Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Время реализации упущенных возможностей

Коммерческая недвижимость , 11.02.2008 12:00:00
В текущем году рынку коммерческой недвижимости не грозит никаких потрясений. Ценовая динамика, по мнению специалистов, будет менее выраженной, чем прошлогодняя. Рост спроса на офисы и магазины частично будет уравновешиваться увеличением предложения, поэтому повышение цен в среднем по году составит не более 30%.

Прошедший год подтвердил, что вложения в минскую коммерческую недвижимость - по-прежнему не только надежный, но и прибыльный вид инвестирования.
 
Самым динамичным был рынок офисной недвижимости. Почти весь I квартал он пребывал в ожидании неких перемен, которые неизбежно должны были произойти вслед за повышением цен на энергоносители. В конце квартала ценовой маятник резко качнулся в сторону повышения, и по результатам первого полугодия рост цен составил, в частности, на офисы 26%. Лето и начало осени характеризовались традиционным для этого периода спокойствием, которое затем сменилось устойчивым ростом цен.

В результате за год офисы класса "В" в секторе долевого строительства подорожали на 45-65% (до 2200-2800 долл. США/кв. м). На вторичном рынке офисов класса "С" рост достиг 56% - с 1600 долл.США/кв. м в начале года до 2600 долл.США/кв. м в конце. По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрия Попова, такая существенная разбежка в показателях говорит о том, что рынок по-прежнему не сформировался и не насыщен предложением. Многие продавцы и застройщики устанавливали цены, руководствуясь внутренним чутьем и дефицитом предложения.

В прошлом году росли и арендные ставки: например, объекты класса "С" подорожали на 27-32% - с 18-19 евро/кв. м в I квартале до 23-25 евро в IV квартале. Во столько, в частности, обходятся арендаторам самые престижные офисы в столицах стран Балтии, что также говорит о дефиците предложения на минском рынке. Причем в таком состоянии, по мнению эксперта, он будет пребывать еще 2-3 года.

Что касается торговых объектов, то они подорожали за год меньше, чем офисы. Например, в секторе долевого строительства цены за год выросли на 25-33% (с 2,8-3 до 3,5-3,8 тыс.долл.США за кв.метр). Это в среднем. Тогда как на некоторых новостройках квадратный метр вырос на 40% и более. А в ряде торговых центров цена продажи магазинов подскочила до 6-8 тыс.долл. США за кв.метр.

Покой и безмолвие царили в прошлом году в секторах складской и производственной недвижимости. О новых проектах и намерениях строить логистические центры много говорилось. Иранская компания продолжала работать над проектом центра "Прилесье", крупная российская компания, имеющая широкую сеть логистических центров в РФ, изучала спрос и занималась подбором участков вдоль основной автомобильной трассы Беларуси: Брест - Минск - Москва. Но до строительства дело так и не дошло.

Спрос на производственные объекты был менее выражен, чем на складские. Если только речь не идет об использовании бывших производственных площадей под иные цели - торговлю, бытовые услуги, общепит. Сохранялся высокий спрос на аренду складов, но он удовлетворялся с трудом и к тому же объектами, очень далекими от современной логистики.

Среди самых значимых событий ушедшего года можно назвать приход "Итеры" (проект делового центра "Минск-Сити") и иранской фирмы "Кейсон" (торгово-деловой центр около Национальной библиотеки). Ю. Попов уверен, что вслед за этими компаниями в 2008 году с реальными проектами придут и другие крупные инвесторы. Кроме того, в 2007 году открылись две современные гостиницы - "Европа" и "Виктория".

Событием прошлого года можно назвать начало строительства в Уручье крупного бизнес-центра класса "А" - "Голд-Сити" (российский заказчик), а также появление торговых объектов нового формата. Это прежде всего открытие накануне 2008 года торгово-развлекательного центра "Экспобел" и начало строительства совершенно нового для минского рынка объекта - мультибрендового торгового центра "Маэстро" (возле Комаровского рынка).

В конце 2007 года в Минске завершено строительство первой очереди комплекса бизнес-центра "ИНФО".

Одна из особенностей прошлого года, по-прежнему сохраняющаяся, - дисбаланс, который появился между ценами на квартиры и коммерческую недвижимость, в частности офисы. Сегодня эта разница составляет около 50%, тогда как нормой считается 20-30%. Это обстоятельство может послужить сдерживающим фактором для роста цен на рынке коммерческой недвижимости.

Правда, что касается готовых офисов в уже построенных бизнес-центрах классов "А" и "В", то здесь есть резервы для роста. Сегодня за такие объекты покупатели готовы платить по 4-4,5 тыс.долл.США/кв. м. Причем если в категории "В" еще что-то предлагается на продажу, то предложение офисов класса "А" на вторичном рынке практически отсутствует, что говорит о бесспорной привлекательности данного сектора деловой недвижимости для крупных девелоперских компаний.

В следующие год-два в эксплуатацию будет сдано значительное количество торговых и бизнес-центров, которые добавят новых ярких красок в палитру этого сегмента рынка. ИП "ГиперКомм Девелопмент" в I квартале 2008 года планирует сдать в эксплуатацию первую очередь бизнес-центра "Порт". Начало строительства второй очереди "Порта" запланировано на II квартал текущего года. В планах на текущий год - начало строительства второй очереди комплекса "Немига-сити". В числе перспективных инвестиционных проектов этой компании - гостиничный комплекс "Степянка", бизнес-центр по проспектам Дзержинского - Любимова, культурный торгово-развлекательный комплекс "Северный", торговый комплекс по ул. Сторожевской, логистический комплекс.

По планам ИП "БМЕ-Экспорт", вторая очередь бизнес-центра "ИНФО" по ул. Пономаренко начнет функционировать в июле 2008 года. Сдача второй очереди, включающей ресторан, фитнес-центр и сауну, планируется во II квартале 2008 года. Рядом проектируется третья очередь бизнес-центра - офисное здание с торговыми и досуговыми площадями и многоуровневым паркингом.

ЗАО "Комкон" начинает строительство современных складских и офисных помещений возле авторынка в Малиновке. Проект разработан на основе оптимального соотношения издержек в системе "хранение-транспортировка". Территория комплекса имеет удобный автомобильный подъезд. Расположен в непосредственной близости к Минской кольцевой дороге (по три полосы движения автотранспорта в каждом направлении). Заказчик планирует сдать объект в конце текущего года.

Целая сеть бизнес-центров, торговых и гостиничных центров уже строится и начнет строиться в текущем году вдоль главных проспектов Минска. Кроме того, в разных уголках города будет сдано после реконструкции немало небольших офисных зданий в 2-3 этажа.

Специалисты предполагают, что в текущем году цены на коммерческую недвижимость вырастут не более чем на 30%. Хотя и 30-процентная прибавка к сегодняшним 3 тыс.долл.США/кв. м для потенциальных покупателей деловой недвижимости может оказаться неподъемной. Но объекты объектам рознь: например, магазины в некоторых торговых комплексах в центре столицы уже сегодня предлагаются по 6-8 тыс.долл.США/кв. м. При том, что крупные торговые операторы только начинают осваивать минский потребительский рынок.

При этом некоторые аналитики придерживаются такого мнения, что в наступившем году инвестиции именно в торговую недвижимость принесут наибольший доход как застройщикам, так и дольщикам (потенциальным собственникам) торговых объектов. Эти предположения строятся на том, что иностранные торговые сети только начинают осваивать минский рынок и что в дальнейшем их активность увеличится. Соответственно вырастет спрос на торговые объекты.

В отличие от торговой недвижимости офисная недвижимость пусть и не сулит таких огромных дивидендов, как, например, торговая, но зато отличается стабильностью и меньшими рисками.

Не лишним будет сказать, что прошедший год был нетипичным для рынка коммерческой недвижимости в части появления новых объектов. Планов по началу строительства бизнес-центров и торговых объектов было озвучено много, но лишь отдельные девелоперы их выполнили.

Но есть предпосылки к тому, что международные ритейлеры и крупные девелоперские компании активизируют свою деятельность в Беларуси и предложение строящихся бизнес-, торговых и логистических центров пополнится новыми серьезными объектами. Того же ожидали в прошлом году, но оказалось, что иностранным инвесторам понадобилось больше времени на изучение минского рынка, чем предполагалось.

Активность иностранных инвесторов ограничилась в прошлом году изучением рынка, хотя и более глубоким, чем это происходило раньше. Да и самих инвесторов было куда больше, чем за 2000-2006 годы. Как следствие - заметно вырос спрос на консалтинговые услуги, предусматривающие глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости, - заметил в беседе с корреспондентом "НБ" руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий Попов. По его словам, расширилась и география компаний-заказчиков. Учитывая недостаток предложения новых объектов в прошлом году, нынешний может оказаться годом реализации упущенных возможностей, уверен собеседник. В связи с этим рост предложения ожидается во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

Марина СИРОТКО.
Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу