Скачки отменяются

Данные, представленные специалистами Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт", позволяют сделать вывод, что Минск по насыщенности рынка офисными помещениями из расчета на 1 тысячу жителей находится на том же уровне, что и Санкт-Петербург, — около 50-60 кв. м. Тогда как в Москве этот показатель на порядок больше. В столицах Западной Европы на одного жителя приходится около 4-5 кв. м офисной площади, а в Лондоне и Брюсселе — 7-8 кв. м. Все это говорит о высоком потенциале развития рынка офисной недвижимости в белорусской столице.

В странах Балтии и Польши насыщение предложения происходило очень быстро, что вызвало резкое снижение арендных ставок. В Минске такого развития событий не ожидается. Причина — в местной специфике. Большой срок с момента заявки инвестиционного проекта до начала его реализации, непубличность бизнеса, дефицит строительных мощностей — эти и другие факторы исключают скорое насыщение рынка новыми объектами в ближайшие два-три года.

Руководитель ИЦКН Юрий Попов уверен, что насыщение предложения будет происходить постепенно и вряд ли опередит рост деловой активности. А это исключает падение арендных ставок. Единственное, что возможно, — замедление темпов роста арендных ставок. Таков прогноз специалистов на ближайшие 4-5 лет. Прогноз довольно обнадеживающий для потенциальных инвесторов, уже созревших для того, чтобы приступить к реализации проектов по строительству крупных бизнес-центров классов "А" и "В".

Тому, чтобы приступить к реализации далеко идущих инвестиционных планов, способствует реальный приход на минский рынок первого инвестора с макропроектом, чего все давно ждали.

СООО "Итерабелстрой" приступило к строительству на улице Максима Танка многофункционального комплекса. Он включает в себя, согласно проекту, 30-этажный жилой дом и гостинично-деловой центр из двух зданий башенного типа высотой 43 и 54 этажа общей площадью около 250 кв. м (жилая часть составит около 23 тыс. кв. м). Под комплексом расположится четырехуровневый паркинг. Девелопер оценивает инвестиции в проект приблизительно в 500 млн USD. В настоящий момент на выделенной под проект площадке около 6,8 га ведутся подготовительные работы. Комплекс планируется сдать к 2012 году.

А осенью, как было заявлено на недавнем совещании у президента РБ, начнется строительство более амбициозного объекта — общественно-делового центра "Минск-Сити" (заказчиком и этого проекта выступает компания "Итера").

Таким образом, если еще год назад аналитики говорили, что сдерживающим фактором для активного прихода на минский рынок зарубежных девелоперов является отсутствие макропроектов, то сегодня этот психологический барьер преодолен. Начало, можно сказать, положено. Правда, среди зарубежных аналитиков есть немало тех, кто скептически относится к смелым начинаниям нефтегазового холдинга. А некоторые видят в компании "Итеры" по наращиванию портфеля проектов в Минске больше политические мотивы, нежели экономические. Но этот скептицизм обусловлен скорее незнанием, чем знанием ситуации на минском рынке коммерческой недвижимости.

Оценить реальную картину спроса мешает непубличность местного бизнеса. В Минске не принято сильно "высовываться". Отсюда у несведущих специалистов создается впечатление, что, кроме десятка активно мелькающих на рекламных щитах западных компаний, в белорусской столице никто не работает.

Между тем, как утверждают специалисты ИЦКН, основываясь лишь на заявках поступающих в ОДО "Твоя столицаконсалт", ежегодный спрос на покупку современных офисных помещений в Минске превышает 50 тыс. кв. м площадей, а спрос на аренду оценивается в 130 тыс. кв. м. "Это тот минимум, который рынок готов поглощать ежегодно", — уточнил в беседе с корреспондентом "БР" Ю. Попов. То есть даже при сегодняшней маловыраженной деловой активности спрос на офисы в разы превышает предложение.

По словам Ю. Попова, в прошлом году в Минске было зарегистрировано всего около 32 тыс. кв. м помещений административного и административно-торгового назначения во вновь построенных зданиях, включая многоквартирные жилые дома. Спрос, как было уже сказано, выше в разы, а львиная доля спроса на аренду приходится на зарубежные причем пока только представительства.

Остается лишь догадываться, на сколько вырастет объем потребности рынка в офисах, когда зарубежные компании решат всерьез обосноваться в Минске. Последнее неизбежно, уверен Ю. Попов. "Доказательством тому служит увеличение заказов на консалтинг в сфере коммерческой недвижимости со стороны крупных международных компаний. А они, как известно, приходят тогда, когда есть реальные предпосылки для выгодного инвестирования в коммерческую недвижимость", — заметил собеседник.

Чего еще ожидают эксперты на рынке деловой недвижимости? По мнению специалистов ИЦКН, с приходом крупных инвесторов-девелоперов постепенно отойдет на задний план такая форма реализации бизнес-центров, как долевое строительство. К "долевке" по-прежнему будут прибегать отечественные девелоперы при реализации небольших объектов до 20 тыс. кв. м, преимущественно класса "С", в лучшем случае — класса "В".

Бизнес-центры классов "А" и "В" будут строиться крупными зарубежными девелоперами и исключительно с целью сдачи в аренду, как это принято в мировой практике. По мере насыщения рынка такими объектами сегодняшние первоклассные бизнес-центры не смогут конкурировать с более современными и легко управляемыми представителями офисной недвижимости. Наличие большого количества собственников, что характерно для сегодняшних деловых центров, делает такой объект сложноуправляемым. Это один минус. Второе, в чем будут уступать сегодняшние бизнес-центры, — это технические характеристики.

Само собой разумеется, появление более комфортабельных объектов потребует пересмотра классификационных требований к офисным помещениям.

Несколько слов о доходности инвестирования в офисную недвижимость. Доходность (брутто) от продажи объектов выросла с 37,8% в 2005 году до 48,4% в 2007-м. Доходность от сдачи в аренду вот уже три года сохраняется на одном и том же уровне — 15,5-16%. Такой же уровень ожидается и в текущем году. Что касается доходности от продажи, то по итогам нынешнего года она может оказаться ниже ввиду отсутствия видимых предпосылок для роста цен прошлогодними темпами.