Предложение коммерческих объектов отстает от спроса

На 15-20% с начала текущего года выросли ставки на аренду офиса и складской недвижимости в Минске, превысив почти на треть темп роста прошлогодний.

Минимум, на который может рассчитывать потенциальный арендатор, желающий снять офисное помещение класса "С" в столице в пределах второго транспортного кольца, - это 23-25 евро (четыре-пять месяцев назад это было 18-22 евро). Что это будет за помещение, в каком здании оно расположится и какими еще характеристиками будет обладать, чтобы соответствовать указанному ценовому промежутку, предположить довольно трудно. Такой офис может находиться и в новом здании, и в старом, административном или расположенном в административном корпусе какого-нибудь завода, говорят риэлтеры, работающие на рынке коммерческой недвижимости.

Даже в промышленной зоне Минска помещение, соответствующее минимальным требованиям арендатора (телефон, Интернет, автостоянка), может стоить 20 евро за квадратный метр в месяц. Дело в том, что из-за дефицита офисных помещений собственники устанавливают арендные ставки по своему усмотрению. Классификацией, которая рекомендуется к применению консалтинговыми фирмами, пользуются только владельцы помещений в новых зданиях (административных и бизнес-центрах) класса "А" и "В". Но даже здесь полная свобода действий: ставки аренды устанавливаются без учета всех особенностей объекта.

По мнению специалистов, рынок аренды офисной недвижимости до сих пор не сформирован. Среди наиболее значимых бизнес-центров и административных зданий, которые недавно введены в эксплуатацию или будут сданы в ближайшие 2-3 месяца - "Виктория Плаза", "Инфо" и административное здание на ул. Ольшевского. Свободные помещения есть во всех трех зданиях, хотя и в очень ограниченном количестве. Ставки, по которым предлагаются помещения - от 25 до30 и от 30 до 35 евро за кв.метр (более высокий предел соответствует бизнес-центру "Виктория Плаза").

В структуре предложения, которое все же имеется на рынке, ничего не изменилось. По-прежнему все предлагаемое в аренду раздроблено на небольшие площади, принадлежит различным собственникам, что значительно снижает вероятность найти помещение площадью 500 и более кв.метров.

Как утверждают минские аналитики в области коммерческой недвижимости, первый квартал текущего года убедительно продемонстрировал перелом, произошедший в структуре спроса на рынке аренды офисных помещений. Во-первых, в течение трех месяцев подряд наблюдается заметный рост спроса на помещения в новостройках. Каждое новое здание к моменту ввода в эксплуатацию практически не имеет свободных площадей, которые предлагались бы в аренду. Причем многие потенциальные арендаторы готовы заключать предварительные договоры аренды задолго до окончания строительства, если бы законодательство допускало такую возможность. При этом мало кого пугает даже то, что объекты сдаются на 1-1,5 года позже заявленного срока (такова практика).

Вторая тенденция, которая наблюдается - это ужесточение требований к качественным характеристикам объектов. Причем требования растут гораздо быстрее, чем рынок успевает реагировать на них.

И третья особенность - увеличивается площадь запрашиваемых помещений. В прошлом году до конца третьего квартала на первом месте по популярности находились помещения до 50 кв.метров. В четвертом квартале спрос на короткое время резко сместился в пользу совсем небольших помещений - до 10-20 кв.метров в связи с переходом индивидуальных предпринимателей в ЧУПы. А в последних три месяца явно прослеживается тенденция увеличения спроса на офисы от 100 и более кв.метров.

"Если смотреть на общее количество заявок, то доля желающих снять офис до 50 кв.метров все еще самая большая. Тогда как по метражу в общем объеме спроса уже лидируют помещения свыше 100 кв.метров", - заметил в беседе с корреспондентом "НБ" Юрий Попов, руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт".

На рынке аренды торговых объектов - почти без перемен, если не считать стабильного спроса на помещения свыше 1 тыс.кв.метров, что объясняется активностью продуктового ритейла. Предложить арендаторам, желающим снять готовые торговые площади указанных параметров, нечего. При большом желании можно найти 200-500 метров, но и здесь выбор не велик. Это в основном первые этажи только что построенных жилых зданий (почти во всех многоквартирных домах-новостройках первые этажи отводятся под административные либо торговые функции).

Ставки арендной платы на магазины непродовольственной товарной группы - 35-50 евро (это для магазинов пристроенных, встроенных в жилые дома). Что касается торговых центров, то в каждом свои ставки и очень разные - от 18 до 110 евро. Действительность такова, что большинство торговых центров занимаются подбором арендаторов самостоятельно, не прибегая к помощи риэлтерских фирм. Исключение составляют торговые центры-новостройки, заказчики которых изначально выстраивают концепцию объекта с помощью консалтинговых компаний и в последующем заказывают им услуги по брокериджу. Но опять же только до стадии сдачи объекта в эксплуатацию.

На рынке аренды складских помещений - ситуация более сложная. Сегодня вакантны 4-6 тыс.кв.метров. Предложение представлено относительно небольшими (200-500 кв. м) помещениями, расположенными в разных частях города. Хотя основная масса предлагаемых в аренду складских помещений сосредоточена в восточной части столицы, отмечают аналитики.

Ставки на неотапливаемые помещения - от 6 до 8 евро за кв.метр. Отапливаемые предлагаются как минимум по 10 евро. Предложение очень ограничено. Например, в ИЦКН сегодня имеются заявки на сдачу в аренду всего до 1 тыс.кв.метров отапливаемых складов (помещения разные - от 40 до 400 кв. м).

В условиях возросшего спроса и существенного разброса арендных ставок специалисты, занимающиеся коммерческой недвижимостью, настоятельно рекомендуют потенциальным арендаторам подыскивать помещения, особенно офисные, с помощью работающих на рынке аренды нежилых помещений риэлтерских фирм. И дело даже не в экономии времени и в возможности более широкого выбора, а скорее в риске снять помещение с нежелательными характеристиками. Специализирующиеся на рынке аренды риэлтеры лучше знают качественные характеристики объектов. Когда клиент напрямую разговаривает с собственником объекта, то какие-то нюансы ему могут быть не понятны и даже просто не известны, если он неопытный арендатор.

А учитывать надо в первую очередь все коэффициенты, которые применяются при расчете арендуемой площади. Должна быть ясность по коммунальным платежам и четкие ответы на вопросы, кто будет оплачивать текущий ремонт, делать отчисления на капремонт и какие улучшения, произведенные арендатором, будут считаться неотделимыми от помещения по окончании срока действия договора аренды, а что можно будет в случае выезда из помещения забрать с собой. Естественно, важный момент - срок действия договора. Практика такова, что собственники не хотят заключать договор аренды на срок больше чем на 11 месяцев из-за необходимости его регистрации. А агентство как раз и призвано помочь сторонам сделки определиться и рассказать о плюсах и минусах договора на срок до 1 года и от года и более. И в конечном итоге стороны с участием специалиста-посредника смогут придти к компромиссному решению.

Еще один момент - технические особенности объекта: возможность телефонизации, подключения к Интернету, к скоростному желательно. Но если объект находится в жилом доме, то не факт, что в нем будет скоростной Интернет. Так же вероятны технические ограничения по телефонизации.

По мнению аналитиков, на поведение арендных ставок в оставшиеся месяцы текущего года будут влиять два основных фактора - дефицит предложения готовых объектов и рост цен на строительные материалы (в первую очередь цемент и металл).

Марина СИРОТКО.