Летнее ожидание

Спрос на объекты уменьшился вдвое, цены остановились, да и на самих стройках не наблюдается оживления.

Автор: Елизавета Булатецкая

 

В таком состоянии минский рынок долевого строительства коммерческой недвижимости пребывает уже два месяца.

Летний период и в прежние годы характеризовался снижением спроса на коммерческие объекты. Но в нынешнем году оно оказалось более существенным, чем когда-либо, отметил в беседе с корреспондентом "БР" руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий Попов.

Во-первых, существенно сократилось количество потенциальных дольщиков, готовых приобретать объекты стоимостью до 100 тыс. USD. Более крупные инвесторы тоже куда-то пропали. Количество совершаемых еженедельно сделок да и поступающих заявок на поиск объектов можно пересчитать по пальцам одной руки. Причем падение активности наблюдается со стороны не только потенциальных дольщиков и покупателей готовых объектов, но и арендаторов. Достаточно сказать, что объем заявок на аренду нежилых помещений, в частности офисных и торговых, сократился за два летних месяца вдвое.

"Такой спад спроса на рынке нежилой недвижимости мы наблюдаем впервые за последние несколько лет. Вероятно, это связано не только с сезонностью, но и с ожиданием неких перемен, которые могут произойти нынешней осенью", — предположил Ю. Попов. Ведь падение активности, заметил далее собеседник, наблюдается не только в среде потребителей — покупателей и арендаторов. Подавляющее большинство застройщиков сейчас тоже не демонстрируют особого рвения. Темпы строительства объектов снизились. Складывается такое впечатление, что застройщикам либо не за что строить, либо не из чего, либо они, равно как и потребители, тоже чего-то ждут.

"Других причин замедления темпов строительства в самый разгар сезона я не вижу", — сказал специалист. И это, по его мнению, не единичные случаи, а почти массовое явление. Да, объекты строятся, но как-то очень медленно. Естественно, это не может быть не замеченным и потенциальными дольщиками. Они, видя, что заказчики не торопятся строить, не спешат заключать договоры. И это тоже во многом способствует снижению активности со стороны инвесторов.

Сами же заказчики замедление темпов возведения объектов объясняют дефицитом строительных материалов и нехваткой кадров у подрядчиков. Многие из них даже приостановили заключение договоров долевого строительства. На некоторых объектах по-прежнему не сформированы цены. А ряд застройщиков демонстрируют непоследовательность в ценовой политике. Например, сначала предлагается цена 2.500 EUR за квадратный метр, а спустя несколько месяцев — 3.000 USD. Правда, более опытные застройщики ведут себя более стабильно: цена у них подрастает ежемесячно соответственно уровню инфляции или банковского процента, то есть в пределах 1-1,5%.

Что касается спроса со стороны потребителей, то его снижение отчасти может быть вызвано достаточно высокими договорными ценами, с которыми потенциальные дольщики еще не успели свыкнуться. Возможно, часть из них надеется, что цены все же снизятся до уровня, который был в начале года.

Но это маловероятно. Цены в строительстве, хотим мы этого или нет, продолжают расти ежемесячно. Тот же индекс строймонтажа вырос за полгода на 6,6%, а по итогам года прогнозируется прибавка 13,5%, сообщили корреспонденту "БР" в Минстройархитектуры. И это не предел. Ожидается, что в сентябре прогноз придется еще раз пересмотреть в сторону увеличения — возможно, до 15-16%.

По словам Ю. Попова, нынешнее лето, в отличие от прошлогоднего, не изобилует и появлением новых объектов. "То есть если в прошлом году рынок был хоть как-то активен, то сейчас он полностью пассивен. И мы ожидаем, что август будет таким же. Лишь к концу сентября наступит оживление", — считает руководитель ИЦКН.

Учитывая сказанное, наверное, разумно было бы посоветовать потенциальным дольщикам именно сейчас попробовать заключить договор долевого строительства. Потому что в сентябре ажиотаж, наблюдавшийся в конце прошлого и начале нынешнего годов, может повториться. И тогда уже сложно будет торговаться. Сегодня цена находится в среднем на уровне 2 тыс. USD за квадратный метр без отделки. Меньше она уже не будет в любом случае. Вопрос лишь в том, как долго она еще сохранится на таком же уровне. Что касается объектов по 3 тыс. USD/кв. м, то они сегодня пока не рассматриваются потенциальными дольщиками.

Следует также иметь в виду, что с повышением цены до 2 тыс. USD/кв. м уменьшилась доходность от покупки таких объектов. То есть приобретать за такую цену с целью последующей перепродажи в краткосрочной перспективе довольно рискованно. Потому что, как напомнил Ю. Попов (специалисты ИЦКН говорили об этом неоднократно в предыдущих публикациях), в ближайшие три года темпы роста цена в секторе коммерческой недвижимости существенно снизятся, если, конечно, не возникнут какие-либо форс-мажорные обстоятельства. Это обусловлено постепенным насыщением рынка новыми объектами. Для примера можно взять рынки Москвы и Санкт-Петербурга. До 2001 года динамика цен в секторе офисных помещений там была более выраженная, чем в период 2002-2006 гг. А в последующие пять лет она станет еще более плавной. Потому что чем выше степень насыщаемости рынка предложением, тем медленнее растут цены.

То есть можно сказать, что основной период роста цен у нас завершился. И в ближайшие 2-3 года ожидается определенное замедление темпов роста цен, а следовательно, и уровня доходности от инвестирования в офисную и торговую недвижимость, что закономерно для сформировавшегося рынка коммерческой недвижимости.