Стадия глубокого погружения

Коммерческая недвижимость , 21.01.2008 12:00:00
Инвесторы приступили к реализации своих планов
Ценовая динамика на столичном рынке коммерческой недвижимости в нынешнем году, по мнению специалистов, будет менее выраженной. После полуторакратного прошлогоднего удорожания рост не превысит 30%.
 
Такое предположение высказал в беседе с корреспондентом "БР" руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий Попов. Хотя и 30-процентная прибавка к сегодняшним 3 тыс. USD/кв. м для потенциальных покупателей деловой недвижимости может оказаться неподъемной, заметил специалист. Но тут же добавил, что объекты объектам рознь: например, магазины в некоторых торговых комплексах в центре столицы уже сегодня предлагаются по 6-8 тыс. USD/кв. м. При том, что крупные торговые операторы только начинают осваивать минский потребительский рынок.

Впрочем, как полагает Ю. Попов, есть все предпосылки к тому, что и международные ритейлеры, и крупные девелоперские компании активизируют свою деятельность в Беларуси и предложение строящихся бизнес-, торговых и логистических центров пополнится новыми серьезными объектами. Того же ожидали в прошлом году, но оказалось, что иностранным инвесторам понадобилось больше времени на изучение минского рынка, чем предполагалось.

Активность иностранных инвесторов ограничилась в прошлом году изучением рынка, хотя и более глубоким, чем это происходило раньше, уточнил Ю. Попов. Да и самих инвесторов было куда больше, чем за 2000-2006 гг. Как следствие — заметно вырос спрос на консалтинговые услуги, предусматривающие глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости. "К нам обращаются как к фирме, которая ведет постоянный мониторинг рынка, работает с реальными продавцами и покупателями, знает потребности рынка не понаслышке, а по реальным ежедневно поступающим заявкам продавцов, покупателей, арендаторов и арендодателей", — пояснил собеседник. По его словам, расширилась и география компаний-заказчиков.

Среди самых значимых событий ушедшего года можно назвать приход "Итеры" (проект делового центра "Минск-Сити") и иранской фирмы "Кейсон" (торгово-деловой центр около Национальной библиотеки). Ю. Попов уверен, что вслед за этими компаниями в 2008 году с реальными проектами придут и другие крупные инвесторы. Кроме того, в 2007 году открылись две современные гостиницы — "Европа" и "Виктория".

Событием прошлого года можно назвать начало строительства в Уручье крупного бизнес-центра класса "А" — "Голд-Сити" (российский заказчик), а также появление торговых объектов нового формата. Это прежде всего открытие накануне 2008 года торгово-развлекательного центра "Экспобел" и начало строительства совершенно нового для минского рынка объекта — мультибрендового торгового центра "Маэстро" (возле Комаровского рынка).

Заметим, что "Маэстро" характеризуют еще две положительные черты. Во-первых, заказчик нисколько не отступил от концепции проекта, что существенно повысило привлекательность объекта в глазах известных торговых операторов и позволило успешно реализовать планы привлечения партнеров на стадии строительства. А во-вторых, строительные работы на объекте велись без отставания от запланированного графика. Тогда как замедление темпов строительных работ можно назвать одной из главных особенностей прошлого года, характеризующих рынок коммерческих новостроек.

Покой и безмолвие царили в прошлом году в секторах складской и производственной недвижимости. О новых проектах и намерениях строить логистические центры много говорилось. Иранская компания продолжала работать над проектом центра "Прилесье", крупная российская компания, имеющая широкую сеть логистических центров в РФ, изучала спрос и занималась подбором участков вдоль основной автомобильной трассы Беларуси: Брест — Минск — Москва. Но до строительства дело так и не дошло.

Спрос на производственные объекты был менее выражен, чем на складские. Если только речь не идет об использовании бывших производственных площадей под иные цели — торговлю, бытовые услуги, общепит. Сохранялся высокий спрос на аренду складов, но он удовлетворялся с трудом и к тому же объектами, очень далекими от современной логистики.

Самым динамичным был рынок офисной недвижимости. Почти весь I квартал он пребывал в ожидании неких перемен, которые неизбежно должны были произойти вслед за повышением цен на энергоносители. В конце квартала ценовой маятник резко качнулся в сторону повышения, и по результатам первого полугодия рост цен составил, в частности, на офисы 26%. Лето и начало осени характеризовались традиционным для этого периода спокойствием, которое затем сменилось устойчивым ростом цен.

В результате за год офисы класса "В" в секторе долевого строительства подорожали на 45-65% (до 2.200-2.800 USD/кв. м). На вторичном рынке офисов класса "С" рост достиг 56% — с 1.600 USD/кв. м в начале года до 2.600 USD/кв. м в конце. По словам Ю. Попова, такая существенная разбежка в показателях говорит о том, что рынок по-прежнему не сформировался и не насыщен предложением. Многие продавцы и застройщики устанавливали цены, руководствуясь внутренним чутьем и дефицитом предложения.

Вообще, надо сказать, что прошедший год был нетипичным для рынка коммерческой недвижимости в плане появления новых объектов. Планов по началу строительства бизнес-центров и торговых объектов было озвучено много, но лишь отдельные девелоперы их выполнили.

В прошлом году росли и арендные ставки: например, объекты класса "С" подорожали на 27-32% — с 18-19 EUR/кв. м в I квартале до 23-25 EUR в IV. Во столько, в частности, обходятся арендаторам самые престижные офисы в столицах стран Балтии, что также говорит о дефиците предложения на минском рынке. Причем в таком состоянии, по мнению эксперта, он будет пребывать еще 2-3 года.

Учитывая недостаток предложения новых объектов в прошлом году, нынешний может оказаться годом реализации упущенных возможностей. В связи с этим рост предложения прогнозируется во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

Что касается торговых объектов, то они подорожали за год меньше, чем офисы. Например, в секторе долевого строительства цены за год выросли на 25-33% (с 2,8-3 до 3,5-3,8 тыс. USD за квадратный метр). Это в среднем. Тогда как на некоторых новостройках квадратный метр вырос на 40% и более. А в ряде торговых центров цена продажи магазинов подскочила до 6-8 тыс. USD за квадратный метр.

В ходе беседы Ю. Попов обратил внимание на дисбаланс, который появился между ценами на квартиры и коммерческую недвижимость, в частности офисы. Сегодня эта разница составляет около 50%, тогда как нормой считается 20-30%. Это обстоятельство может послужить сдерживающим фактором для роста цен на рынке коммерческой недвижимости.

Правда, что касается готовых офисов в уже построенных бизнес-центрах классов "А" и "В", то здесь есть резервы для роста. Сегодня за такие объекты покупатели готовы платить по 4-4,5 тыс. USD/кв. м. Причем если в категории "В" еще что-то предлагается на продажу, то предложение офисов класса "А" на вторичном рынке практически отсутствует, что говорит о бесспорной привлекательности данного сектора деловой недвижимости для крупных девелоперских компаний.
Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости