Офисы на складах не залеживаются и дорожают

В 2007г. эксперты прогнозируют более значительное, чем обычно, подорожание коммерческой недвижимости. Если в течение трех последних лет ежегодный рост цен на офисные и торговые помещения составлял 25-30%, то по итогам текущего года ожидается подорожание на 40%.

Автор: Ольга Микша

Эксперты консалтинговой компании «Твоя столица консалт» считают, что на повышение активности рынка коммерческой недвижимости в первые месяцы года повлияли ожидания подорожания строительно-монтажных работ и стройматериалов после повышения цен на энергоресурсы. «В январе рынок замер, а затем отреагировал заметным ростом: в течение февраля-марта цены выросли на 12-16%, а по некоторым объектам рост составил более 30%», - сообщил «БелГазете» директор компании Владимир Давидович. Между тем I квартал белорусская экономика большей частью проработала на ресурсах прошлого года и еще не полностью перешла на новые расценки на газ. Поэтому индекс СМР за этот период оказался примерно таким же, как и в прошлом году.

ОФИСЫ

При этом за аналогичный период прошлого года коммерческая недвижимость выросла в цене всего на 2-6%, а 30-процентный рост был показан по итогам всего года. Понимание того, что покупатели ни морально, ни финансово не готовы покупать недвижимость по таким ценам, пришло в апреле текущего года, когда продажи практически остановились. Потом цены стали тормозить, а по особо перегретым объектам даже снижаться на 2-3%. После такой коррекции ситуация на рынке вновь выровнялась, и на цены влияют объективные причины: «Застройщики, которые намерены привлечь инвесторов, не взвинчивают цены, а те, у кого на данный момент необходимости в дополнительных средствах нет, понемногу повышают», - пояснил Давидович. Однако сейчас прирост умеренный - около 3% за месяц.

В отличие от квартирного рынка для коммерческой недвижимости лето - мертвый сезон, поэтому эксперты полагают, что следующий виток активности можно ожидать не раньше осени. А традиционное сезонное повышение цен на офисы и магазины за четыре последних месяца года прибавит к ценам еще около 12-15%.

В абсолютном выражении средние цены на офисы класса В без отделки в конце 2006г. - начале 2007г. составляли $1,6-1,8 тыс. за кв. м, сейчас - $2,1-2,2 тыс.

При этом расширения предложения новых офисов нет: как отмечают эксперты, новые бизнес-центры не закладывают, а постепенный переход нынешних объектов на вторичный рынок лишь поднимет цены на их офисные площади. Сейчас наступает период стабилизации, возможные инвестиционные покупки, вероятнее всего, будут перенесены на осень, когда снова зазвучит тема энергобезопасности.

«Поэтому тем компаниям, которые намерены купить офис для работы, стоит это сделать сейчас», - полагает Давидович.

МАГАЗИНЫ

По торговым помещениям динамика цен в течение первых четырех месяцев года оказалась такой же, как и на рынке офисной недвижимости, - рост 14-16%. Сейчас диапазон цен в этом сегменте составляет $2,5-8 тыс. за кв. м в зависимости от качества отделки объекта, местоположения, стадии строительства и величины нарезки площадей.

Эксперты отмечают, что в этом сегменте несколько увеличилось предложение площадей как в аренду, так и в собственность. Расширили свои торговые площади рынки «Ждановичи» и «Экспобел», строятся торговые центры (ТЦ) в микрорайонах, и уже стало правилом размещение торговых объектов на первых этажах возводимых жилых домов. Все вместе это снижает локальный дефицит магазинов. Однако если в количественном отношении ситуация улучшается, то качество отечественных ТЦ оставляет желать лучшего: за западными стандартами торговли наши застройщики, как правило, не успевают ни концептуально, ни технологически. «В соответствии со спросом ТЦ стали строить больше, - отметил Давидович. - Однако, несмотря на положительные тенденции, рынок торговой недвижимости только начинает формироваться».

Изменилась структура спроса на магазины, которая продиктована происходящими изменениями с самими игроками рынка. Ситуация такова, что мелкие розничные операторы зачастую не могут позволить себе покупку в собственность или права аренды магазина в новом ТЦ, а крупные операторы, оборот которых растет быстрыми темпами, сталкиваются с нехваткой свободных средств для инвестирования в новые торговые площади.

Эксперты отметили еще одну любопытную тенденцию: многие ритейлеры действительно созрели для новых форматов торговли и бывают разочарованы, когда застройщик не выдерживает заявленную концепцию своего ТЦ и в погоне за сиюминутной выгодой опускается до банальной мелкой нарезки построенных площадей. А крупных торговых операторов, которые могли бы самостоятельно построить ТЦ, в Беларуси считанные единицы. Все остальные предпочитают минимизировать инвестиционные риски и привлекают дольщиков.

СКЛАДЫ

Иначе, как парадоксальной, ситуацию на рынке аренды склада эксперты назвать не могут. По их оценкам, многие предприятия нуждаются в современных складах, высок и потенциальный интерес инвесторов к логистическому бизнесу. Однако логистика не развивается из-за отсутствия складов, а склады не строят, вероятно, из-за большей инвестиционной привлекательности строительства торговых помещений и офисов. Впрочем, такое положение вещей сохранится недолго, поскольку в транзитной Беларуси качественная логистика имеет большие перспективы развития. Об этом говорит готовность компаний платить за аренду складов по 10 евро за кв. метр, а ведь еще недавно за такую цену сдавали офисы.

Поскольку рынок складских и производственных помещений как таковой отсутствует, а новое предложение представляет собой, по сути, старые объекты, цены на объекты формируются спонтанно - как реакция на возникающий спрос. Зачастую это фактически цена за землю, на которой предприятие намерено построить под себя необходимую инфраструктуру.

В настоящее время цены на производственные площади в собственность - до $500 за кв. м, на складские - до $700.