Офисы в фазе активного роста

Офисная недвижимость в Минске подорожала с начала 2004 года в 2-3 раза, ежегодно увеличиваясь в цене на 25-30%. Причем удорожание коснулось всех секторов: аренды, долевого строительства и купли-продажи. Такая активная динамика, по мнению специалистов, может сохраниться еще 3-4 года, после чего наступит спад темпов удорожания и длительная стабилизация.

Проанализировав динамику цен на рынке офисных помещений в столице, специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт" сделали выводы, которые могут быть интересны в первую очередь потенциальным инвесторам, как отечественным так и зарубежным. Суть этих выводов в том, что рынок офисной недвижимости в настоящий момент переживает период наиболее активного роста цен как в секторе долевого строительства, так и в секторе аренды готовых объектов. Но пребывать в таком состоянии рынок не может бесконечно долго хотя бы потому, что неизбежно придет период, когда рынок насытится предложением. В Минске этого следует ожидать через два-три, возможно четыре года. Естественно, чем ближе точка росы - то есть когда предложение превысит спрос, тем медленнее темпы роста цен. Таким образом, те из потенциальных покупателей административных объектов, кто сегодня занял выжидательную позицию в надежде на снижение цены квадратного метра осенью текущего года, в последующем могут сильно пожалеть о своей нерешительности.

Вот уже 3,5 года ежегодный прирост цен не опускается ниже 20%. Причем вторая половина этого периода отмечена более выраженной динамикой (см. таблицы 1, 2 и 3). В частности, цена кв. метра долевого строительства в офисном сегменте в 2006 году (объекты класса "В" и "С") выросла на 40-50 %. За первых три квартала текущего года рост составил 17-20 %. При том, что последние три месяца обещают быть весьма бурными, в пользу чего говорит значительное увеличение спроса в сентябре во всех сегментах коммерческой недвижимости.

У кого-то может сложиться мнение, что коммерческая недвижимость в Минске всегда будет дорожать бешеными темпами, то есть на 30-50 % в год. Но это мнение ошибочно, считают минские аналитики в области коммерческой недвижимости. Свою позицию они обосновывают тем, что аренда офиса или магазина в столице Беларуси не может обходиться дороже, чем аренда аналогичных объектов в Москве, Милане, Париже. А в этих городах темпы удорожания куда ниже, чем в Минске, что объясняется насыщенностью рынка предложением. Только дефицитом предложения и неразвитостью рыночных отношений можно объяснить тот факт, что, например, максимальные базовые ставки арендной платы в административных зданиях в начале текущего года в Минске были почти такие же, как в Стокгольме (450 и 460 долл. США/кв. м в год соответственно), примерно в 1,5 выше, чем Берлине, Варшаве, Праге и Будапеште и на 60-110 долл.США больше, чем в Мадриде, Брюсселе, Амстердаме.

Со ставками арендной платы в объектах торгового назначения еще более веселая картина. В Минске кв. метр магазина в торговом центре обходится арендатору в месяц в сумму от 30 до 100 евро, в Праге этот показатель не превышает 50 евро, в Берлине - 75, Париже - 80, Варшаве-85. В Мадриде аренда магазина в торговом центре обходится от 60 до 110 евро/кв. м, в Дублине - от 100 до 125 евро. На втором месте в этом рейтинге находится Брюссель (120-145 евро/кв. м), на первом - Москва, где ставки доходят до 180 евро/кв. м в месяц.

Произошли существенные изменения в секторе строительства минских торговых центров. Те площади, которые все-таки предлагаются сегодня на продажу на стадии строительства ТЦ можно назвать чуть ли не последними из "магикан". В новых объектах, которые только-только начинают возводиться или еще проектируются, заказчики вообще не намереваются что-либо продавать.

Дело в том, что новое поколение компаний-застройщиков (девелоперов) в основной своей массе готовы строить объекты, не привлекая средства дольщиков, а исключительно для последующей сдачи в аренду торговых площадей. Эта особенность характерна для развитых рынков торговой недвижимости: вкладывать деньги в строительство объекта, чтобы потом его сдавать в аренду. При этом торговые центры если и продаются собственниками в случае необходимости, то тоже целиком, а не мелкими частями. Поэтому тот, кто намерен сегодня приобрести магазин в минском ТЦ или ТРЦ, должен поторопиться это сделать, если, конечно, сможет вписаться в концепцию создаваемого объекта.

Говоря о торговых центрах, нельзя не отметить, что средние арендные ставки в них с начала 2005 года почти не выросли, что обусловлено жестким госрегулированием ставок в данном сегменте рынка. Но зато произошли перемены в спросе. Размеры торговых площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах (ТЦ и ТРЦ), которыми интересуются потенциальные арендаторы, увеличились в 4-5 раз. Причем, если еще год-два назад некоторые только что построенные объекты не были целиком заполнены арендаторами, то сегодня на ряде ТЦ и ТРЦ выстроились очереди.

Если посмотреть на сроки окупаемости проектов строительства торговых центров и бизнес-центров, то в Минске они чуть ли не самые минимальные - соответственно 5 и 8 лет.

Доходность на рынке аренды офисных и торговых объектов в Москве по итогам прошлого года составляла 8-8,5 %, в столицах Западной Европы - 3,5-4,5 процента, в Варшаве - 5,5%. В Минске этот показатель такой же, как в Будапеште - около 15%. Но это временное благополучие, поскольку по мере насыщения спроса снизятся и доходность, и сроки окупаемости проектов. По прогнозам специалистов изменений в ценовой динамике и других показателях на рынке офисной и торговой недвижимости в Минске следует ожидать примерно в 2010-2011 году. Поэтому эксперты советуют потенциальным инвесторам активнее вкладывать деньги в минскую коммерческую недвижимость. И делать это лучше всего сейчас. Отчасти это объясняется еще и тем, что в настоящий момент рынок коммерческой недвижимости находится в фазе активного роста, которая характеризуется интенсивной ценовой динамикой.

Западные эксперты придерживаются того же мнения относительно развития рынка коммерческой недвижимости в белорусской столице и советуют инвесторам приступать к реализации проектов сегодня, обещая максимальную доходность. Потому что даже через год на рынке может оказаться тесно от обилия зарубежных девелоперов и инвесторов, и выгодность проектов будет уже не той. Иными словами, кто придет сюда сейчас, у него, во-первых, будет возможность заполучить наиболее лакомый кусок минской недвижимости (будь-то земельный участок под коммерческий объект, магазин в строящемся или уже готовом торговом центре или офис в бизнес-центре) и извлечь из него максимальную прибыль. Тот, кто будет ожидать более благоприятных условий и цен и придет сюда через два года, окажется в менее выгодном положении, потому что ему придется испытать куда более острую конкуренцию.

Если говорить конкретно по ставкам аренды и ценам реализации, которые принимаются в расчет при определении доходности проекта строительства коммерческого объекта, то они в Минске отстают от московских лет на 5-7. Так уж исторически сложилось. То есть в российской столице офисы и торговые объекты обходились покупателям (арендаторам) пять лет назад во столько же, во сколько сегодня обходятся аналогичные объекты в белорусской столице. Например, в настоящий момент в центре Минска магазин можно купить по цене примерно в 4-8 тыс.долл.США/кв. м. Хотя, по правде говоря, предложение торговых объектов на продажу весьма ограничено, что и объясняет активный рост цен.

Так, в торговом центре "Маэстро" всего за полгода с начала реконструкции объекта цена квадратного метра выросла с 3,4 до 4,2 тыс.долл.США; в ТЦ "Глобо" за год - с 1,6-1,7 до 3,3 тыс.долл.США. В ТЦ "Столичный" буквально за каких-то пару месяцев (объект был выставлен на продажу в начале года) кв. метр подорожал с 3,0 до 3,5 тыс.долл.США.

О том, что процесс увеличения предложения будет ускоряться, подтверждают и слова председателя Мингорисполкома Михаила Павлова. На оперативном совещании 24 сентября речь шла о необходимости более эффективно использовать территорию центра города и о разработке программы строительства в столице бизнес-центров. По мнению М. Павлова, в Минске отмечается дефицит помещений для развития бизнеса. "Сегодня офисы располагаются в неприспособленных помещениях, в то время как опыт строительства таких объектов у нас есть", - подчеркнул руководитель Мингорисполкома. Он поручил определить места для размещения бизнес-центров. Площадки на право их строительства планируется реализовывать через аукционы. А соответствующая программа должна быть разработана в течение октября.

На совещании речь шла и о необходимости эффективно использовать территорию центра города, о нецелесообразности реконструкции второй городской клиническая больницы (по ул. Багдановича) и о том, что куда более целесообразно снести старую и построить новую больницу. Из чего следует, что площадка, на которой сегодня находится вторая больница, может быть зарезервирована для строительства в перспективе бизнес-центра.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

Таблица 1. Динамика средних цен в секторе долевого строительства офисных объектов (класс "B", "C")
Цена на конец отчетного периода, USD/кв.м.
2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
*500-800 800-900 1000-1200 1500-1700 1800-2000
– **15-20 % 25-30% 40-50% 17-20% за 3 квартала

Таблица 2. Динамика средних цен офисных помеще¬ний (класс "B", "C") на вторичном рынке (продажа)
Цена на конец отчетного периода, USD/кв.м.
2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
*700-1000 1100-1250 1300-1500 1600-1900
**40% 25% 20% 26% за 3 квартала

Таблица 3. Динамика арендных ставок на вторич¬ном рынке офисной недвижимости (класс "В", "С")
Ставки арендной платы, евро/кв.м./мес
2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
*9-10 10-13 14-18 18-21
**22% 30% 30% 17% за 3 квартала
* - цена на конец отчетного периода
** - в последней строке указано удорожание за год