Ни метра на продажу

Девелоперы строят ТЦ для сдачи в аренду

Ольга МИКША

На рынке торговой недвижимости Минска начала формироваться новая тенденция: девелоперы отказываются от долевого строительства, а новые торговые центры, которые начинают строиться или планируются к строительству, будут сдаваться в аренду под управлением единой управляющей компании. Такой подход к эксплуатации торговых площадей широко распространен на Западе и является более эффективным, нежели наличие множества мелких собственников.

По данным компании «Твоя столицаконсалт», ныне в Минске строятся и планируются к строительству 26 торговых и торгово-развлекательных объектов. Собственники большинства из них намерены сдавать готовые площади в аренду. Предложение магазинов в собственность в них составляет лишь небольшую часть от общего объема или отсутствует вовсе.

По мнению руководителя информационного центра коммерческой недвижимости компании «Твоя столицаконсалт» Юрия Попова, таков результат естественного развития этого сегмента рынка: «Несколько лет назад, когда в Минске только начали появляться новые торговые центры, их строили либо компании, для которых это был первый объект, и они привлекали дольщиков для страхования собственных рисков, либо те, у кого банально не хватало собственных средств». Теперь, когда первая фаза формирования рынка в Минске завершена, здесь появились институциональные инвесторы, которые пользуются общепринятой на Западе практикой создания и управления объектами торговой (как, впрочем, и офисной) недвижимости из единого центра.

Такие девелоперы, как правило, обладают достаточным собственным капиталом или доступными кредитными ресурсами, что позволяет им отказаться от множества проблем, связанных с привлечением в проект мелких дольщиков. Концепция объекта прорабатывается более глубоко и учитывает множество факторов - местоположение, специфику товарного ряда, целевые группы покупателей и т.п. Затем, в соответствии с концепцией, начинается подбор арендаторов площадей ТЦ. Эту работу обычно поручают специалистам - консалтинговому или риэлтерскому агентству, поскольку ставится задача не только наполнить комплекс магазинами, но сделать это так, чтобы они не конфликтовали друг с другом, а потребитель получил бы выбор среди множества брендов и услуг.

Цена «торгового метра»

Источник: «Твоя столицаконсалт»

По окончании строительства управлением и эксплуатацией комплекса занимается управляющая компания. Нередко после пяти-семи лет эксплуатации девелопер продает объект.

Эксперты полагают, что такая форма функционирования больших торговых комплексов также более выгодна и для компаний-арендаторов. В качестве примера можно привести торговый центр «МАЭСТРО» в районе Комаровского рынка, торговый центр в составе многофункционального комплекса «ТИТАН» на пр-те Дзержинского.

«Управляющая компания занимается не только текущими вопросами эксплуатации, но и имиджем объекта, его продвижением на рынке и перспективой. Мелкий собственник себе этого позволить не может, - считает Попов. - А если управление торговым комплексом ведется неэффективно, туда перестают ходить покупатели, доходы арендаторов падают, страдает имидж объекта, и его рыночная стоимость в целом снижается».

«МЕГАОЖИДАНИЕ»

Несмотря на строительство и ввод в эксплуатацию нескольких торговых и торгово-развлекательных центов, эксперты полагают, что дефицит торговых площадей в Минске не стал менее острым. По данным Минторга, в 2005-07гг. количество торговых площадей в столице увеличилось незначительно. Например, в 2005г. было 2346 отдельных магазинов площадью 407,9 тыс. кв. м, в 2007г. - 2365 площадью 424,1 тыс. кв. м. По сравнению с 2000г. прирост и вовсе невелик: в начале тысячелетия в столице насчитывалось 1897 магазинов общей площадью 388,2 тыс. кв. м.

Не успели коренным образом переломить ситуацию и новые торговые центры, несмотря на то, что их количественные показатели за 3 года выросли в разы. Согласно данным «Твоя столицаконсалт», количество торговых центров за это время выросло вдвое: с 15 объектов в 2006г. до 30 в I полугодии 2008г., их площадь за этот период выросла почти втрое: с 79,6 тыс. кв. м до 210 тыс. кв. м. Сегодня обеспеченность минчан торговыми площадями на 1 тыс. населения составляет 273 кв. м - например, Москва перешагнула этот показатель в 2005г. По оценкам экспертов, потенциал огромный, как минимум вдвое. И совершенно очевидно, что девелоперы намерены его реализовать.

СПРАВКА «БелГазеты». По оценкам экспертов, за год доходность инвестиций в минскую торговую недвижимость несколько снизилась - с 15-17% в 2007г. до 12% сейчас, однако продолжает оставаться одной из самых высоких по сравнению с соседними столицами. Это связано с поступательным ростом цен в долевом строительстве в течение 3 лет - скачком на 50% в 2006-07гг. (с $2500 до $3750 за кв. м) и почти на 20% по итогам II квартала 2008г. (до $4490). Цена метра на вторичном рынке прибавляла чуть меньшими, но также вполне впечатляющими темпами - на 30% в 2006-07гг. (с $2200 до $2900), за I полугодие текущего года еще на 24% (до $3590). А вот арендная плата росла медленнее - за 1,5 года на 41%. Причем сейчас темпы роста ставок еще более снизились, за II квартал 2008г. аренда подорожала на 5,2%.

По оценкам экспертов, в ближайшей перспективе прирост торговых площадей в Минске обеспечат непосредственно новые торговые центры. Как полагают аналитики «Твоя столицаконсалт», исходя из названных инвесторами проектов по строительству в текущем году по сравнению с прошлым площадь торговых центров увеличится более чем вдвое, а площадь отдельно стоящих магазинов останется практически на прежнем уровне. По мере насыщения рынка темпы появления новых торговых центров снизятся, однако уже в 2010г. Минск обзаведется почти 400 тыс. кв. м площадей в новых комплексах.

Кроме того, в этот же период начнется реализация нескольких масштабных проектов, которые пока не получили конкретизации в цифрах. Это грандиозная застройка «Минск-Сити», которую намеревается финансировать российская «Итера»; торгово-развлекательный центр при реконструкции стадиона «Трактор», который запланировала литовская компания UBIG; масштабный торговый центр в начале пр-та Победителей на месте нынешнего здания общежития БГУ, который желает построить также иностранный инвестор. Любители шопинга всей Беларуси будут весьма рады, если в Минске появятся гипермаркеты известных международных сетей и белорусы смогут тратить деньги, не выезжая для этого в соседние столицы.