших — до 20 магазинов. На сегодня более 30% розничного рынка занимают индивидуальные предприниматели. Они же являются основными операторами в действующих торговых центрах. В РБ на рынке промтоваров уже работает несколько российских компаний-сетевиков, например “Спортмастер”, Gloria Jeans, “Евросеть”, Sela. Большую заинтересованность у российских ритейлеров вызывает продовольственный сектор (“Седьмой континент”, “Виктория Групп”, “Патэрсон” и другие).

В целом можно сказать, что этапы развития торговых центров в Беларуси почти один к одному повторяют тенденции, наблюдаемые у наших соседей — России, Украины. Основными из них являются: постепенная концентрация капитала в ритейле, снижение доли неорганизованной торговли, приход международных сетевых операторов на рынок, строительство крупных торговых центров на окраинах городов в соседстве с крупными транспортными развязками, увеличение доли развлекательной части в ТЦ пропорционально росту доходов населения.

Однако в Минске все эти особенности эволюционирования торговых центров до недавнего времени проявлялись с отставанием на 4-5 лет. Но начиная с прошлого года темпы развития торговых центров у нас ускорились, что позволяет надеяться на сокращение временной разницы.

По словам руководителя ИЦКН, в 2007-2010 гг. ожидается появление объектов более современного формата — крупных торгово-развлекательных центров, таких как “Экспобел” (40 тыс. кв. м), Preston Plaza (45 тыс. кв. м), “Глобо” (20 тыс. кв. м), Именно они, по мнению Ю. Попова, станут доминирующими в ближайшие три-четыре года и будут задавать тон на рынке торговой недвижимости. Также получат развитие мультибрендовые* торговые центры, представляющие собой сосредоточение магазинов, специализирующихся на торговле товаров известных мировых марок и работающих на принципах франчайзинга**.

Идея создания центра с брендовыми магазинами впервые будет реализована в ТРЦ “Экспобел”, открытие которого ожидается ближе к лету. Но в отличие от чисто мультибрендовых торговых центров, ТРЦ — это шопинг и развлечения для всей семьи. Мультибрендовый ТЦ, как правило, не предусматривает размещения развлекательных объектов и ориентирован на более узкую целевую аудиторию. “Это чисто шопинг, и мы говорим, что это должен быть центр сосредоточения магазинов с качественными модными товарами для людей в первую очередь со средним достатком”, — уточнил Ю. Попов.

Мультибрендовый ТЦ, (его еще можно назвать новомодным словом “фэшн-центр”) располагается, как правило, в сложившемся общественном центре города в таком месте, о котором уже сформированы представления как о престижном и активно посещаемом. Товарный ассортимент такого объекта состоит преимущественно из одежды, обуви и различных аксессуаров, которые формируют образ модного человека (со средним или выше среднего достатком). “И если мы говорим о технике, которая тоже может продаваться в фэшн-центре, то это должна быть портативная техника: мобильные телефоны, диктофоны, плееры и т. д.”, — пояснил собеседник.

В отличие от ТРЦ, в фэшн-центре якорную функцию выполняет не какой-то один наиболее известный бренд (специализированный магазин, супермаркет или гипермаркет), а сочетание относительно небольших брендовых магазинов, подчиненных единому стилю и привлекающих к себе конкретную целевую аудиторию. Примерами уже известных минским потребителям брендов, которые могли бы занять достойное место в будущих фэшн-центрах, являются “Том Тейлор”, Gloria Jeans, “Терранова”, “Мiлавiца”, “Элема” и другие.

У формата “фэшнцентр” есть и устоявшиеся технические параметры. Так, если исходить из общепринятых стандартов, то общая торговая площадь должна составлять около 10 тыс. кв. м. Применительно же к Минску это может быть 5-7 тыс. кв. м (как, например, ТЦ “Маэстро”), считает Ю. Попов. Оптимальное количество этажей в здании — 2-3. Также должны быть грамотно продуманы вертикальные коммуникации (лифты, эскалаторы, пандусы) в зависимости от концепции центра.

Важно очень тщательно оформить интерьер, чтобы он соответствовал общей идее центра и в то же время не затмевал своими излишествами, а подчеркивал индивидуальность каждого бренда. Здесь нецелесообразно применять слишком дорогие отделочные материалы. Это касается как фасадов, так и входных групп. Площадь магазинов должна находиться в интервале от 50 до 300 кв. м. Потому что 50 кв. м — это тот минимум, который позволяет создать стильный магазин. А 300 кв. м — максимум, позволяющий сосредоточить в торговом центре необходимое количество брендовых магазинов. В случае превышения этого размера необходимо менять концепцию центра. Это уже будет объект несколько иного формата.

В заключение беседы Ю. Попов обратил внимание на то, что по мере появления в Минске новых форматов торговли конкуренция на рынке будет увеличиваться. И чтобы не потерять своего потребителя, требования которого к принципам торговли и ассортименту товаров тоже растут, ныне действующие ТЦ и ТВЦ — представители так называемых первых массовых серий — тоже будут постепенно перестраиваться, что уже имеет место в крупных российских и украинских городах.

* Бренд — торговый знак, обладающий преимуществами в глазах потребителя перед остальными. Мировой опыт показывает, что если у компании есть уникальная ниша и свой круг потребителей, но нет бренда, рано или поздно появятся конкуренты. Можно потерять деньги, кадры, недвижимость, но бренд потерять нельзя, потому что он находится в умах потребителей. Считается, что фирма, не желающая тратиться на свой бренд, обречена кормить чужой.

** Франчайзинг — это такая организация бизнеса, в которой компания (франчайзер) передает независимому человеку или компании (франчайзи) право на продажу продукта под своим товарным знаком. Франчайзи обязуется продавать этот продукт по заранее определенным правилам ведения бизнеса, которые устанавливает франчайзер. В обмен франчайзи получает разрешение использовать имя компании-франчайзера, ее репутацию, продукт и технологии ведения бизнеса.