Ни метра на продажу

Коммерческая недвижимость , 04.08.2008 12:00:00

Девелоперы строят ТЦ для сдачи в аренду

Ольга МИКША

На рынке торговой недвижимости Минска начала формироваться новая тенденция: девелоперы отказываются от долевого строительства, а новые торговые центры, которые начинают строиться или планируются к строительству, будут сдаваться в аренду под управлением единой управляющей компании. Такой подход к эксплуатации торговых площадей широко распространен на Западе и является более эффективным, нежели наличие множества мелких собственников.

По данным компании «Твоя столицаконсалт», ныне в Минске строятся и планируются к строительству 26 торговых и торгово-развлекательных объектов. Собственники большинства из них намерены сдавать готовые площади в аренду. Предложение магазинов в собственность в них составляет лишь небольшую часть от общего объема или отсутствует вовсе.

По мнению руководителя информационного центра коммерческой недвижимости компании «Твоя столицаконсалт» Юрия Попова, таков результат естественного развития этого сегмента рынка: «Несколько лет назад, когда в Минске только начали появляться новые торговые центры, их строили либо компании, для которых это был первый объект, и они привлекали дольщиков для страхования собственных рисков, либо те, у кого банально не хватало собственных средств». Теперь, когда первая фаза формирования рынка в Минске завершена, здесь появились институциональные инвесторы, которые пользуются общепринятой на Западе практикой создания и управления объектами торговой (как, впрочем, и офисной) недвижимости из единого центра.

Такие девелоперы, как правило, обладают достаточным собственным капиталом или доступными кредитными ресурсами, что позволяет им отказаться от множества проблем, связанных с привлечением в проект мелких дольщиков. Концепция объекта прорабатывается более глубоко и учитывает множество факторов - местоположение, специфику товарного ряда, целевые группы покупателей и т.п. Затем, в соответствии с концепцией, начинается подбор арендаторов площадей ТЦ. Эту работу обычно поручают специалистам - консалтинговому или риэлтерскому агентству, поскольку ставится задача не только наполнить комплекс магазинами, но сделать это так, чтобы они не конфликтовали друг с другом, а потребитель получил бы выбор среди множества брендов и услуг.

Цена «торгового метра»

Источник: «Твоя столицаконсалт»

По окончании строительства управлением и эксплуатацией комплекса занимается управляющая компания. Нередко после пяти-семи лет эксплуатации девелопер продает объект.

Эксперты полагают, что такая форма функционирования больших торговых комплексов также более выгодна и для компаний-арендаторов. В качестве примера можно привести торговый центр «МАЭСТРО» в районе Комаровского рынка, торговый центр в составе многофункционального комплекса «ТИТАН» на пр-те Дзержинского.

«Управляющая компания занимается не только текущими вопросами эксплуатации, но и имиджем объекта, его продвижением на рынке и перспективой. Мелкий собственник себе этого позволить не может, - считает Попов. - А если управление торговым комплексом ведется неэффективно, туда перестают ходить покупатели, доходы арендаторов падают, страдает имидж объекта, и его рыночная стоимость в целом снижается».

«МЕГАОЖИДАНИЕ»

Несмотря на строительство и ввод в эксплуатацию нескольких торговых и торгово-развлекательных центов, эксперты полагают, что дефицит торговых площадей в Минске не стал менее острым. По данным Минторга, в 2005-07гг. количество торговых площадей в столице увеличилось незначительно. Например, в 2005г. было 2346 отдельных магазинов площадью 407,9 тыс. кв. м, в 2007г. - 2365 площадью 424,1 тыс. кв. м. По сравнению с 2000г. прирост и вовсе невелик: в начале тысячелетия в столице насчитывалось 1897 магазинов общей площадью 388,2 тыс. кв. м.

Не успели коренным образом переломить ситуацию и новые торговые центры, несмотря на то, что их количественные показатели за 3 года выросли в разы. Согласно данным «Твоя столицаконсалт», количество торговых центров за это время выросло вдвое: с 15 объектов в 2006г. до 30 в I полугодии 2008г., их площадь за этот период выросла почти втрое: с 79,6 тыс. кв. м до 210 тыс. кв. м. Сегодня обеспеченность минчан торговыми площадями на 1 тыс. населения составляет 273 кв. м - например, Москва перешагнула этот показатель в 2005г. По оценкам экспертов, потенциал огромный, как минимум вдвое. И совершенно очевидно, что девелоперы намерены его реализовать.

СПРАВКА «БелГазеты». По оценкам экспертов, за год доходность инвестиций в минскую торговую недвижимость несколько снизилась - с 15-17% в 2007г. до 12% сейчас, однако продолжает оставаться одной из самых высоких по сравнению с соседними столицами. Это связано с поступательным ростом цен в долевом строительстве в течение 3 лет - скачком на 50% в 2006-07гг. (с $2500 до $3750 за кв. м) и почти на 20% по итогам II квартала 2008г. (до $4490). Цена метра на вторичном рынке прибавляла чуть меньшими, но также вполне впечатляющими темпами - на 30% в 2006-07гг. (с $2200 до $2900), за I полугодие текущего года еще на 24% (до $3590). А вот арендная плата росла медленнее - за 1,5 года на 41%. Причем сейчас темпы роста ставок еще более снизились, за II квартал 2008г. аренда подорожала на 5,2%.

По оценкам экспертов, в ближайшей перспективе прирост торговых площадей в Минске обеспечат непосредственно новые торговые центры. Как полагают аналитики «Твоя столицаконсалт», исходя из названных инвесторами проектов по строительству в текущем году по сравнению с прошлым площадь торговых центров увеличится более чем вдвое, а площадь отдельно стоящих магазинов останется практически на прежнем уровне. По мере насыщения рынка темпы появления новых торговых центров снизятся, однако уже в 2010г. Минск обзаведется почти 400 тыс. кв. м площадей в новых комплексах.

Кроме того, в этот же период начнется реализация нескольких масштабных проектов, которые пока не получили конкретизации в цифрах. Это грандиозная застройка «Минск-Сити», которую намеревается финансировать российская «Итера»; торгово-развлекательный центр при реконструкции стадиона «Трактор», который запланировала литовская компания UBIG; масштабный торговый центр в начале пр-та Победителей на месте нынешнего здания общежития БГУ, который желает построить также иностранный инвестор. Любители шопинга всей Беларуси будут весьма рады, если в Минске появятся гипермаркеты известных международных сетей и белорусы смогут тратить деньги, не выезжая для этого в соседние столицы.

Наши новости
Итоги "сурового" 2020 г.
Какие сейчас ставки аренды и чего ждать в новом 2021 году
15.01.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика по офисной недвижимости.
Итоги года
13.01.2021 , Управление проектами
Что изменилось за 11 месяцев шокового 2020?
Мы поговорили с аналитиками группы компаний «Твоя столица»
14.12.2020 , Коммерческая недвижимость
За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „ква...
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 201...
07.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Аналитический обзор по офисам
Итоги ноября
04.12.2020 , Коммерческая недвижимость
ТОП-6 офисов для большого бизнеса. Места хватит вс...
Нужен хороший офис площадью 500+ кв. м. и по реальной арендной ставке? Тогда Вам...
01.12.2020 , Коммерческая недвижимость
Как обстоят дела у торговой недвижимости?
Ни для кого не секрет, сколько «сюрпризов» принес этот год.
19.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости: свежая аналитика...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах.
04.11.2020 , Коммерческая недвижимость
Снять качественный офис недорого: ТОП-10 предложе...
Нужен качественный офис и по реальной арендной ставке? Рассмотрите наши предложе...
27.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Рост ставок или все-таки их снижение?
С марта ставки аренды офисов начали свое постепенное снижение. Так, по итогам...
15.10.2020 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу