На закате звездного часа

Замедление темпов роста цен и арендных ставок, которое в последние четыре месяца текущего года наблюдается на рынке объектов административого назначения в Минске, - процесс закономерный, считают специалисты.

По оценкам экспертов, за первый квартал текущего года цены на рынке долевого строительства офисной недвижимости выросли в пределах от 16 до 32 % на различных объектах. В среднем их прирост составил около 22-24%. На вторичном рынке квартальный рост цен составил около 19%, сообщили корреспонденту "НБ" в ОДО «Твоя столицаконсалт».

И в первом, и во втором случаях речь идет о росте цен в долларовом эквиваленте. Если же принять во внимание инфляцию доллара по отношению к евро и российскому рублю, то можно говорить о замедлении темпов роста цен по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В прошлом году темпы ценового роста были существенно больше, в результате чего за год в секторе долевого строительства и на вторичном рынке офисы подорожали на 55 и 82% соответственно. Безусловно, до конца текущего года рынок может наверстать упущенное. Но это может произойти, как полагают специалисты, лишь при условии появления некоего форс-мажора, способного спровоцировать ажиотажный спрос на объекты, имеющиеся сейчас на рынке и по своим качественным характеристикам уже не удовлетворяющие потребительский спрос.

Версия о закономерном начале замедления темпов ценового роста цен на офисные объекты подтверждается динамикой ставок арендной платы. Согласно данным ОДО «Твоя столицаконсалт» на рынке аренды за первый квартал ставки, которые в Беларуси рассчитываются в евро, как того требует законодательство, увеличились всего лишь на 4%. Даже если допустить, хотя это и маловероятно (в период летних отпусков рынок, как правило, замирает), что во втором, третьем и четвертом кварталах темпы роста сохранятся, ставки не смогут подрасти за год больше, чем на 17%. Но это намного меньше, чем в 2006 (рост составил 24%) и в 2007 (30%) годах. То есть налицо замедление темпов роста ставок арендной платы.

Все это в совокупности дает повод утверждать, что для офисов, выставленных сейчас на продажу, завершается активный период реализации. Это вовсе не означает, что через какое-то время цены на них перестанут расти вообще. Незначительный рост (в пределах инфляции плюс 10-15% в год) неизбежен, что обусловлено сохраняющимся дефицитом, постоянным ростом цен на землю и целым рядом других факторов.

Цикличность в жизни каждого объекта недвижимости закономерна. Здания и помещения, какими бы они ни были, морально устаревают и теряют свою привлекательность аналогично тому, как автомобили старых марок уступают место автомобилям более совершенным. Разница лишь в том, что автомобили в отличие, например, от офисных помещений не привязаны к земле (местоположению), и, следовательно, только от их собственных качеств зависит потребительский спрос. Здание (недвижимость) – товар особенный. Помимо собственных качественных характеристик на его цену и спрос на него значительное влияние оказывает земельный участок (территория, местоположение), на котором находится объект (офисное здание или помещение). И чем ценнее этот участок, чем в более привлекательном месте он находится, тем дольше здание сохраняет свою привлекательность в лице потребителя (покупателя и арендатора).

Как раз этим и объясняется причина того, почему офисы с минимальным набором потребительских качеств будут продолжать дорожать, пусть и уже не такими высокими темпами как раньше. Но их звездный час уже подходит к концу. В настоящий момент основной спрос, его специалисты еще называют отложенный спрос, сосредоточен на объектах нового поколения, которые вот-вот появятся на рынке. (Отложенный спрос – это спрос, который не в состоянии удовлетворить товар имеющихся потребительских качеств). Потребитель требует более качественных офисов, как на вторичном рынке и рынке аренды, так и в секторе долевого строительства. И эти объекты появятся, потому что спрос рождает предложение.

В связи с этим в ОДО "Твоя столицаконсалт" не ожидают каких-то скачков цен на объекты сегодняшнего качественного уровня. Как уже неоднократно замечено, с мая почти до середины сентября активность потребителей заметно снижается. Вероятно, то же повторится и в текущем году. А осенью, если ничего не произойдет форс-мажорного, аналитики прогнозируют стандартное - на 10-15% - повышение цен на объекты, присутствующие сегодня на рынке.

Что касается офисов новых потребительских качеств, то они будут иметь свои цены. И у этих объектов тоже свой период инвестиционной привлекательности. Как правило, сначала к новому объекту присматриваются (оценивают). Если он пришелся по вкусу потребителю, спрос на него резко идет вверх. По мере того как рынок насыщается аналогичными объектами и у потребителя появляется потребность в более качественном предложении, темпы роста спроса и цен замедляются. И наступает период стабилизации.

По каким ценам будут предлагаться объекты нового поколения? Безусловно, по более высоким, чем сегодняшние офисы. Учитывая, что с 1 апреля увеличены цены на цемент до уровня импортных, повышение цен на коммерческую недвижимость, которая сейчас находится в стадии проектирования и строительства, просто неизбежно.

В фирме "Твоя столицаконсалт" предполагают, что офисы класса "С" на начальной стадии строительства будут предлагаться в среднем по 3 тыс. долл.США за кв. м. Объекты класса "А" уже в следующем году вполне могут подрасти до 4,5 тыс.долл.США за кв. метр на начальном этапе строительства, если, конечно, девелоперы не откажутся полностью от привлечения дольщиков на этапе возведения здания. Потому что подавляющее большинство объектов из заявленных сегодня девелоперы намерены строить самостоятельно, без привлечение дольщиков.

В целом же рынок офисной недвижимости находится в состоянии, когда объекты одних потребительских качеств заменяются более современными. О появлении последних на рынке уже заявлено, но они находятся на разных стадиях готовности. Одни еще только проектируются, другие проходят стадию согласования проектной документации и получения разрешения на строительство, третьи начинают строиться. И дальнейшая реализация этих проектов, как полагают аналитики, должна в следующем году существенно оживить рынок.

Марина СИРОТКО.