Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Офисы в фазе активного роста

Коммерческая недвижимость , 15.10.2007 12:00:00
Офисная недвижимость в Минске подорожала с начала 2004 года в 2-3 раза, ежегодно увеличиваясь в цене на 25-30%. Причем удорожание коснулось всех секторов: аренды, долевого строительства и купли-продажи. Такая активная динамика, по мнению специалистов, может сохраниться еще 3-4 года, после чего наступит спад темпов удорожания и длительная стабилизация.

Проанализировав динамику цен на рынке офисных помещений в столице, специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт" сделали выводы, которые могут быть интересны в первую очередь потенциальным инвесторам, как отечественным так и зарубежным. Суть этих выводов в том, что рынок офисной недвижимости в настоящий момент переживает период наиболее активного роста цен как в секторе долевого строительства, так и в секторе аренды готовых объектов. Но пребывать в таком состоянии рынок не может бесконечно долго хотя бы потому, что неизбежно придет период, когда рынок насытится предложением. В Минске этого следует ожидать через два-три, возможно четыре года. Естественно, чем ближе точка росы - то есть когда предложение превысит спрос, тем медленнее темпы роста цен. Таким образом, те из потенциальных покупателей административных объектов, кто сегодня занял выжидательную позицию в надежде на снижение цены квадратного метра осенью текущего года, в последующем могут сильно пожалеть о своей нерешительности.

Вот уже 3,5 года ежегодный прирост цен не опускается ниже 20%. Причем вторая половина этого периода отмечена более выраженной динамикой (см. таблицы 1, 2 и 3). В частности, цена кв. метра долевого строительства в офисном сегменте в 2006 году (объекты класса "В" и "С") выросла на 40-50 %. За первых три квартала текущего года рост составил 17-20 %. При том, что последние три месяца обещают быть весьма бурными, в пользу чего говорит значительное увеличение спроса в сентябре во всех сегментах коммерческой недвижимости.

У кого-то может сложиться мнение, что коммерческая недвижимость в Минске всегда будет дорожать бешеными темпами, то есть на 30-50 % в год. Но это мнение ошибочно, считают минские аналитики в области коммерческой недвижимости. Свою позицию они обосновывают тем, что аренда офиса или магазина в столице Беларуси не может обходиться дороже, чем аренда аналогичных объектов в Москве, Милане, Париже. А в этих городах темпы удорожания куда ниже, чем в Минске, что объясняется насыщенностью рынка предложением. Только дефицитом предложения и неразвитостью рыночных отношений можно объяснить тот факт, что, например, максимальные базовые ставки арендной платы в административных зданиях в начале текущего года в Минске были почти такие же, как в Стокгольме (450 и 460 долл. США/кв. м в год соответственно), примерно в 1,5 выше, чем Берлине, Варшаве, Праге и Будапеште и на 60-110 долл.США больше, чем в Мадриде, Брюсселе, Амстердаме.

Со ставками арендной платы в объектах торгового назначения еще более веселая картина. В Минске кв. метр магазина в торговом центре обходится арендатору в месяц в сумму от 30 до 100 евро, в Праге этот показатель не превышает 50 евро, в Берлине - 75, Париже - 80, Варшаве-85. В Мадриде аренда магазина в торговом центре обходится от 60 до 110 евро/кв. м, в Дублине - от 100 до 125 евро. На втором месте в этом рейтинге находится Брюссель (120-145 евро/кв. м), на первом - Москва, где ставки доходят до 180 евро/кв. м в месяц.

Произошли существенные изменения в секторе строительства минских торговых центров. Те площади, которые все-таки предлагаются сегодня на продажу на стадии строительства ТЦ можно назвать чуть ли не последними из "магикан". В новых объектах, которые только-только начинают возводиться или еще проектируются, заказчики вообще не намереваются что-либо продавать.

Дело в том, что новое поколение компаний-застройщиков (девелоперов) в основной своей массе готовы строить объекты, не привлекая средства дольщиков, а исключительно для последующей сдачи в аренду торговых площадей. Эта особенность характерна для развитых рынков торговой недвижимости: вкладывать деньги в строительство объекта, чтобы потом его сдавать в аренду. При этом торговые центры если и продаются собственниками в случае необходимости, то тоже целиком, а не мелкими частями. Поэтому тот, кто намерен сегодня приобрести магазин в минском ТЦ или ТРЦ, должен поторопиться это сделать, если, конечно, сможет вписаться в концепцию создаваемого объекта.

Говоря о торговых центрах, нельзя не отметить, что средние арендные ставки в них с начала 2005 года почти не выросли, что обусловлено жестким госрегулированием ставок в данном сегменте рынка. Но зато произошли перемены в спросе. Размеры торговых площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах (ТЦ и ТРЦ), которыми интересуются потенциальные арендаторы, увеличились в 4-5 раз. Причем, если еще год-два назад некоторые только что построенные объекты не были целиком заполнены арендаторами, то сегодня на ряде ТЦ и ТРЦ выстроились очереди.

Если посмотреть на сроки окупаемости проектов строительства торговых центров и бизнес-центров, то в Минске они чуть ли не самые минимальные - соответственно 5 и 8 лет.

Доходность на рынке аренды офисных и торговых объектов в Москве по итогам прошлого года составляла 8-8,5 %, в столицах Западной Европы - 3,5-4,5 процента, в Варшаве - 5,5%. В Минске этот показатель такой же, как в Будапеште - около 15%. Но это временное благополучие, поскольку по мере насыщения спроса снизятся и доходность, и сроки окупаемости проектов. По прогнозам специалистов изменений в ценовой динамике и других показателях на рынке офисной и торговой недвижимости в Минске следует ожидать примерно в 2010-2011 году. Поэтому эксперты советуют потенциальным инвесторам активнее вкладывать деньги в минскую коммерческую недвижимость. И делать это лучше всего сейчас. Отчасти это объясняется еще и тем, что в настоящий момент рынок коммерческой недвижимости находится в фазе активного роста, которая характеризуется интенсивной ценовой динамикой.

Западные эксперты придерживаются того же мнения относительно развития рынка коммерческой недвижимости в белорусской столице и советуют инвесторам приступать к реализации проектов сегодня, обещая максимальную доходность. Потому что даже через год на рынке может оказаться тесно от обилия зарубежных девелоперов и инвесторов, и выгодность проектов будет уже не той. Иными словами, кто придет сюда сейчас, у него, во-первых, будет возможность заполучить наиболее лакомый кусок минской недвижимости (будь-то земельный участок под коммерческий объект, магазин в строящемся или уже готовом торговом центре или офис в бизнес-центре) и извлечь из него максимальную прибыль. Тот, кто будет ожидать более благоприятных условий и цен и придет сюда через два года, окажется в менее выгодном положении, потому что ему придется испытать куда более острую конкуренцию.

Если говорить конкретно по ставкам аренды и ценам реализации, которые принимаются в расчет при определении доходности проекта строительства коммерческого объекта, то они в Минске отстают от московских лет на 5-7. Так уж исторически сложилось. То есть в российской столице офисы и торговые объекты обходились покупателям (арендаторам) пять лет назад во столько же, во сколько сегодня обходятся аналогичные объекты в белорусской столице. Например, в настоящий момент в центре Минска магазин можно купить по цене примерно в 4-8 тыс.долл.США/кв. м. Хотя, по правде говоря, предложение торговых объектов на продажу весьма ограничено, что и объясняет активный рост цен.

Так, в торговом центре "Маэстро" всего за полгода с начала реконструкции объекта цена квадратного метра выросла с 3,4 до 4,2 тыс.долл.США; в ТЦ "Глобо" за год - с 1,6-1,7 до 3,3 тыс.долл.США. В ТЦ "Столичный" буквально за каких-то пару месяцев (объект был выставлен на продажу в начале года) кв. метр подорожал с 3,0 до 3,5 тыс.долл.США.

О том, что процесс увеличения предложения будет ускоряться, подтверждают и слова председателя Мингорисполкома Михаила Павлова. На оперативном совещании 24 сентября речь шла о необходимости более эффективно использовать территорию центра города и о разработке программы строительства в столице бизнес-центров. По мнению М. Павлова, в Минске отмечается дефицит помещений для развития бизнеса. "Сегодня офисы располагаются в неприспособленных помещениях, в то время как опыт строительства таких объектов у нас есть", - подчеркнул руководитель Мингорисполкома. Он поручил определить места для размещения бизнес-центров. Площадки на право их строительства планируется реализовывать через аукционы. А соответствующая программа должна быть разработана в течение октября.

На совещании речь шла и о необходимости эффективно использовать территорию центра города, о нецелесообразности реконструкции второй городской клиническая больницы (по ул. Багдановича) и о том, что куда более целесообразно снести старую и построить новую больницу. Из чего следует, что площадка, на которой сегодня находится вторая больница, может быть зарезервирована для строительства в перспективе бизнес-центра.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

Таблица 1. Динамика средних цен в секторе долевого строительства офисных объектов (класс "B", "C")
Цена на конец отчетного периода, USD/кв.м.
2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
*500-800 800-900 1000-1200 1500-1700 1800-2000
– **15-20 % 25-30% 40-50% 17-20% за 3 квартала

Таблица 2. Динамика средних цен офисных помеще¬ний (класс "B", "C") на вторичном рынке (продажа)
Цена на конец отчетного периода, USD/кв.м.
2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
*700-1000 1100-1250 1300-1500 1600-1900
**40% 25% 20% 26% за 3 квартала

Таблица 3. Динамика арендных ставок на вторич¬ном рынке офисной недвижимости (класс "В", "С")
Ставки арендной платы, евро/кв.м./мес
2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
*9-10 10-13 14-18 18-21
**22% 30% 30% 17% за 3 квартала
* - цена на конец отчетного периода
** - в последней строке указано удорожание за год
Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу